カテゴリー: 不動産・マンデベ・流動化

2009/10/01 14:02

日神不動産、不動産市況の底を見て分譲用地の仕入れを再開

~ マンション市況は決して良くない、それでも不動産屋を無視しておけばよい局面は終わった。 ~

日神不動産が仕入れを再開。

マンション分譲用地取得再開に関するお知らせ

不動産屋、特にマンデベや流動化企業、が仕入れを再開するというお知らせがあちこちで出てきている。いよいよ不動産マーケットが底だという判断があるのと、いい加減に仕入れをしなければ売るものがないという事情と、両方があるわけです。今回の日神不動産も同じですな。

不動産市況の底打ちと、当社在庫物件の適正水準への減少に伴い、昨年来控えていたマ ンション分譲用地の取得を再開いたしました。

取得価格は、3物件合計で1,100 百万円となり、今後、日神パレステージシリーズのマンションを3棟建設し、分譲する(完売した場合の売上高4,720 百万円、戸数148 戸)予定であります。

マンションは土地を仕入れてから売るまで1年から1年半かかるわけで、今回の仕入れが売上になるのは2011年3月期になる。

マンション販売戸数や在庫数、販売単価などの不動産マーケットデータを見ると、まだまだ底打ち下なんて言えないように思いませんか?日経の記事を読んだりしてみてもマンション市況は最悪という論調ですしね。

まあ、それは間違いではないと思うんです。

でも肝心なのは先行き。3ヶ月、半年、1年先はどういう方向にあるのか。究極的には、株を買って儲かるのか。

考えなければいけないことは沢山ある。亀井のおっさんが借金返済猶予をするなんて言うから、不動産屋に金が回らなくなりそうで株が急落するなんて事だってある。そうじゃなくても、資金調達力は重要だけど。

いずれにしても、もう何度も書いたけれど、不動産屋は完全に無視しておけばいい局面は既に終わったということ。

不動産・マンデベ・流動化
マンション マンデベ 不動産 日神不動産



2009/09/15 22:10

飯田産業、第1四半期は計画通り順調、建て売り住宅は底を見た

~ 不動産マーケットの順序、安い戸建て、オフィスビルやマンション、一番最後に流動化。 ~

飯田産業の第1四半期決算。

平成22年4月期 第1四半期決算短信

会社計画通りに順調に業績回復。

飯田の主張。

マンション分譲会社をはじめとして、多くの不動産会社が事業規模を縮小せざるを得ない事態となるなかで、販売価格の低下、低金利の住宅ローンや、住宅取得減税をはじめとする政府による住宅に関連する景気刺激策などによって、顧客の購入意欲を喚起するような低価格帯の住宅の需要が堅調に推移し、このような住宅を供給できる企業にとっては、業績の好転の追い風となりました。

マンションは売れないよ、でも安い建て売り住宅は売れるよ、ということですか。確かに、マンション販売戸数は下げ止まる気配がない。一方で、パワービルダーの販売状況はもう悪化していない。

そして何より、戸建ては売れば利益が出る状況になった。もう損が出ようがナンだろうがとにかく売り払えという事はなくなった。

これからの順番としては、オフィスビル空室率、賃料、マンション販売、マンション価格、そして最後に流動化ですか。最初の4つは順不同でも、流動化はどうやっても最後。

ってことになれば、これから注意してみていく株は分かるというもの。

不動産・マンデベ・流動化
パワービルダー 不動産 建て売り 戸建て 飯田産業

2009/09/13 15:03

ダヴィンチ、パシフィック丸の内の借り換えできず評価損を計上

~ 芝パークのローン借り換えは大丈夫なのか、ノンリコースなので業績インパクトは大きくない。 ~

ダヴィンチ・ホールディングスがパシフィックセンチュリープレイス丸の内でデフォルト。正確にはまだ期限が到来していないので、可能性としてありますよという発表ですが、ダメでしょうな。でなければ今発表する理由もありますまい。

子会社における棚卸資産評価損計上の見込みに関するお知らせ

ノンリコースローンなので23億円の純損失。今期の最終損失(まさか最終利益はないでしょう)がいくらになるか分からないけれど、とりあえず株主資本は130億円以上あるので大丈夫でしょう。

後は芝パークですか。これも資金の借り換えができないと同じような結果になるのかと。

この辺りのローン借り換えは既に決算発表やその資料で「なんとかしようと頑張っています。何とかなりそうです。」的な発表があったが、最後にはなんとかならなかった。

それにしても、ノンリコースローンなのだから貸した方も不動産の担保価値はOKと判断したってこと。投資は自己責任、ですか。

不動産・マンデベ・流動化
ダヴィンチ・ホールディングス ファンド 不動産 流動化

2009/09/09 22:10

トーセイ、新株予約権で資金調達、中古マンション再生ビジネスを開始

~ ついに流動化銘柄にも「来るべき投資機会が到来した」らしい、嘘かホントか、さて。 ~

トーセイが新株予約権を発行する。

行使価額修正条項付き第4回新株予約権(第三者割当て)の発行及びコミットメント条項付き第三者割当て契約に関するお知らせ

下限が31500円。下限での潜在株式数が8万株で発行済株式38万株の21%。ひゃー、嫌ですねえ。

しかし、プレスリリースを読む限りでは、今回のスキームはトーセイにかなり有利なように思える。引受先はメリルリンチですけど、まさか100%儲かる確信がなければ引き受けないだろうから、トーセイに有利とは言っても、既存の投資家とかが損するんでしょうけどね。

いずれにしても、うわぁエゲツないっ、って事は感じられないスキーム。不動産マーケットがそこまで回復しつつあるって事だと考える。

じゃあ公募増資したらどうかって話ですが、さすがにそこまで勇気はないって事じゃないかと。

一部の住居系物件・中小型収益物件については事業会社・個人富裕層の実需取引が活発化し、金融機関等による不動産事業者の選別も一巡するなど、事業環境に一定の変化が確認されつつあります。

当社グループは、これらを不動産市況の底打ちの兆候と捉え、来るべき投資機会が到来したと判断し、昨年来差し控えていた仕入れをこのたび再開することと致しました。

ほほぅそうですか、「来るべき投資機会が到来した」のですか。

これは本当だろうと思う。

ずばりピンポイントで底打ちなんて分からんけどね、後で振り返ればこの辺りが底だったということになるんじゃないですか?

調達した資金は流動化事業、開発事業、ファンド事業などに使われる予定。特に合わせて発表のあった、中古マンション再生プロジェクトに使われるようですな。

『中古マンション再生投資プロジェクト』開始のお知らせ

当社は資金調達環境および不動産市況の底打ち状況に鑑み、昨年来差し控えていた仕入れを再開するとともに、新たな商品企画を模索してまいりました。この度、当社の主力事業である不動産流動化事業における新たなビジネスモデルとして『中古マンション再生投資プロジェクト』を開始しましたのでお知らせいたします。

仕入れ再開。数年来の資産処分を終えて、仕入れが復活。うーん、考えさせられますな。

各社在庫圧縮が進み、住宅市況に底打ちの兆しが見られるなど、個人向けの住宅販売については底堅い需要があると見られております。

中古マンション市場においても首都圏の売買成約率が今年3 月以降5 ヶ月連続で前年同月比増加となるなど、底打ちが顕著に現れております。

ほほう、「底打ち」という言葉を使えるんですね。

流動化銘柄の株価は底から考えれば既に数倍になっているものが多い。高値は遥か上なので、高値からの下落率でいえばまだまだ相当なものではある。先は長い、焦らずじっくりやっていけばよろしいかと。

不動産・マンデベ・流動化
トーセイ ファンド マンション 不動産 流動化

2009/09/09 22:10

ファースト住建、戸建て分譲マーケットの底打ちで仕入れを積極化

~ ここ何年か禁句だった「仕入れ」が復活、仕入れて売れば利益が出るという状況に戻った。 ~

ファースト住建の第3四半期決算。

平成21年10月期 第3四半期決算短信(非連結)

景気の良い話だけ抜粋。

不動産市場におきましても非常に厳しい状況ではあるものの、販売価格が所得の状況に即した水準にまで低下すると、住宅ローン減税による効果と相まって次第に住宅需要が喚起され始めております。

春先からは販売価格に下げ止まりの兆しが見られるようになったため、完成在庫の圧縮を進めた結果、戸建分譲事業における収益性も徐々に改善しております。

底打ちの兆しが見られ始めている最近の住宅需要の動向に速やかに対応し、将来の収益機会に備えるために、新たな分譲用地の仕入に取り組んでまいります。

ここ何年か、不動産屋にとって「仕入」は禁句でしたな。仕入は悪、とにかく売って処分して資産を圧縮。その過程で損が出るわ出るわ、債務超過で力つき倒産した会社も続出したわけですよ。

そしてようやく、仕入れができる状況になった感がある。当然ですけど、今まで仕入れがゼロってワケじゃないですよ。全体的なモメンタムの話ね。

ファースト住建は同時に上方修正も発表している。増額幅はデカイ。

利益面におきましては完成在庫の圧縮のほか、建築原価の見直しによるコスト削減や適正な価格での分譲用地仕入れに努めた成果として、利益率の改善が当第3四半期会計期間から表れ始め、戸建分譲事業における営業利益、経常利益が当初の見通しを上回る見込みとなりました。

仕入れて売れば利益が出るようになったと、そういうことでしょ。ようやくそういう不動産マーケットに戻ってきた。でも、基本的に不動産の中でも戸建て分譲だけの話だと言うことには注意が必要かと。

不動産・マンデベ・流動化
ファースト住建 不動産 戸建分譲

2009/09/09 22:10

東栄住宅、2Qは黒字を確保、BSもすっきりし、最悪期は脱した

~ 株価は既に動き始めている、焦る必要はない、不動産マーケットはまだまだ暗いのだから。 ~

東栄住宅の第2四半期決算。

平成22年1月期 第2四半期決算短信

戸建分譲がメインの不動産屋には改善が見られますが、東栄住宅も状況は同じようですな。

当第2四半期連結累計期間におきまして上記の政策の進捗により、在庫に占める新規物件の割合が増加したこと、人件費及び建築コスト削減の効果が表れたことから、収益性が改善し、営業損益は営業利益へと転じております。更に通期におきましても、引き続き経営改善策及び経営合理化策の効果により業績回復基調が継続すると見込まれることから、経常利益、当期純利益ともに黒字化を見込んでおります。

また資金面におきましても、上述の業績回復により資金繰りが安定したこと、主要な金融機関より今後も従来どおり継続して支援するとの同意をいただいていることから、今後の資金繰りについての懸念は解消しているものと判断しております。

BSを見ると販売用不動産は前期末の300億から54億まで急減している。上の文面からすれば、単に叩き売って減らしたわけではなくて、黒字確保で売れたと言うことでしょう。実際、2Qは黒字を確保している。

こうなるとキャッシュフローにも余裕ができるわけで、借金の返済も進んだ。当然、継続の疑義も消える。立派じゃないですか。

戸建てはどうやら底を打ちましたな。不動産マーケットが底を打ったわけではなくて、企業業績の悪化が底を打ったというのが正しいとは思うが。

ご存じの通り、戸建て分譲企業の株価は既にぶっ飛んでいる。まあ、焦らず気長にやっていけばいいんじゃないですか。

不動産・マンデベ・流動化
不動産 戸建て分譲 東栄住宅

2009/08/15 07:07

ダヴィンチ、資金繰りは大丈夫か、流動化ビジネスに光は差さない

~ ファンドの手数料だけで成り立つビジネスモデルではなかったのか?それが強だったような? ~

ダヴィンチ・ホールディングスの第2四半期決算。

平成21年12月期 第2四半期決算短信

数字的には悲惨ですな。かといって驚くようなことでもない。継続企業の前提に関する注記はついたまま。

いつも発表される決算説明資料。

2009 年12月期(第12 期)第2四半期決算の概況

とりあえずツッコミどころ。

REITによる物件購入の動きが始まれば、私募ファンドの出口戦略にも明るい兆しが見えてくると考えられる。

結局、REITが復活しないと最後の押し込み先が無いのでどうにもならない。ファンド間で転がして儲かった数年前の状況は返ってこないのだからね。でも、あと10年もすればそういう時代がもう一度やってくるのは歴史の示すとおりでもある。

実際の不動産取引においては、立地が良く需要が強い賃貸住宅の取引はされているものの、オフィスについては大型物件の取引は細ったままで、確認できる取引の殆どが小型物件の投売りという状況が続いている。

以前は賃貸住宅が全然動かずオフィスがそれなりに取り引きされている、という趣旨でしたけれど、それとは正反対になったようですな。

東京都心については、オフィス賃料の水準が低下してきているので、ビルの空室率はそう遠くないうちに底打ちすると予想される。

そうでしょうねえ。

ダヴィンチが一番得意とする不動産私募ファンドの運用に集中し、それ以外の事業については来年度までに譲渡する

川上、川中、川下を全部抑えるビジネスモデルは失敗でした。

BNPパリバプリンシパルインベストメンツジャパンとのコミットメントライン契約に基づく借入金250億円のうち、30億円を7月1日付けで期限前弁済している。借入金の最終弁済期限延長に向けた基本合意は得ており、現在はその具体的な方法についての協議を行っている。

BNPパリバからの借金については基本合意ができている模様。決算短信には基本合意とかいう言葉はない。ニュアンスから予想しろって事ですか?「基本合意は得ており」という言葉があるかないかでずいぶん違うような気がする。

ダヴィンチ芝パークについては複数のレンダーと新規のローン調達および期限延長について交渉しており、パシフィックセンチュリープレイス丸の内については既存債権者との間で協議を行っている。

まだ協議が終わらないんですね。

地方の物件を中心にデフォルトが発生し、ファンドに一定程度の損失が発生する見込み。 地方は苦しい。

V号ファンド「ノービル」については、エクイティの募集は完了しており投資可能な状態にあるが、不動産マーケットにノンリコース・ローンの供給が戻るまで投資の開始は見合わせる。

デットは集まらない。不動産ファンドに貸し付ける金融機関はまだ無い。ダヴィンチでこんな状態なのだから、他のファンドの状況も想像に難くない。

リアルエステイト・オポチュニティ・ファンドのIII号「ムーンコイン」及びIV号「カドベ」の運用手数料収入のみで会社運営が成り立つ規模まで組織をスリム化する。

ダヴィンチの以前の言い分では、運用手数料収入だけでもやっていけるのがダヴィンチモデルの強みではなかっただろうか?確かそういう説明があったはず。そういう時期があったのは事実だけど、組織肥大化で今はそうではなくなったということですか。

不動産流動化企業に光は見えない。

株価は相変わらず高ボラティリティーなのでトレードには非常に良いですな。それに、倒産さえせず生き延びるのであれば、株価が底値圏であるのは間違いないはず。もっとも、「圏」は広いけどね。

不動産・マンデベ・流動化
REIT ダヴィンチ・アドバイザーズ ファンド 不動産 流動化

2009/08/04 22:10

フジ住宅、予想外の上方修正、堅実保守的な不動産屋がこれなら

~ 不動産マーケットさえ反転すれば、という積極姿勢組の業績反転が近づいている気配(住宅)。 ~

フジ住宅が上方修正を発表。

業績予想の修正に関するお知らせ

2009080407.gif

通期では30%の増額。下半期は上半期の分だけの上乗せというのが会社の説明。

第1四半期決算も。

平成22年3月期 第1四半期決算短信

フジ住宅の上方修正は意外な驚きじゃないですか?フジ住宅はとても堅実な会社で、こんなに保守的な不動産屋があるのかと驚く。ここ数年の激震を生き延びた、厳しいだろう今後数年も生き残ることを第一に考える、というぐらいの会社ですからね。

そういうこともあって、不動産マーケットが底打ちさえすればジャンジャン儲けようなどという会社体制になっていない。その証拠に、今後数年については業績をほとんど伸ばさない計画。

それにも関わらず増額できるといことは、不動産マーケットがそれなりに回復してきて、思わず増額になってしまった感じのはず。

フジ住宅でさえそんな状況なのだから、不動産マーケットさえ回復すれば、とチャンスを窺っている不動産屋の業績が回復するのが見えてきたように思う。

不動産・マンデベ・流動化
フジ住宅 不動産 住宅 戸建て

2009/07/19 06:06

タクトホーム、今期は強気の数字、流れは微妙に変化している

~ 飯田産業と並んで業績回復を計画、盲目的に信じられないが、微妙な変化は感じられる。 ~

タクトホームの決算発表。

平成21年5月期 決算短信(非連結)

200907172.gif前期は期中に2度の下方修正があって、最後は赤字で終わり。期初の計画では不動産屋としてはそれなりに良い数字出していた。終わってみれば赤字。

販売棟数は期初計画比で-10%ほどで、それほど狂いはなかった。結局、不動産マーケットの軟化が激しくて、売価を下げて利益が圧迫された。

今期の計画は、売上-31%、営業利益+640%、経常利益と純利益は黒字転換、EPSが3000円。販売棟数の計画は1400(上半期650、下半期750)。

信憑性はどうなのか?問題は、果たして前期と同じように、売れないから値下げして、結局は儲からないという結果にならないかということ。

前期よりはその心配は少ないと思う。前期は棚卸資産300億円以上でスタートしたわけですが、今期は160億円。仕入は極力抑えてきているので、それほど高値で掴んでしまった土地はないと予想。そうなれば、計画以上に安く売らなければならない物件も少ないはず。

もっとも、建て売りはマンションと比較して、仕入れと販売のサイクルは短く回転率の高いビジネス。これを忘れて棚卸資産の規模だけ考えると間違える。

既に飯田産業は強気の計画出している。飯田産業に比べればタクトホームの業績は大人しいものだ。

不動産企業がだんだんと業績回復を匂わせ、不動産マーケット回復の可能性をほのめかすようになっている。もちろん会社側の予想数字を鵜呑みにするのは危険ですけれど、流れが微妙に変化してきている事を感じる必要はあると思う。

不動産・マンデベ・流動化
タクトホーム パワービルダー 不動産 住宅 建て売り

2009/07/12 10:10

トーセイ、不動産マーケットの底打ちと物件取得の再開を宣言

~ 不動産マーケットの底が見えたような説明が不動産企業の短信に増えてきた。 ~

トーセイの第2四半期決算。

平成21年11月期 第2四半期決算短信

おっ!と思わず声を上げたくなるのはこの部分じゃないですか?

なお、当社は、これまで、来るべき投資機会に備え、低価法の早期適用・棚卸資産の販売促進・有利子負債の圧縮を推進し、経費削減策を進めるなど、財務健全性の強化に努めてまいりました。その結果、当第2四半期末で自己資本比率約35%を実現するなど財務基盤の再構築が進展いたしました。今後は資金調達環境の改善状況および市況に鑑み、住居系物件及び10 億円以下の収益物件(オフィス・マンション)を中心に、来るべき投資機会が到来したと判断し、昨年来差し控えていた仕入れを再開することといたしました。平成21 年5月にアクイジションチームを編成し、東京23 区を中心としたオフィス、マンション等の収益物件を中心に仕入れを行ってまいります。

来るべき投資機会が来た。つまり、不動産マーケットは底だと。それは何も、不動産価額が下げ止まったとか、空室率がピークアウトしたとか、そういう不動産だけの事を言っているのではないはず。

マクロ経済や資金調達環境、自分のバランスシートや経営体制、そういう諸々の状況を全部ひっくるめて、来るべき時が来た、って事ですよね?

結果として、「住居系物件及び10 億円以下の収益物件(オフィス・マンション)」の仕入開始ですか。ただ、「収益物件」と説明しているのは、賃貸用物件って事ですか。しかしそういう物件だって、不動産マーケットが底と思わなければ買わないでしょ。

トーセイの言うことを鵜呑みにできないのは言うまでもない。

ポイントは、最近チラホラと不動産会社の短信で「そろそろ不動産マーケットは底ですよ」的な説明が見られるようになった事。

で、株ですけど、不動産銘柄は相変わらずものすごいボラが高い。デイトレがうまい人には最高のセクターじゃないですか?安くなったところは思い切って買い、吹いたところは躊躇なく売り、そうくしながら中期ポジションを持てたら最高ですね。そうはうまく行かないけどね。

不動産・マンデベ・流動化
トーセイ ファンド 不動産 流動化

2009/07/03 11:11

ダヴィンチが250億円の借金に苦労するのは低株価だから

~ 株価が低くて新株予約権が転換されない、耳揃えて返すか返済期限の延長か、さて。 ~

ダヴィンチ・ホールディングスの資金繰り。

借入金の一部期限前弁済並びに自己新株予約権の取得及び消却に関するお知らせ

この250億円は既に1Q発表の時に出てきた問題なのですけど、まだ片が付いていなかったのね。弁済期限は2010年3月なので、そんなには焦る必要はないって事ですか?

もともとは新株予約権が行使されることでBNPパリバからの250億円がちゃらになる計画だったわけでしょ。それがこれだけの低株価で実現しなくなった。だから耳揃えて返すか、弁済期限を延長するか、なんとかしないといけない。

今回は30億円を期限前弁済するってことで、25,000個の新株予約権のう3,000個を取得して消却。これによって、

現在当社は本借入についてBNPPIJ 社と最終弁済期限延長のための協議を行っております。今回の一部期限前弁済はこの協議の円滑化に寄与するものと考えております。

ということで、弁済期限延長協議が円滑に進むらしい。

ここのところ、不動産銘柄がビュンビュンと値を飛ばしていますけど、流動化銘柄の筆頭でもあるダヴィンチの伸びがイマイチ良くない。この250億円(残り220億円)について心配しているからでしょうかね?そうじゃないとは思うけど。。。。

不動産・マンデベ・流動化
ダヴィンチ・ホールディングス ファンド 不動産 流動化

2009/06/18 20:08

ダヴィンチがDAオフィスREITを売却、栄枯盛衰は繰り返す

~ 川上、川中、川下戦略を放棄、数年前のように不動産転売で儲けられる時代は当分来ない。 ~

ダヴィンチ・ホールディングスが傘下REITのDAオフィス投資法人を売却。買うのは大和証券グループ。

子会社の異動を伴う株式の譲渡及び特別利益の発生に関するお知らせ

DAオフィス投資法人からのリリース。

大和証券グループとの取り組みに関するお知らせ

正確には、DAオフィス投資法人の資産管理会ダヴィンチ・セレクトを売却するわけですけど、そういうテクニカルな意味よりは、実質的に傘下REITを売り払うってことですな。

DAオフィスREITは積極的に借金返済を進めてきたので、負債比率はREITとしては異様に低い。多分、全REITの中で一番低いんじゃないか。一番じゃないにしても、トップ集団でしょう。ダヴィンチの信用が無くて借り入れできないとも考えられるし、こういう不動産マーケットで戦略的に借金を少なくしてきたとも考えられる。両方あると思う。

レバレッジをかけて不動産投資をすることで利回りを高めるのがREITの魅力なのにね。

ま、そんなことはどうでもいい。ダヴィンチがREITを手放したら、私募ファンドなどの物件はどう処分するのでしょうか?けど、REITを持っていても不動産マーケットがボロボロでDAオフィスREITに物件押し込みはできなかったわけです。今REITが無くなっても状況は変わらないはず。

そうは言っても、従来からダヴィンチが描いていた、川上、川中、川下という流れの川下が無くなってしまうわけでしょ。どうするんですか?何か新しい戦略があるんですか?

現在、上場REIT 市場ではこのような資産運用会社を巡る再編が急速に進んでおりますが、これを機にREIT 市場が適正水準に戻り、REIT インデックスが不動産マーケットに適正な売買価格水準(CAP)を提供することにより、現在完全に低迷している不動産取引が正常に戻ることを期待しています。また、同時に、当社グループのコア事業である不動産私募ファンド事業の出口戦略も確実になっていくことと確信しております。

つまり、不動産マーケットがまともになれば、また私募ファンドの物件を転売して儲けるという出口戦略が復活すると言うことでしょう。川下REITに押し込まなくてもいいわけですな。

考えてみると、バブル崩壊後ずっとダメだった不動産マーケットにようやく芽が出てきたところで儲けたのが新興不動産ファンド。新興不動産ファンドはバブルの後遺症は全くないので身は軽かった。プチ不動産バブルが来た。そして儲かった。

儲けた筆頭がダヴィンチでしたな。

でも、今はバブル崩壊を食らった不動産屋と全く同じになってしまった。プチ不動産バブルの前であれば、ダヴィンチが積極的に買っていく立場だった。それが今では逆で、こんな不動産マーケットが低迷している時期に売らなければならない。

ということはですよ、バブル崩壊後=プチ不動産バブル前に新興不動産ファンドが芽を出していたように、プチ不動産バブル崩壊後=今の不動産マーケット低迷時に新しい不動産屋が芽を出しているに違いない。

プチ不動産バブルの後遺症が無くて身の軽い人達。広い意味での不動産マーケットから新しい市場を作って儲けていく人達。どこにいるんでしょうね?

こういう栄枯盛衰はいつの世も繰り返す。そこに投資のチャンスはある。

不動産・マンデベ・流動化
REIT ダヴィンチ・アドバイザーズ ファンド 不動産 大和証券グループ 流動化

2009/06/17 02:02

飯田産業、強気の利益計画、株価は本当かもね?と言っている

~ 過去最高数字の70%まで回復すれば凄いこと、飯田以外の不動産屋でも状況は同じ。 ~

飯田産業の決算。

平成21年4月期 決算短信

今期の業績予想は、売上げ+8%、営業利益+207%、経常利益+309%、純利益+371%。EPSは124円で配当が30円。

数年前の流動化銘柄の業績成長を見ているようですな。200%とか300%とか言っても、前期の数字が低すぎるから絶対額は知れてるでしょ、なんて思うかも知れませんけれど、絶対額も実はスゴイ数字だ。

売上高は1126億円、経常利益が73億円、純利益が38億円。過去最高の業績は2004年4月期で、その時の数字のざっと70%というところ。過去最高数字の70%は高いでしょ。その数字も立派だし、何より飯田産業は前年度も、前々年度も赤字になっていない。不動産企業としては褒めてあげたいと思う。

ただし、飯田産業は2008年4月期の決算でも、2009年4月期は急激な利益回復を見込んでいた。結局、下方修正を繰り返して、減収減益の決算になった。まあ、その時は誰も飯田産業の数字なんて信じられるはずもなかったわけです。不動産マーケットはボロボロだったからね。

で、今回の数字ですけど、もしかしたら達成するんじゅあないかい?ひょっとするとひょっとするなあ、という感覚ではなかろうか。

昨年10月以降、当社は仕入の厳選とともに、顧客の購入意欲の喚起を促す価格帯の商品を提供するために、いままで通り住宅性能表示制度に対応しつつ建設原価を削減することに着手した結果、昨年11月以降で10%、今年2月からは約14%から最大で20%強の建設原価の削減を達成しました

11月以降販売契約ベースでは、前年実績を上回るようになってきましたが、第3四半期の売上(決済ベース)に寄与するまでには至りませんでした、しかし販売契約棟数の対前年比増加の傾向は、その後も続いて推移し、第4四半期連結会計期間において、上記の対策の成果を一部出すことができました。

200906161.gif飯田産業に限らず、不動産の売れ行き悪化が落ち着き、徐々に回復してきているという話はあっちこっちで出てきている。

株価はずいぶん上げている。こうなると飯田産業の業績予想数字も信じた方がいいんじゃないかとも感じますな。

忘れちゃいけないのは、もし飯田産業の数字が本当であれば、数字がいいのは飯田産業だけじゃない。他の不動産屋も同じって事。もちろん不動産屋さん全部じゃないにしても、飯田産業と同じように利益が回復する企業は続出する。

よーく考えよう。

不動産・マンデベ・流動化
パワービルダー 不動産 戸建て 飯田産業

2009/05/20 17:05

ダヴィンチ、軍艦ビルを売らなくても資金繰りには問題なし?

~ 流動化ビジネスは息絶えたのか、少なくとも今年や来年に復活することはない。 ~

ダヴィンチ・ホールディングスの第1四半期決算。

平成21年12月期 第1四半期決算短信

軍艦ビルを売らないと資金繰りがどうだとか言う噂があったけれど、どうなったんですか?単なるデマという可能性もありましょう。

ダヴィンチの主張では資金繰りは大丈夫そう。BNPパリバが250億を耳揃えて返せって言わない限り資金繰りには問題ないって事ですな。となれば、軍艦ビルは売らなくてもいいって事ですか?

BNPPIJ社からの借入金250億円の返済期限の延長を前提とした場合、当第1四半期会計期間末現在より1年間に販売用不動産等の売却収入がないと想定した場合においても営業活動に支障をきたすことのない必要十分な資金を確保しております。また当第1四半期連結会計期間末現在の1年内返済予定の長期借入金のうち4,666百万円には財務制限条項が付されておりますが、当第1四半期連結会計期間末現在においての抵触はありません。

それにしても、ダヴィンチあたりの流動化企業がそれなりの状態になって欲しいですな。やっぱり最低でもそうじゃなければ、他の流動化銘柄だってダメだろうと思うんです。それとも、もう流動化っていうビジネスは息絶えたのでしょうか。

確かに、レバレッジをガンガン効かせたカネがジャブジャブあって、それが流動化の元になっていたわけです。レバレッジがなくなった今、流動化ビジネスが成り立たなくなったとも言える。

もちろん不動産価格の高低や景気の善し悪しも関係してくる。

全部ひっくるめて考えても、あれだけの相場を作った流動化銘柄が、今年や来年に復活してもう一度相場を作ることはないでしょうな。10年後、みなさんが流動化なんて忘れた頃に、バブルが再びやってくる感じでしょうか。

気長に行きましょう。

不動産・マンデベ・流動化
ダヴィンチ・ホールディングス ファンド 不動産 流動化

2009/05/20 11:11

フィンテックグローバル、それらしい事を言っても、お先は真っ暗

~ 投資銀行とは名ばかり、結局不動産マーケットが良くならないとフィンテックの業績もダメ。 ~

フィンテック グローバルの第2四半期決算。

平成21年9月期 第2四半期決算短信

下方修正もあって酷い数字ですな。下方修正は貸倒引当金や貸倒損失などで92億円。あと繰延税金資産の取り崩しで8億円。その他なんやらかんやらで、結局220億円の利益減額。売上が20億しかないのにね。

それでも資金繰りは大丈夫そうだとは言っている。

一方で、当社グループの金融機関借入については、連結しているSPC向けのノンリコースローンを除くと、第2四半期末で2,105百万円まで減少し、今後は約定弁済への対応を残すのみとなっており、金融機関との関係に問題は生じておりません。

嘘じゃないよね?

ヘタすると通期で債務超過になっても不思議はありませんな。

で、今さら何を?って思うのが売れ残りマンションの買取り販売事業じゃないですか?

短期的な収益獲得源として、マンションの完成在庫の仕入・販売事業を開始しております。

もともと何をやろうと息巻いていた会社かを思い出すと、ため息しか出ませんな。ブティック型の投資銀行なんてかっこよい言葉を使うけど、それらしい仕事は何一つしていないような気がする。もっとも、しようとしていたとは思うのだけれど、全く実を結ばなかったということですな。

玉井社長の決算説明動画もあるので見ておきましょう。何とも情けない内容ですけどね。

っていうか、言ってることが意味不明です。「それらしい単語を無くても良い多くの形容詞・副詞で修飾しながら接続詞を使って微妙につなぎ合わせた文章を口から発している。」←この通りの説明の仕方なんですよ、玉井社長。この文章ってそれらしく聞こえるけど、意味無いでしょ。そういうこと。

それでもこういう動画を載せる気概は立派です。

不動産・マンデベ・流動化
フィンテック グローバル 不動産 投資銀行

2009/04/21 19:07

フージャース、かつての優良マンデベ・誠実社長が倒産寸前

~ 債務超過まであと一歩、今期1Qが赤字なら債務超過は確実かと、恐ろしい。 ~

フージャースが下方修正を発表。

平成21年3月期 通期業績予想の修正に関するお知らせ

こりゃひどいですな。純利益は137億の赤字へ100億円以上の下方修正。5月15日の決算では、自己資本比率はかろうじてプラスという数字まで減少することになりましょう。今期1Qが赤字なら、債務超過転落じゃないですか?

フージャースの発表にあるとおり、東証2部への降格、時価総額の小ささで上場廃止、と言うようリスクも十分ですな。そして何より、倒産というリスクも覚悟しておくべき。

それにしても、かつて優良マンデベと呼ばれたフージャースですが、見る影もありません。誠実と言われた社長も、持株は担保処分でどんどん減っているしね。なんて事はない、数年前は不動産マーケットが良かっただけということですか。

ま、不動産に限らず、世の中全ての企業の業績なんて、マーケットが良いか悪いかでしかないけどね。

不動産・マンデベ・流動化
フージャース マンション マンデベ 不動産

2009/03/11 10:10

アセット・インベスターズ、新社名はマーチャント・バンカーズ

~ 倒産しない事に賭けるのは宝くじを買うよりは当たる確率が高いような気がする。 ~

アセット・インベスターズが社名変更。

商号(社名)変更に関するお知らせ

新社名はマーチャント・バンカーズ株式会社。どーでもいいけどね。

株価は倒産価格の8円。けれど、倒産するような気はしませんな。千株買って8千円。ずっと知らん顔して持ち続けて、気がつけば株価100円。8千円は10万円。宝くじ買うよりは当たる確率が高いような気がしませんか?

もちろん、倒産覚悟でね。

不動産・マンデベ・流動化
アセット・インベスターズ ファンド マーチャント・バンカーズ 不動産 流動化

2009/03/03 12:12

ダヴィンチの新株予約権、転換価額の下方修正でほぼ下限価格に

~ 17万だった転換価格は4027円へ、下限まであと1円、2500円の株価も下限(倒産)に近そう。 ~

ダヴィンチ・ホールディングスの新株予約権の続き。

行使価額修正条項付新株予約権の月間行使状況に関するお知らせ

今のところ行使はゼロ。

行使価額はまた下方修正。新しい行使価額は4028円。転換価額の下限は4027円なのであと1円。

転換価額の推移

・当初 17万円
2008年12月12日 6196円
2008年12月18日 5638円
2009年1月16日 4987円
・2009年3月2日 4028円

それにしてもね、17万が4027円ですよ。一体どれだけの希薄化が起きるのか、前に書いた事を見直す気にもなりませんな。

株価は2500円なので、次の修正では下限になるんじゃないですか?1円ぐらいどうでもいいけど。それにしても2500円というのは倒産価格と言っても言い過ぎじゃないですな。

不動産・マンデベ・流動化
ダヴィンチ・ホールディングス ファンド 不動産 新株予約権 流動化

2009/02/28 20:08

パシフィック、中国資金が無ければ上場廃止や倒産もあり得る

~ 中柏ジャパン経由で入る予定の金が入らない、監査意見も付かなければどうなるのか。 ~

パシフィックホールディングスのその後の経過。中柏ジャパンの資本参加はどうなったんですか?と皆さん思ってますな。

株式会社中柏ジャパンによる資本参加の現在の状況と今後の予定について

何だかんだと書いてありますが、要は、中柏ジャパンからお金はこれ以上もらえそうにない、ってこと。

中柏ジャパンからの資金調達を前提に資金繰りを立てていたわけであって、それが実現しそうにない今、会社としての継続は疑われる。となれば、監査意見も不表明となりましょう。

有価証券報告書に関する監査意見不表明のお知らせ

中柏ジャパンにはたったの6.5億円で29%もの株式を握られた。前提としては、その僅かな金以外にももっと資金を引っ張ってこられる約束があって29%も渡したのにね。のっとられたと言っても言い過ぎではないでしょう。

この状況だといよいよ上場廃止は濃厚じゃないですか?倒産の可能性も十分にありましょう。

株価はストップ高とかしてますけど、単にマネーゲームが繰り広げられているだけ。トレーディングが得意な人にはもってこいの儲けのチャンスですな。

それにしても、ここまでなっても監査法人はトーマツを使うということで、それだけは立派と褒めてあげましょうよ。

不動産・マンデベ・流動化
パシフィックホールディングス ファンド 不動産 流動化

2009/02/23 22:10

プロパスト、森社長が辞任、こんな時期に辞めるとは、諦めの境地か

~ 倒産先頭集団の一員プロパスト、社長はそれを見越してさじを投げたのか?いつまで持つか。 ~

プロパストの森俊一社長が辞任。

代表者及び代表取締役の異動に関するお知らせ

もう馬鹿らしいから辞めたって事ですか?

森俊一代表取締役社長CEOより、一身上の都合により代表取締役社長CEOを辞任したい旨の申し出があり、取締役会はこれを受理しました。

退職や辞任はいつも「一身上の都合」。なんとも意味不明な言葉ですな。

#退職するときに自分も書いたなあ。。。

プロパストに関しては何度も書いているわけだけど、倒産の可能性のある不動産業のトップ集団を走っていると思いますね。一体どこまで行けるんでしょうか?

不動産・マンデベ・流動化
プロパスト マンション マンデベ 不動産 倒産 流動化

2009/02/15 09:09

フージャース、今期業績は達成できそう、倒産せず生き延びられるか

~ 堅実・誠実が売りだったフージャース、社長の担保処分で信用は地に落ち、投資はできない。 ~

フージャースの第3四半期決算。

平成21年3月期 第3四半期決算短信

厳しいですな。契約残高が77億円あるので、とりあえず今期の計画数字は達成できるんじゃないですか?大きく下方修正をした数字なのでまあ大丈夫かと。

平成21年3月期 通期業績予想の修正に関するお知らせ

しかしこんな数字を達成できても何の自慢にもなりませんな。

200902146.gifそれにしても、3Q末時点での契約残個数が277戸とは先が思いやられる。来期の物件なんてほとんどこの残数には含まれていないのではないかと思う。

かつて堅実なマンデベで誠実な社長がいたフージャース。果たして幻想だったんですかね。社長が持株担保に入れて借金したりすればどうしたって信用は下がりますよ。

とりあえずは倒産なんて事にはなる雰囲気はないですけど、れれれっ?ていうのが足下のひんやり不動産マーケット。特に投資する意味はありますまい。

不動産・マンデベ・流動化
フージャース マンション マンデベ 不動産

2009/02/15 09:09

セイクレスト、3Qは倒産せずに債務超過を生き延びた、どこまで行く?

~ 債務超過で数千万の社債償還資金さえ用意できない、資産処分を猛烈に進めてもダメ。 ~

セイクレストの第3四半期決算。

平成21年3月期 第3四半期決算短信

とりあえず生き延びていますな。すでに債務超過で現金は6400万円しか持っていない。当然支払には窮しているわけで、いつ倒産してもおかしくない。

同時に発表になった「継続企業の前提に関する事項の注記についてのお知らせ」にこう書かれている。

平成20 年12 月末日現在、金融機関に対して運転資金として発行した社債28,000 千円については延滞、また、役員報酬を含む一部経費21,717 千円についての支払いの遅延が発生している状況となっております。平成21 年2月13 日時点におきましては、合計47,217千円についての支払いの遅延が発生している状況となっており、支払いの遅延の状況を完全に解消するには至っておりません。

社債償還資金のたった2800万円ぽっちが用意できない。なんと情けない。役員報酬2200万円はまあカットすればいいだけの話ではある。

棚卸資産は48億円から6億円まで急減。こんなに頑張って資産処分したのにお金がないってことはですよ、どれだけ高値で不動産を買ってしまったのかが分かるというものです。

監査法人は明誠。

引き続き倒産は覚悟ですな。

不動産・マンデベ・流動化
セイクレスト マンション マンデベ 不動産 代理販売 流動化

2009/02/15 09:09

大和システム、今時BS肥大化している珍しい不動産企業、大丈夫?

~ 受注・契約残高は十分あるが、棚卸資産の急増は今の不動産マーケットで気になる。 ~

大和システムの第3四半期決算。

平成21年3月期 第3四半期決算短信

200902144.gifBSを見てギョッとする人も多いんじゃないですか?棚卸資産が減るどころか猛烈に増えている。この冷たい不動産相場の中で今はどこの不動産屋も在庫を処分してキャッシュを捻出して借金を返すのがトレンド。そんな中で大和システムは大丈夫なのかと心配にもなりましょう。

通期計画の売上数字は3Qから200億円もプラスなので、その分を差し引けばそれなりにBSの肥大化は小さくなる。それでも計画通りに売れないのが今の不動産マーケットでしょう?って疑心暗鬼なる。

決算短信の下の方に受注と契約の状況が載っている。

200902145.gifこれを見ると建築受注残高とマンション契約残高で320億円ある。一応契約済みな仕事なわけで、この分は棚卸資産から差し引いても良いと考えたい。もちろん、契約は売上高で、棚卸資産は原価なので320億丸々とは行きませんよ。

そう考えるとようやく棚卸資産の水準が前期と同じなる。それでも同水準ですな。

大丈夫なんだろうか、大和システム。それなりに堅実なイメージがある不動産屋だが、さて。

株価は100円割れで危険信号を発しているようにも思える。

不動産・マンデベ・流動化
スーパー銭湯 マンション 不動産 大和システム 建築

2009/02/15 08:08

リサ・パートナーズ、不動産売却益がなくても利益が出る、褒めたい

~ 業績計画達成は分からないが、ビジネスの展開の仕方には相変わらず好感が持てる。 ~

リサ・パートナーズの決算。

平成20年12月期 決算短信

今期も大きく減収減益の計画ですな。売上40%、利益30%のマイナス。

注目はここじゃないですか?

自己勘定で保有する不動産については、無理な売却は行わずに、安定的に見込める賃料収益の獲得を目指します。ただし、良い買い手が現れた場合には柔軟に売却を進めていく方針です。

不動産共同投資につきましては、不動産の売却活動を積極的に展開するものの、不動産市況の低迷を鑑みて、業績予想には不動産売却益や売却成功報酬は見込まないこととします。

今期、不動産売買で儲けるつもりはなく、不動産売買益を業績予想には入れてませんよ、って事ですな。前期まではプリンシパル投資事業の不動産売却収入が売上の大きな部分を占めていたわけで、それを今期は全然考えていません。これであれば当然売上が減少する。

各期の売上と物件売却収入

  • 2005年12月期 売上92億 物件売却収入48億 割合52%
  • 2006年12月期 166億 78億 47%
  • 2007年12月期 274億 70億 26%
  • 2008年12月期 248億 101億 41%
  • 2009年12月期計画 150億 0円 0%

逆に言えば、不動産価格がうまく折り合って売れるようなことがあれば業績数字は上ぶれる。もっと言えば、リサの場合は不動産がなくても十分利益が出る。

以前のアセットマネジャーズはリサと同じように企業投資なんかに力を入れ、世界の投資銀行を目指していた。知ってのとおり大失敗。

ダヴィンチにしても不動産持ちの企業への投資をしたわけだけど、全然話になっていない。

そういう中で、リサは地方銀行とのパイプを深め、不動産以外の分野で成功しているワケです。立派だと思いますね。当然リサとしても、単なる不動産屋として考えられるのは不本意なのではないですか?

ま、もちろん、会社の業績計画が達成できるかどうかって事が分からないわけで、達成できるという前提で話をしても意味無しですけどね。

株価の上昇こそ期待できませんけど、企業としては魅力があると思うし、面白いなあといますね。

不動産・マンデベ・流動化
ファンド リサ・パートナーズ 不動産 企業ファンド 債券ファンド 流動化

2009/02/13 11:11

ダヴィンチ、特損で絶頂下方修正、金子社長の言葉が聞きたい

~ 自己資本比率が低いのはファンド連結のため、フィービジネスで倒産の可能性は低い感じ。 ~

ダヴィンチ・ホールディングスの下方修正。

特別損失の発生及び通期業績予想の修正に関するお知らせ

絶頂下方修正ですな。

株価は既にこんな事は折り込み済み。3500円の株価なワケですからね。

最後まで強気だった金子社長、今の考えを聞いてみたいものですな。

ところで、ダヴィンチの自己資本比率が一桁と低いので倒産するかと心配するのはナンセンス。ダヴィンチのBSはファンドなんかも全部連結されていて実体を表していない。ダヴィンチの自己資本比率は十分高いし、基本的にはフィービジネスなので倒産はないんじゃないですか?

ダヴィンチに限らず、不動産ファンドバブル時の会計制度の変更(ファンド連結)でBSが実体を表していない会社はある。それは考えないとね。

不動産・マンデベ・流動化
ダヴィンチ・ホールディングス ファンド 不動産 流動化

2009/02/13 11:11

穴吹興産、今時資産増やす不動産屋、棚卸資産の減損はないらしい

~ 穴吹興産だけが減損を計上しない理由が見つからない、自己資本比率9%まで低下で大丈夫? ~

穴吹興産の中間決算。

平成21年6月期 第2四半期決算短信

今時資産を膨らますとは珍しい不動産屋ですな。販売用不動産+仕掛販売不動産は前期末の330億円から390億円に18%の増加。

自己資本比率は9%台まで低下。

中間時点では赤字でも通期では黒字転換する計画。

にわかに信じがたい。穴吹興産は棚卸資産の減損も計上していないし、するつもりも無いらしい。どこの不動産屋も減損の嵐なワケだけど、穴吹だけそうならない理由が見つからない。天才的な仕入をしてきているって事ですか?

株価はそんなはず無いですよ言っていませんか?

不動産・マンデベ・流動化
マンション マンデベ 不動産 人材派遣 穴吹興産

2009/02/11 11:11

アセット・インベスターズ、35億の転換社債償還で13億儲けるとは立派

~ 古川さんなどからの増資で償還資金は確保、「マーチャントバンク」は社債償還でさえチャンス? ~

アセット・インベスターズが転換社債の買入償却。

転換社債型新株予約権付社債の償還または買入の完了に関するお知らせ

うまいこと行きましたな。無事に早期償還できることのなったわけで、まずはおめでとう。このために増資したわけであって、当たり前と言えば当たり前。

これに伴い、発行残高と上記買入総額との差額約13 億円を、社債償還益として当第4四半期に計上する見込みです。

経常損失が85億円の計画なので13億円の償還益はそれなりにいいんじゃないですか?キャッシュは入ってきませんが。

35億円の転換社債を償還して13億円も儲けるんですからね、さすがマーチャントバンクですな。

不動産・マンデベ・流動化
アセット・インベスターズ ファンド 不動産 企業ファンド

2009/02/11 11:11

丸誠の3Qは順調、現金価値割れと5%真ん中以上の配当だけが頼り

~ 不景気と不動産マーケットの悪化でビジネス環境には向かい風しかない、拠り所を忘れずに。 ~

丸誠の第3四半期決算。

平成21年3月期 第3四半期決算短信

業績は横這いで順調。

流れとしては苦しいのは間違いない。企業業績の悪化と不動産マーケットの悪化は当然ビルメンテナンスの価格にもプレッシャーになる。空室率はじわりじわりと上昇しているわけで、賃貸屋さんもビルメンテナンス費用を安くしたいのは当たり前。

200902111.gif向かい風はあっても追い風なんて一個もない。

結局、現金価値割れまで叩き売られることと高配当利回りだけが頼り。具体的には、配当利回りで5%台真ん中ぐらいになり、現金修正BPS420円を大きく下回る状況になれば買ってもいいかなって事ですね。

チャートで言えばまさに前回の底値付近になりましょう。

不動産・マンデベ・流動化
PBR ビルメンテナンス 不動産 丸誠 配当 高利回り

2009/02/10 16:04

コスモイニシア、160億の評価損、財務制限条項でヘタすれば倒産

~ 財務制限条項に抵触し倒産した会社は多い、短期売買するか近寄らないのが賢明。 ~

コスモイニシアの第3四半期決算。

平成21年3月期 第3四半期決算短信

酷いですな。棚卸資産評価損を160億円計上。これは売上原価なので営業損益段階で大赤字。しかし仮に評価損が無いにしても営業利益しょぼしょぼであることは間違いない。

新規マンションの売上総利益率(※)が前年同期比7.5%低下の17.2%、戸建住宅の売上総利益率(※)が同9.0%低下の5.3%となるなど、収益性が悪化した

最近のマンションの値引きは凄まじいものがありますな。3000万ぐらいのマンションでも1000万円引きぐらいの勢いはある。当然利益率はがくっと下げますよ。

しかし、マンションがそれだけ叩き売られれば投資物件としていよいよ魅力が出てくるのかも知れない。実際、投資マンションを売る会社の業績は良いところも結構あります。投資マンションと言っても、ファンドなんかに一棟売りしているのはダメ。個人投資家向けの投資マンションですな。

コスモイニシアでも悪くない様子。

投資用不動産(マンション・オフィスビル)やリノベーション・コンバージョン物件の販売におきましては、不動産投資市場が大幅な調整局面を迎える中、前年同期を上回る販売実績となりましたが、一方で新規マンション・戸建住宅の引渡戸数が前年同期比大幅に減少いたしました。

不動産管理事業は当然ながら順調。賃貸事業も順調。

で、全体としてはボロボロ。大赤字で株主資本比率は4%まで低下。一桁はまずいですな。BSを眺めればいつ倒産してもおかしくない。

継続疑義の注記がつくのは当たり前。

継続企業の前提に関する事項の注記についてのお知らせ

当連結会計年度末において当社が複数の金融機関と締結しているコミットメントライン契約(平成20 年12 月31 日現在の借入残高355億円)をはじめとした各シンジケートローン契約の財務制限条項に抵触する見込みであります。

財務制限条項の詳細は見ていないけど、どこの不動産屋も似たり寄ったりの内容。つまり、ある条件を満たさない場合は耳を揃えて借金返してね、っていうもの。ある条件というのは、黒字だったり株主資本比率だったりそういうもの。

先日倒産した日本綜合地所の場合も財務制限条項に抵触しましたな。つまり、倒産の引き金としては十分ってこと。

君子危うきに近寄らず。

不動産・マンデベ・流動化
コスモイニシア マンション マンデベ 不動産 継続疑義

2009/02/10 15:03

リサパートナーズの優先株はMSCBみたいなエグイものではない

~ バフェットが買ったGSやGEの優先株と同じ類、希薄化は大きいが資金の出所は怪しくない。 ~

リサ・パートナーズの下方修正と優先株発行。

特別損失の発生および通期業績予想の修正に関するお知らせ

投資有価証券評価損を76億円も計上。純利益40億のところへこの特損で、当然ながら大赤字に転落。純損失は22億円の予定。

保守的な見地から、当社が不動産共同投資事業において投資をしてきた不動産保有会社に対する全ての投資持分(不動産保有会社のエクイティの一部)の簿価を見直すことといたしました。

200902104.gifこの説明と右図から分かるとおり、特損を計上するのは出資している不動産保有会社の分だけ。自己投資している不動産や企業投資の部分の資産は毀損していないと。

それから優先株発行による増資。

業務資本提携、第三者割当による優先株式の発行及び定款の一部変更に関するお知らせ

内容を簡単にまとめると、発行総額は40億円、割当先はNECキャピタルソリューション。NECキャピタルソリューションは37%をNECが持つNECの持分法適用関連会社。優先株への配当は2%。

優先株は39,000円で普通株を取得できるので、全部転換されれれば35%の希薄化になる。その場合、リサは25.7%をNECキャピタルソリューションに握られ、持分法適用関連会社になる。転換期間は2009年4月1日~2013年3月29日。

200902105.gif希薄化が大きいので株は売られるでしょうな。今のマーケットでこれは厳しい。

しかし、個人的に、この増資は嫌いじゃないですね。どちらかと言えば好感が持てると思うんです。

まず第一に、これはMSCBではない。MSCBって言葉はどうでもいいんだけど、よくある、株価が下がれば転換価額がどんどん下方修正され、どんどん希薄化が大きくなるやつですな。例えば、今はダヴィンチのMSCBの転換価額が猛烈に引き下げられているところ。

今さらながら、MSCBのような株主の利益を120%無視したバカげた増資は許せないわけで、リサの今回の資金調達はそれとは違う。

ゴールドマンサックスやGEが昨年優先株をウォーレン・バフェットに割り当てましたが、基本的にこれらと同じ。

ゴールドマンサックスの場合は確か利回り10%で、GEは15%(10%だったかな?)。割り当ての時よりだいたい10%ぐらい低い価格で普通株に転換できるってやつですね。

調達資金の使途。

本新株発行により調達する資金は、本提携の目的に資する各種戦略的投資へ機動的に充当していく予定です。具体的には、案件の増加が予想される債権投資や企業向けのエクイティ投資等に充当する予定です。

平成21年4月以降において、事業機会を慎重に検討し戦略的に支出することを予定しております。当社は、本優先株式の差引手取概算額を上記資金使途に充当するまでの間、当該額を当社銀行口座にて管理し、他の資金使途に充当することはございません。

借金返済とか運転資金とか、そういうもののための調達ではないって。あくまで事業拡張。悪くないんじゃないですか?

NECキャピタルソリューションは訳の分からない資金源じゃないのも良いです。パシフィックなんか中国のナンチャラから資金調達しようとして会社を乗っ取られた。そう言うと言葉が悪いし怒られるので訂正して、資金調達が予定通り進んでいない。

不動産会社に限らず資金的に厳しい会社は、何だか怪しいところからばかり資金を引っ張ってくる。それは当然で、まともなところが資金を出してくれないから。その点、今回のリサの資金は出所がおかしくなくはっきりしていて安心。優良と言えましょう。

これだけの損失ながら配当1500円は変更無し。ま、特損でキャッシュアウトがあるわけでもないので配当に無理は無いのでしょう。

思うに、景気が回復し、不動産マーケットが復活するときにトップグループで活躍するのがリサなのでは無かろうか。

不動産・マンデベ・流動化
リサ・パートナーズ 不動産 企業ファンド 投資銀行 流動化

2009/02/06 11:11

不動産大手3社の状況は同じ、不動産マーケットを横目で眺めるだけ

~ 不動産銘柄に乗り遅れたなんて事にはならない、大手3社の状況を少し見ておけばいい。 ~

不動産大手3社の第3四半期決算。

・三井不動産 平成21年3月期 第3四半期決算短信
・住友不動産 平成21年3月期 第3四半期決算短信
・三菱地所 平成21年3月期 第3四半期決算短信

どこの決算も内容は同じ。つまり、オフィスビル賃貸は堅調、それ以外は減速、特にマンションや戸建て販売の減速が大きい。各社の説明資料が参考になります。

・三井不動産 平成21年3月期第3四半期決算短信補足説明資料
・住友不動産 平成21年3月期 第3四半期 F A C T S H E E T S
・三菱地所 FACT BOOK 2009/3 第3四半期

オフィスビル賃貸に関してはまだそれほど空室率は上昇していないけど、これから上昇してくるんじゃないでしょうか?なぜなら、不動産調査会社が発表している首都圏のオフィスビル空室率は順調に上昇しているわけで、そういう流れの影響をいずれ受けざるを得ない。

マンションと戸建ては減速しているとはいえ、さすが大手。ブランド力と販売力があるのでしょう。他の不動産屋の減速と比べたら全然へっちゃらですな。

まあ、大手3社の決算書を眺めていろいろ数字をつついても仕方ない。大まかな流れをつかめばそれでOKですよ。3社の中でどれが一番に以下なんて考えるだけ時間の無駄。それが知りたければアナリストのレポートでも読めばいい。

上がるときは全部同じように上がる。下がるときもまた同じ。業績の推移もまた同じ。

200902061.gifいつ買うか、だけが問題であって、3社のどれを買うかなんて問題じゃない。

相対的には三菱地所がより上がる可能性が強いので、底だと思えば素直に三菱地所を買えば事足りると思うんです。

で、今はまだまだ強気で買えるはずもない。徐々によりたくさんの注意を払っていく場面であって、横目で様子をうかがっていればいいんじゃないですか?不動産銘柄は時々ぐっと上がったりして、乗り遅れた?なんて思うかも知れませんけど、そんなはずないですねえ。

不動産・マンデベ・流動化
オフィスビル マンション 三井不動産 三菱地所 不動産 住友不動産 戸建て

2009/02/06 09:09

日本綜合地所、予想通りの倒産、負債総額2000億で会社更正手続

~ 不動産マーケットがおかしくなるのを見誤り、積極的に土地を仕入れ過ぎたのがダメだった。 ~

日本綜合地所が倒産。負債総額1975億円で会社更生手続きとなりました。

社更生手続開始申立てに関するお知らせ

まさに予想通りの倒産ですな。

ついでに子会社2つも倒産。

当社子会社の会社更生手続開始の申立ておよび債権の回収不能に関するお知らせ

プレスリリースにはこう書いてあります。

当社は、平成20年3月期に過去最高益を計上するなど、同業他社との差別化に成功していたことから、さらに業容を拡大すべく、積極的にマンション用地を買い増し、平成20年9月末には約1465億円の棚卸資産を保有するようになりました。

200902054.gif倒産しても勘違いしているようです。「同業他社との差別化に成功していた」からじゃんじゃんマンションが売れて業績が良かったワケじゃない。

その時期はどこのマンデベも同じ状況であって、それは単に経済状況がそうなっていただけなんですよ。

代表取締役社長は西丸誠。筆頭株主も同じ。

不動産・マンデベ・流動化
マンション マンデベ 不動産 倒産 日本綜合地所

2009/02/05 11:11

グランディハウス、戸建て分譲で業績と株価が堅調な会社の一つ

~ 配当利回りが9%と高く、財務の安心感があり、業績はOK、株価は堅調な宅建業者。 ~

グランディハウスの第3四半期決算。

平成21年3月期 第3四半期決算短信

順調。2000円の配当は確実ですな。そうなると配当利回りは9%。「高配当利回りの不動産銘柄は配当がカットされるまで業績が下がる」法則は今回ばかりは当てはまりませんよ。

財務の心配もないので持っていても良いと思う数少ない不動産屋ではないですか?ただ会社規模が小さすぎるという難点はある。

最近の不動産企業の業績動向をまとめると、不動産ファンドはダメ、マンデベはダメ、賃貸は横這い、管理は横這い、そして最後に戸建ては徐々に復活、って感じになるかと。戸建て企業では業績がそれなりに堅調なものが増えて、株価的にもそこそこなものが出てきた。

安心するのは早いけど、気にしておいて損はないでしょ。

不動産・マンデベ・流動化
グランディハウス パワービルダー 不動産 分譲 戸建て 配当 高利回り

2009/02/04 14:02

アールエイジ、妙な株価急騰と株式分割、1ヶ月で半値以下は覚悟

~ 意味もなく株価が急騰を続け、株式分割が発表され、そして1ヶ月後に株価は無くなった・・・。 ~

アールエイジが株式分割。

株式分割及び株式の分割に伴う定款の一部変更に関するお知らせ

今時珍しいですな。株式分割するって事は株価が高いって事で、本当か?と思って株価をチェックしてみると・・・。なんですか、これ?

200902044.gifまず最初に株価がぴょこんと上げたのが11月12日。この時はプレスリリースもニュースも何もない。

勢いづいたのは12月9日で、この日も何も理由はない。

そして決算発表が12月12日。そこから株価上昇はスピードを増し、11月11日から株価は実に4倍になった。

なぜですか?決算内容を見ると、別に悪い決算じゃないが今期は減益予想。不動産屋と言っても賃貸管理が中心で危なさは低い。でもだからといって、株価が4倍になる理由は全然見あたらない。

監査法人が優成と言うことで、どちらかと言えばファンダ面からは手を出す気が起きない。

まあよく分からんが、手出し無用でしょうな。空売りできるわけでも無し、上がる方だけに賭ける勇気がある人はいいんじゃないですか?チキンレースでうまく行けば儲かるってこと。

1ヶ月後には半値になっている覚悟でね。

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アールエイジ マンション 不動産 優成 株式分割 監査法人 賃貸管理

2009/02/04 14:02

日本綜合地所、評価損もあり大赤字、ヘタすれば資金繰りに窮する

~ 財務制限条項に触れる可能性があると、そうなればさらに倒産の危険性は高まる。 ~

日本綜合地所の下方修正。

業績予想の修正に関するお知らせ

大赤字へ減額ですな。棚卸資産の評価減やら有価証券の評価減やらで300億円の純損失を計上する計画。1000億円売って300億の赤字ですからね、酷いものですよ。

300億の赤字を出すと、自己資本は90億円まで減少する。自己資本比率は当然一桁ですな。一桁前半。

さすがに倒産の可能性が高いマンデベに数えられるだけのことはあります。

なお、今回の業績下方修正により、当社が借入人となっているシンジケートローンの財務制限条項に抵触する恐れがあります。

詳細は見ていないが、通常こういった財務制限条項はどこの会社も同じ。純損失を計上しないとか、自己資本をどれだけ持っておくとか、そういう財務の条件。それが満たされない場合は、借金は耳を揃えて返せよなっていう事です。

これは決算短信のBSの注記として載っている。

大赤字でそういう状況になりますよって日本綜合地所は言っている。

そうなった場合、銀行と話し合って制限条項を緩和してもらったり、一時的に勘弁してもらったりする。さもなければ借金返済だけれど、そんな金はあるはずもなく、資金繰りに窮することとなる。

もしそうなればとジ・エンドですな。

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マンション マンデベ 不動産 日本綜合地所 流動化

2009/01/29 19:07

東急コミュニティー、通期計画は未達か、そうなれば減配もあり得る

~ 不動産管理や賃貸というストック型ビジネスの高配当利回りを狙っているのを忘れずに。 ~

東急コミュニティーの第3四半期決算。

平成21年3月期 第3四半期決算短信

売上+6%、営業利益-11%、経常利益-11%、純利益-9%。第3四半期決算までの減益は通期では増益にする計画。本当ですか?

業績未達になれば減配もありましょう。

個別銘柄ウォッチの銘柄ではストック型の高配当銘柄として取り上げているわけだけれど、配当利回りを考えながらの売買になることに変わりなし。

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不動産 東急コミュニティー 賃貸 配当 高利回り

2009/01/29 18:06

ゴールドクレスト、優良マンデベで業績・財務に心配無用の耐震性

~ 安川社長の冷静な眼力がものをいう、株式投資も全く同じだが、それがなかなか難しい。 ~

ゴールドクレストの第3四半期決算。

平成21年3月期 第3四半期決算短信

言わずと知れた優良マンデベ。さすがに業績も堅調ですな。当然ながら前期比では減収減益ですけれど、他のマンデベや不動産会社に比べてその幅は小さい。

自己資本比率は43%と超安心。この不動産マーケットで減配しないのも驚異的だし、減損がゼロというのも素晴らしいですな。さらに言えば、社債を発行できているのを見ればもうぐうの音も出ませんよ。今どこの不動産屋が社債で資金調達できますか?

まさに耐震性抜群です。

これは安川社長の不動産マーケットを冷静に見る目が優れているから。他の不動産屋がイケイケどんどんでバカみたいな価格で不動産を買いあさっていたとき、そういうことをしないのが安川社長。

不動産バブルがはじけてバカみたいな安値で叩き売っている不動産屋ばかりの時に、よーく選んで仕込みをするのが安川社長。

簡単そうでなかなか出来る事じゃないですな。

株も同じ。全く同じ。分かっていてもなかなかできないでしょ。

200901294.gifただ付け加えるとすれば、残念なことに優良企業の株が儲かる株ではないって事。ゴールドクレストにしたって7230円の高値から898円まで88%もマイナスになった。それは、欲豚な投資家がバブルに乗ってじゃんじゃん買っていったからですな。

だから最後には下落してしまう。他の不動産屋の株と同じになってしまう。

そういう事を忘れずに、優良企業を買うのは叩き売られたときに限定する。当たり前の話ですよ。

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ゴールドクレスト マンション マンデベ 不動産

2009/01/28 14:02

パシフィック、債務超過、継続疑義、資金調達危うし、そろそろ倒産?

~ 大量プレスリリースに大量の突っ込みどころでゲンナリ、要は倒産寸前ですよって事。 ~

パシフィックホールディングスのプレスリリースいろいろ。一体どこから手をつければいいのやら、げんなりとしますな。

とりえあずは決算短信から。

平成20年11月期 決算短信

ついに債務超過転落ですよ。パシフィックの過去最高の純利益は2007年11月期の120億円。今期の純損失は730億円。売上1300億で営業損失が70億円、経常損失160億円、そして730億の純損失。そりゃ債務超過にもなりますな。

今期はかろうじて黒字を確保する計画ではある。信じている人はおりますまい。

減損・特損関連は多い。

販売用不動産及び仕掛不動産を正味売却価額まで減額したことによる販売用不動産等評価損を23,012百万円、固定資産にて保有するゴルフ場資産の減損損失を13,596百万円、当社グループが運用するJ-REITなどの保有する投資有価証券の評価損を6,983百万円、不動産取得契約の解除にかかる損失として5,438百万円など特別損失57,433百万円を計上いたしました。

棚卸資産の減損230億円は前々期末棚卸資産の11%。前々期末の棚卸資産に対して数字を取るのが妥当かどうかは確かに怪しい。しかしながら、2000億の棚卸資産に対して230億の減損というのは、いかにも小さいような気がしませんか?

無理矢理にでも資産売却してキャッシュフローを確保し、借金を減らしているのだろうと誰もが考えるでしょう。さもありなん。

営業キャッシュフローは相変わらず赤字で、借入金へ減るどころか増えている。だいじょうぶなんだろうか、って全然大丈夫じゃないのはご存じの通り。

それにしても、決算短信だけでも突っ込みどころが多すぎる。まだまだ書くことは沢山あるのだけれど、アホらしいのでやめる。とにかくポイントは、ダメ、ってこと。倒産を前提にすることはもちろんで、倒産を免れるには、例の中国からの資金がどうなるかって事にかかっていますな。

もともとこの中国資金の話が出たときには、本当に金はもらえるの?って大いに疑問だったわけですが、やっぱりダメそう。

平成20年11月26日付投資契約における優先株引受に係る前提条件未充足の状況及び中柏ジャパンとの新たな優先株発行条件の合意に向けた協議について

すでにパシフィックは中柏ジャパンにたった数億円で大量の新株を割り当てた。これで会社は乗っ取られた。それは、生き延びるためなら仕方ない、いずれ数百億の金をもらえる、ってことだったから。

蓋を開けてみれば、その数百億の金は入ってこない。数億で会社を乗っ取られて終わり。そういう予想通りの結末を迎えそうですな。乗っ取りの証として高塚社長は首。

役員人事に関するお知らせ

当然ですが継続疑義の注記はついてます。

継続企業の前提に関する事項の注記に関するお知らせ

そして、東証1部から2部へ降格。

当社普通株式の東京証券取引所における市場第一部銘柄から市場第二部銘柄への指定替えの見込みに関するお知らせ

すでにボロ株なわけであって、こんな事はどうでもいいですな。全く関係ない。

監査法人のトーマツからは監査意見不表明を食らう。これも当たり前。

平成20 年11 月期計算書類に対する監査意見不表明に関するお知らせ

倒産は秒読みでいいんじゃないですか?仮に倒産しなくても、株を買うならそういう覚悟でって事です。いまさら言う事じゃないけどね。

それにしても酷い。エゲツない。

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パシフィックホールディングス ファンド 不動産 流動化

2009/01/27 07:07

サンシティ、シンガポールの投資会社IPCから240億円を確保

~ 「売れ残り新築マンション安値で買い叩いて転売ビジネス」の案件ごとに資金を出してくれる。 ~

サンシティがシンガポールから資金を引っ張ってくる予定。

出資上限を240 億円とする匿名組合契約締結に関するお知らせ

サンシティの子会社とシンガポールの投資会社IPC Corporationと匿名組合契約を結び、IPCがサンシティの子会社に240億円を出資すると。全部が全部厳しい不動産マーケットにあって、珍しく景気の良い話じゃないですか。

面白いのはここ。

当初は、当社に対する普通株または転換社債による出資を検討いたしましたが、当社が必要とする資金に対して、当社株式の時価総額があまりにも過少であったこと、授権枠を拡大し株式を発行した場合、極めて深刻な希薄化が発生することから、別途、子会社としてサンシティリセールを設立し、サンシティリセールにおいて本出資を受け入れることとしました。子会社が発行する株式等に対する出資とならなかった理由といたしましては、IPC の希望によるものであります。

つまり、新株を発行して直接出資してもらうことで増資したかったけれど、それだと希薄化が酷すぎるからできなかった。サンシティの資本金は75億円なので、240億円も増資したらそりゃあびしょびしょに希薄化しますな。

だから新しく子会社サンシティリセールを作って、案件ごとに金を出してもらうような形にした。まあ理屈はあっているが、現実はそうじゃないでしょうな。

誰が一体サンシティに240億円も出資したいですか?希薄化とかそういう問題じゃない。この不動産マーケットで倒産しても全然おかしくない新興不動産企業にそんな大金を出すはずない。

そりゃあ子会社のサンシティリセールにだって出資はしたくないですよ。「IPC の希望によるものであります。」って当たり前。

IPCから金を引っ張ってきて何をするかと言えば、売れ残り新築マンションの買い取り販売事業。 これは確かによく分かる。

今マンションは売れず大量の完成在庫がある。マンデベ各社は資金繰りがどうにも苦しいのでとにかく現金化したい。損が出ようがなんだろうが、誰かに買って欲しいわけですよ。そうでもしないと資金ショートで倒産しちゃうからね。

そういうマンションを安値で買い叩いて売る。誰でも思いつく儲け話じゃないですか?

でもそれほど流行らないのは、資金調達できないから。そりゃそうですよ、今の不動産マーケットでどこの銀行がそんな事業に金出してくれますか。銀行じゃなくても出してくれない。

資金さえあれば「売れ残り新築マンション安値で買い叩いて転売ビジネス」をしたいと皆さん思っているはず。そこでシンガポールの投資会社の出番なわけですな。

案件の採算性が疑わしい、または資産査定の結果が好ましくないと判断した場合は、送金を拒否できる条項が付加されております。

サンシティはなんでもかんでもIPCから資金調達できるわけではない。IPCは嫌なら拒否できる。IPCにそんな優れた選択眼があるんでしょうかね。

ちなみに、IPCはシンガポールに上場しているらしい。これだと思いますけど、サンシティに負けず劣らず酷い株価推移ですな。

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サンシティ マンション マンデベ 不動産 流動化

2009/01/24 16:04

パシフィックホールディングス、決算発表延期で増資は大丈夫か?

~ 決算発表できなければ銀行支援はない、そうなれば中国の資金も手を引き、ヘタすれば倒産。 ~

パシフィックホールディングスが決算発表を延期。

平成20年11月期決算発表延期に関するお知らせ

ありゃりゃ、やっちまったなー。23日に予定していた決算発表を27日に変更。

27日に変更、とはっきり書かれているので、4日間でなんとかなるという目途がとりあえずはついているって事でしょうな。そうでなければ、決算発表を延期します、とだけ言って、具体的な発表日時には言及がないはず。

そういう点では大丈夫なのかも知れない。

が、今は何か良い点を見つけだして安心ポジティブな姿勢で行くべき相場じゃない。ダメだっていう方向で考えておくべき局面。

決算発表を延期する理由。

あれ?ここでその理由を、プレスリリースからコピペしようと思ったのだができない。パシフィックさん、まさかねえ?

まさかねえ、というのは、プレスリリースのPDFファイルの文章をコピペできないようにわざわざ(←わざわざを強調)設定したんですか?コピペされたくないから?

PDFファイルは作成者の設定によって、内容文章をコピペできなくしたり、プリントアウトさえできなくしたりできる。企業が適時情報開示サービスを使って発表するプレスリリースPDFファイルのほとんどんはそういう禁止的な設定はされていない。だから、PDFファイルの文章をコピペできる。

パシフィックだけじゃなくて、コピペできなプレスリリースも確かに時々ありますよ。けどね、今までのパシフィックのプレスリリースはコピペできたのに、今回からはできない設定になっている。

これって、知らないうちに設定を変えてしまったとか、たまたま作成者が替わったとか、そういう事かも知れない。しかしながら、いろんな不動産企業が倒産して、内容的にもエグイ会社が沢山あって、こんな不動産マーケットで、ましてやパシフィックは中国から資金を引っ張ってこようっていう難しい時です。

そんな時にいきなりコピペできなくなったら、妙な勘ぐりもしたくなりますよねえ。

話を戻そう。

決算発表を延期する理由は、会計監査人と意見が合わないから。監査法人はトーマツ。クサイ監査法人とは違って厳しい監査でしょうな。

で、監査法人変更とかして乗り切るのでしょうか?今からじゃとても27日には間に合わないので、そういう事はないでしょう。クサイところへいずれ変更ですかね。

決算発表が延期になれば、例の中国からの出資も危ういんじゃないですか?

以前の発表によると、

当社がその事業の継続に必要な既存取引銀行のサポートが得られること、割当先に対する資金供与者が中華人民共和国政府から資金拠出に必要な許認可を得ていること等が前提条件となります。

ってことで、この前提条件が崩れることになりそうな気配ですな。だって、決算発表ができない企業を取引銀行がサポートするわけもございません。

さて、どうするんだ、パシフィックホールディングス。投資家としては、倒産も十分覚悟して投資するべきですな。って、デイトレでもないかぎり株を買う理由はないけどね。

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パシフィックホールディングス ファンド 不動産 流動化

2009/01/20 22:10

アセット・マネジャーズ、社債の条件を改悪、こんな事ができるの?

~ 今年3月に償還予定の社債130億を返したくないので無理矢理な条件改悪で乗り切る。 ~

アセット・マネジャーズ・ホールディングスが転換社債型新株予約権の条件を変更したいらしい。

2011 年3 月18 日満期円貨建転換社債型新株予約権付社債に関する社債権者集会の開催、臨時株主総会の開催及び臨時株主総会招集のための基準日設定に関するお知らせ

題名の長いプレスリリースですな。そんなことはどうでもいいが、内容はエグイ。

① 本社債に関する事項
・ 社債権者の選択による繰上償還における償還額の減額(本社債額面金額の50%とする。)
・ 満期償還日の延長(1 年間延長し2012 年3 月17 日とする。)
・ 満期償還額の減額(本社債額面金額の90%とする。)
・ 140%コールオプション条項による繰上償還の廃止
* なお、利率(ゼロクーポン)に変更はありません。

つまり、転換社債を持っている人は、

・満期が1年延長され
・満期まで持っても90%で償還され
・繰り上げ償還する場合は50%しか返ってこない
・今まで通り利息はなし

こんな条件の改悪を納得して受け入れられる投資家っているんですか?このエゲツない条件と引き換えに多少は得るものも準備。

② 本新株予約権に関する事項
・ 本新株予約権の行使に際して払込をなすべき1株あたりの額(以下「転換価額」といいます。)の変更(2009 年1 月16 日終値である8,170 円へと下方修正をする)。
・ 行使期間の延長(1年間延長し2012 年3 月7 日まで行使できるものとする。)<

つまり、

・株式への転換価額を8170円に引き下げ(るので、転換すれば今までより沢山株がもらえますよ) ・権利行使期間を1年間延長(するので、今は株価が低いけど、1年延長したので上がるかも知れないでしょ、上がって転換して売れば儲かるでしょ。)

この条件変更が受け入れられない場合、今年の3月18日には償還しなければならず、130億円耳をそろえて支払うことになる。何とかなりそうな金額ではあるものの、相当苦しい事には間違いないですな。

なので、アセットマネジャーズとしては償還という状況はなんとしてでも避けたい。例え株式の希薄化が猛烈に起こることになってもね。

本改訂により増加する潜在株式は1,533,853 株であり、これは発行済株式総数の202.45%に相当することから、株式転換が行なわれた場合、当社にとって大きな希薄化が生じるものと認識しております。

恐ろしいですな。

債権者集会はスイスのチューリヒで開催されるということで、債権者の多くは欧米の投資家という事でしょう。納得してくれるんですかね?

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アセット・マネジャーズ・ホールディングス ファンド 不動産 新株予約権付社債 流動化

2009/01/19 12:12

フージャース、借金の担保になっていた社長の持ち株が担保処分に

~ 担保に入っている株は発行済の26%、売り圧力は強烈で株価は下落間違いなし、倒産大丈夫? ~

フージャースの社長の持ち株が減少。

当社筆頭株主の株券大量保有状況の変更に関するお知らせ

単に社長が持ち株を少し売って現金化することは悪くない。社長もお金欲しいからね。そんなのは個人の勝手で、社長が株売ったとか文句を言う筋合いはないと思う。文句言う人多いけどね。

しかしですよ、今回の持ち株減少はいただけませんな。最近流行の、持ち株を担保に借金して株価が下がって担保処分、ってやつです。これは不動産会社の社長に最近非常に多いですよね。

昨年倒産したアーバンコーポレイションの房園社長がそうだったし、パシフィックの高塚社長プロパストも森社長クリードの宗吉社長と枚挙にいとまがない。同じケースは他にも沢山ありそうです。

社長がそういう事をして、担保処分になった会社が倒産する事が多いのは間違いない。

アーバン、クリードは既に倒産した。プロパストは倒産してもおかしくない。パシフィックは中国からの資金を引っ張ってきて何とか生き延びそう。

さて、フージャースは?

フージャースと言えば、数年前までの不動産マーケットが好調だった時期には、マンデベとしては優良会社という認識があった。廣岡哲也社長が一所懸命説明会で演説し、マンデベでは唯一月次数字を公表し(今はやめてしまったけどね)IRを充実させていた。廣岡社長の様子はものすごく誠実でしたな。

それでもこうなんですからね、嫌になりますよ。

社長の持ち株(ティ・エイチ・ワンを含む。ティ・エイチ・ワンは社長の資産管理会社。)は担保処分後で131,232株。発行済株式数326,115株の40,24%。担保に入っているのは84,496株。発行済株の25.9%ですな。デカイですよ。

担保を取っているのは三菱東京UFJ、りそな、新生。今のところ担保処分をしたのは新生だけ。

200901192.gif株価は全然上がらないわけだから、担保価値も全然上がらない。業績的には株価が上がる要素が無い。担保価値が上がる要素もない。

あるのは売り圧力だけ。

こんな状況になっているのを知った投資家は売る。ものすごい売り圧力でしょうな。株価は下落する。そうなれば担保価値はますます下がって、担保処分が進む。売り圧力はさらに加わる。

悪循環はもうどうにも止まりませんよ。

とりあえず連続ストップ安は間違いないんじゃないですか?投げようにも投げられないでしょうな。ヘタすれば倒産の2文字も見えてきましょう。

不動産・マンデベ・流動化
フージャース マンション マンデベ 不動産 倒産

2009/01/17 23:11

アセット・インベスターズ、第三者割当完了で古川傘下へ

~ 中国と日本でマーチャント・バンクとしての大成を目指して再出発、裏中国銘柄で監視継続。 ~

アセット・インベスターズの第三者割当が完了。

第三者割当増資の払込完了に関するお知らせ

予定通りアセット・マネジャーズ・ホールディングスの創業者・会長の古川さんが出資。TOTAL NETWORK HOLDINGS LIMITEDは何だか分からんが、古川さんがらみだと推察。

結局、アセットマネジャーズがボロボロになって、古川さんの世界10指に入る投資銀行計画は頓挫したわけですよ。いちごアセットが筆頭株主になって、名実とも古川さんの手を離れてしまった。

それじゃあつまらないので今度はアセットインベスターズを船にして再出航ってことなのでしょうな。

アセットマネジャーズからは手切れ金と言うことで5億円の債務免除を受けた。

債務免除等の金融支援に関するお知らせ

アセット・マネジャーズ・ホールディングスとしてはここ何年かずっと言ってきたわけだけど、何とかアセット・インベスターズを切り離して東証一部へ上場したいという気持ちがあった。切り離しとは当然売却だったわけだけど、いろいろ言っているうちにこんな金融危機・不景気になってしまい、売るに売れなくなったのはご存じの通り。

こんな形での切り離しは無念でしょうな。何も得がないのだからね。

アセットマネジャーズは不動産ファンド事業に経営資源を集中させていくのだが、アセットインベスターズは相変わらずマーチャント・バンクを目指すみたい。

新経営戦略の策定に関するお知らせ

特には日本と中国をなんちゃらで、古川色が非常に色濃く出ていますな。中国人のアドバイザーも沢山迎え入れて、これまでアセットマネジャーズでやってきたことをそのまま引き継ぐ感じです。

さて、古川さんの野望は大成するのでしょうか?

わかりませんな。しかしながら、中国が発展していくという大前提は間違っていないはず。そこにでっかいビジネスチャンスがあるもの確実なわけで、今はたまたま世界景気・金融がこんな風になってしまって、苦しい側面が沢山出てきた。

だからって今やめてしまえばそれっきり。だから頑張る。そういう古川さんの姿勢は嫌いじゃないです。中国の人脈もすごいものがあるようなので、うまく行けば大成功するわけですよ。

中国というとインフラ整備、低コスト製造業、個人消費の増大、みたいな感じで、その関連企業が「中国の経済発展で恩恵を受ける銘柄」みたいに呼ばれる。それは間違ってはいない。そういう中国関連銘柄に対して、裏中国銘柄ってことでアセット・インベスターズの位置づけがあってもいいですね。

あくまで裏ですけどね。

不動産・マンデベ・流動化
アセット・インベスターズ ファンド 不動産 中国 流動化

2009/01/17 22:10

ダヴィンチの新株予約権、転換価額が再度の下方修正

~ 当初16万だった転換価額は3回の下方修正を経て5000円以下に、下限まであと少し。 ~

ダヴィンチ・ホールディングスの第一回新株予約権の行使価額変更。

第1回新株予約権の行使価額の修正に関するお知らせ

新しい行使価額は4987円。

転換価額の推移

・当初 17万円
2008年12月12日 6196円
2008年12月18日 5638円
・2009年1月16日 4987円

転換価額の下限は4027円。

不動産・マンデベ・流動化
ダヴィンチ・ホールディングス ファンド 不動産 新株予約権 流動化

2009/01/17 22:10

アセット・マネジャーズの第3四半期、特に何もなし

~ 投資銀行はやめて不動産ファンド事業に経営資源を集中、資産処分、借金返済は続く。 ~

アセット・マネジャーズ・ホールディングスの第3四半期決算。

平成21年2月期 第3四半期財務・業績の概況

目新しい事項はありませんな。業績は悪い。資産を処分して借金を返して、不動産ファンド事業にフォーカスを絞っていく最中。

それだけですね。

不動産・マンデベ・流動化
アセット・マネジャーズ・ホールディングス ファンド 不動産 流動化

2009/01/17 00:12

プロパスト、半期報告書の提出遅延、そういう会社がどうなるか

~ 売上規模は1000億以上で大きいが、倒産する不動産屋に売上規模は関係なし。 ~

プロパストが半期報告書を提出できない。

2009年5月期第2四半期報告書の提出遅延に関するお知らせ

報告書を提出できない企業lがどういう運命を辿ることが多いのか、ご存じの通りです。上場廃止や倒産の確率は極めて高いわけですね。

プロパストに関しては取締役の大量辞任とか社長持ち株の担保などの前科などもあり、倒産どんぶりはてんこ盛り状態。盛りきれなくなるのも時間の問題かも知れませんな。

株価が3000円で、時価総額がまだ10億以上あるのは不思議です。いずれにせよ要注意ですよ。

不動産・マンデベ・流動化
ファンド プロパスト マンション マンデベ 不動産 流動化

2009/01/16 23:11

中央コーポレーション、ゼクスに負けず劣らず酷い決算、倒産注意

~ 株価32円は倒産がいつ起きてもおかしくない状態、ゼクスの援助は期待できない。 ~

中央コーポレーションの中間決算。

平成21年5月期 第2四半期決算短信

ゼクスの関連会社ですけど、ゼクスに負けず劣らず酷い決算。

減損計上額は18億で、比率にすれば前期末棚卸資産の5%。この5%はたったのという言葉がピッタリだと思いませんか?もっと値引きしないと売れないんじゃないですか?

棚卸資産は前期末の366億から310億円へ減少。しかしながら営業キャッシュフローは相変わらずの赤字。

当然通期計画は引き下げられたわけで、黒字予想は大赤字に転落。

業績予想および配当予想の修正、並びに役員報酬の減額等に関するお知らせ

配当は8円から0円へ。8円だと配当利回り25%であり得ないので、誰も信じていたはずも無し。相変わらず高配当な不動産企業の業績は、利回りが正常な数字になるまで悪化しますな。

株価はすでに32円。十分倒産を織り込んだ価格と言えましょう。危なくなったらゼクスが助けてくれるなんて、絶対ないですな。

不動産・マンデベ・流動化
ゼクス マンション 不動産 中央コーポレーション 流動化

2009/01/16 23:11

ゼクス、不動産の売上は激減、シニアハウス会社になった、倒産注意

~ 減損の額次第では債務超過転落する可能性あり、倒産に近い不動産企業の一つ。 ~

ゼクスの中間決算発表。

平成21年5月期 第2四半期決算短信

売上高の構成比率から言えば不動産会社ではなくて介護付優良老人ホーム会社になった。不動産部門の売上が38億、優良老人ホームの売上が68億。しかしながら、老人ホーム(という言葉はあまり好きではないのでシニアハウスと呼ぶ。言葉の響きだけの問題で何も本質は変らないのだが)ビジネスの営業損失は14億と話になりませんな。

通期では65億円の最終赤字を計画。あと14億赤字が増えれば債務超過転落ですな。中間期まででいったいいくらの減損を計上したのか分からないけれど、勢い14億ぐらいの今は見込んでいない追加減損があってもおかしくはないでしょう。

中間末時点での棚卸資産合計は95億。前期末の170億からはずいぶん減らしましたね。立派、と言いたいところですが、それでもなお営業キャッシュフローは赤字ですよ。どうすんですかね、一体。

とりあえず倒産の危険性は十分あるってことで、注意しておいて損はないと言えましょう。

不動産・マンデベ・流動化
ゼクス ファンド 不動産 流動化

2009/01/15 08:08

トーセイ、今期は黒字確保で不動産企業としては立派な計画

~ 50%減益予想でも立派に見えるのは不動産企業の業績が超悪いから。減損には注意。 ~

トーセイの決算発表。

平成20年11月期 決算短信

パッと見て、なかなかいいじゃんと思った人、多くないですか?50%の減益予想でもそう思ってしまうのだから、いかに不動産企業の業績が悪いか分かるというものでしょう。

今期予想は、売上-16%、営業利益-45%、経常利益-53%、純利益-46%、EPSは5000円の-46%。

これでいいじゃん、と感じるのは赤字では無いからですな。立派に30億円の経常利益を予定しているんです。

前期は140億の営業キャッシュフローと10億の投資キャッシュフローで120億円の借金返済。期末の借入金は476億円で、自己資本比率は28%へ増加(前々期末22%)。

棚卸資産は640億円から536億へ圧縮。

減損は59億。前々期末の棚卸資産の9.5%。この減損の規模ですけれど、トーセイの考えとしては十分減損したのでもう大丈夫ですよと言いたいらしい。

当社の棚卸資産は、「棚卸資産の評価に関する会計基準」の早期適用により一定の流動性を回復しておりますが、売買市場における競争力を更に高めるためにバリューアップやリーシングを施し物件の収益力を高め、魅力ある投資商品として販売を進めてまいります。

「一定の流動性を回復」とは、十分減損したのでそれを原価とすれば利益を出して売ることができるまで棚卸資産の流動性は回復した、って事でいいですよね?それって信じていいですか?

純利益が19億円の計画なので、仮に棚卸資産の3.5%の減損をするだけで吹っ飛びます。減損しないでね。

とりあえずは、意外といいじゃんトーセイ、で株価は上がるんじゃないですか?少し上げれば後はこれまで通り厳しい展開に逆戻りだと思うけど。

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トーセイ ファンド 不動産 流動化

2009/01/15 07:07

プロパスト、減損計上で下方修正、もう少し減損すれば債務超過

~ 取締役の大量辞任、担保に入った社長の持ち株が処分、そんな会社の資産が優良ですか? ~

プロパストの下方修正。

棚卸資産評価損の計上並びに2009年5月期業績予想及び配当予想の修正に関するお知らせ

これまた強烈な減額ですが、不動産屋のこういう激しい下方修正には不感症になってしまいましたな。ああやっぱりね、そうだよね、というあきらめに近い感覚とでも言いましょうか。

一番大きいのは棚卸資産の減損で170億円。第1四半期末時点での棚卸資産が1485億円なので、割合としては11%にあたります。この11%が多いのか少ないのか、よく分からん。他の不動産屋も軒並み減損を計上しているので、それを調べればだいたいの見当はつくんじゃないですか?面倒なのでやらない。

でも、感覚からいって11%は多くはないって感じですか。前期、前々期に100で仕入れたものを89にするわけで、不動産マーケットの様子からすればもっと下がってもいいようにも思う。どういう物件を持っているかにもよるので一概には言えないけど。

しかしながら、プロパストの所有不動産が優良だとは到底思えないのは仕方ない。皆さんそう思うでしょう。取締役の大量辞任とか社長持ち株の担保とか、そういうエグイのを見せつけられて、優良不動産を持っていると考えるのには無理があるってものです。

あと50億ほど減損を増やせば債務超過転落ですな。覚悟しておいて損は無いと言えましょう。

当然ですが減配。減配というか無配。これまで1500円配を計画していましたけど、そんなの払えるわけもない。1500円出ると思っていた人はいませんな。だってそれじゃあ配当利回り27%なんですから。あり得ない。

ということで、ここでもまた「高配当不動産銘柄は高配当じゃなくなるまで業績が下がっるの法則」が証明されました。

不動産・マンデベ・流動化
プロパスト マンション マンデベ 不動産 流動化

2009/01/15 07:07

アトリウム、急激な業績悪化にも関わらず棚卸資産と借金は増加

~ この不動産マーケット状況で資産増加は珍しい、下方修正で配当は当然0円。 ~

アトリウムの第3四半期決算。

平成21年2月期 第3四半期財務・業績の概況

大幅な減収減益には驚きはありませんな。

どこの不動産屋も棚卸資産の圧縮と借入金の返済に忙しいわけだけど、アトリウムにはそういう気があまりないのでしょうか。中間期から棚卸資産、借入金共に増加。今時めずらしいですな。

それでいてそれなりに業績が良ければいい。そんなわけもない。

業績予想および期末配当予想の修正に関するお知らせ

従来の計画から売上と営業利益は半減、経常利益と純利益に至っては80%以上の減額。そんな状態なのに資産をどんどん膨らませていいんですか?クレディセゾンの後ろ盾があるからいいんですか?

30円計画だった配当は0円に減配。10%を越えていた利回りは当然バカげていたということで、相変わらず「高配当不動産銘柄減配はいずれ減配して利回は激下げの株価に見合ったものになるの法則」は通用してますよ。

不動産・マンデベ・流動化
アトリウム クレディセゾン ファンド 不動産 流動化

2009/01/11 11:11

アセットマネジャーズ、でっかく下方修正、倒産は無さそう

~ 債務超過や倒産は無さそうではあるものの、もう一度の減額修正はほのめかされている。 ~

アセット・マネジャーズ・ホールディングスの下方修正。

通期業績予想の修正に関するお知らせ

でっかく減額修正ですが、それ自体になんの驚きもありませんな。もう一度下方修正があるのはほぼ確定と言えましょう。

たな卸資産の低価法に関しては、平成21 年2 月期期末からの適用を予定しており、現在、外部の第三者機関である鑑定会社による価格調査を実施しております。たな卸資産の低価法を適用した場合、当社グループが保有する不動産について損失計上が見込まれますが、本損失見込額につきましては現在算定中であり、算定が完了次第開示いたします。

まさか減損の必要が全然ないなんてことはない。そんな粋な資産ばかり持っているのであればここまで赤字になんてならないですからね。

そして何より気になるのはいちごアセット。いちごアセットは、アセットマネジャーズと倒産したクリードの筆頭株主。いちごアセットの資金はそんなに腰の据わった目先の損失など気にしない性格のものなんですか?

とりあえず自己資本は厚いので債務超過になることはないんじゃないですか?資金繰りもなんとかなりそうなので倒産は無さそうではあるけど、さてどうなんでしょう。

何とも言えないのが今の不動産企業の悲しいところ。

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いちごアセット アセット・マネジャーズ・ホールディングス ファンド 不動産 流動化

2009/01/07 00:12

タクトホーム、淡い期待を裏切る当然の下方修正

~ 強気の会社計画で順調だった株価は再び奈落の底へ落ちそうな気配、トンネルは長い。 ~

タクトホームの下方修正。

業績予想の修正に関するお知らせ

これまた酷い減額ですな。これまでの業績予想は何か期待を抱かせるような数字でした。株価もその淡い期待にこたえるかの如く底堅い展開。しかしながら、今回の下方修正でまたまた売り叩かれるでしょう。

戸建て分譲パワービルダーもまだまだ先は暗く長い。

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タクトホーム パワービルダー 不動産 戸建て

2008/12/29 06:06

クリード・オフィス投資法人の借入金利は他のREITに無いほど高い

~ 2%台後半の借入金利はREITでは高すぎるぐらいで、いちごアセットの信用は効いていない。 ~

クリード・オフィス投資法人の借入金利について。

資金の借入れ(金利決定)に関するお知らせ

借入金利が2.48%と2.73%。これってちょっと高すぎないですか?これほど高い数字は他のREITではお目にかかれませんよね。それぐらいしないと借金できないって事なんだろうか?

クリード・オフィスREITは既にクリードの傘下からいちごアセットの傘下に移っている。クリードが自分のREIT売り払ってしまったのは、信用が無くて資金調達が難しいからだと自分で説明していますな。いちごアセットになれば信用が増して、借り入れも楽になるって事であれば、もう少し金利は低くてもいいような気がしますねえ。

ま、いろいろ何か条件があったりで、今回はたまたまこういう数字が出てきたのかもしれんが。要注意で見ておいて損はなし。

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REIT いちごアセット クリード クリード・オフィス投資法人 不動産

2008/12/27 08:08

アパマンショップ、倒産しそうで増資するかも知れませんよと発表

~ 新株発行するかもしれないというプレスリリース、決まってからの発表が普通だと思うが。 ~

アパマンがショップホールディングスが増資するかもしれませんよと発表。

第三者割当(予定)による新株式及び新株予約権の発行登録に関するお知らせ

普通、こういう発表ってしますか?しないような気がするが、ちょっとはっきりしないので何とも言えないが。

新株の発行登録、であって、新株発行が決まったわけでもなければ、発行先が決まったわけでもない。誰がどれだけいくらで引き受けてくれるか全くの白紙なわけですよ。こういう発表は今まで見た記憶がない。あったのかもしれんが。

新株発行が決まって、発行価額が決まって、割当先が決まって、そういう状況になって新株発行のお知らせが出るのが普通の流れじゃないのかと。

なんかイヤーな予感がしますな。

もともと倒産しそうなアパマンなわけで、ここまで来れば何でもしてやれって感じが伝わってきませんか?

株価はストップ高の暴騰をしている。信用規制で空売りができないけど、空売りしたい人は沢山いそう。短期売買の値幅取り以外に何ができましょう。長居は無用ですよ。個人的には無視。

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アパマンショップホールディングス 増資 新株予約権 新株発行

2008/12/27 08:08

イオンモール、業績好調、来期四季報予想も強いのだけど

~ イオングループの強気出店戦略の転換で、業績の伸びは鈍るかもしれないと保守的に考える。 ~

イオンモールの第3四半期決算。

2009年2月期 第3四半期財務・業績の概況

業績数字は絶好調ですな。来期は減速するんじゃないですか?四季報の数字はかなり強いけれど、イオンはイケイケドンドン積極出店から既存店頑張って回復型に転換した。そうなればイオンモールの業績も頭打ちになるか、成長スピードが落ちると考えるのが自然でしょ。

そうならなくて来期も高成長するのかも知れない。けどね、今は四季報の強気数字を信じて投資するより、もっと保守的な見通しでもって投資していく局面。そうじゃなくても、イオンモールの評価は決して低くないわけだし。

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イオン イオンモール ショッピングセンター 不動産

2008/12/27 07:07

アスコット、有報を提出でず倒産や上場廃止もあり得る

~ 2008年8月に上場してすぐの失態は社長や主幹事の詐欺に近いものがある、株価は悲惨。 ~

アスコットが有価証券報告書を提出できない。

平成20 年9 月期有価証券報告書提出遅延に関するお知らせ

上場して間もないのにこんな事になるのは詐欺ですな。上場は2008年8月ですよ。減益決算での上場。不動産マーケットが悪いのは分かっていたし、ますます悪くなるのは明らかだった時期。まさか上場を考える不動産企業のトップがそんな事は予測できなかったなんて言わないでしょ。

主幹事の大和にも責任はある。そんなのを上場させるのはやめてくれませんか?ま、大和がやめていれば怪しい主幹事で上場したのだろうけどね。

有報提出できなくて上場廃止とか、資金繰りがつかなくなって倒産とか、十分あり得るわけだが、そうなれば社長と主幹事は訴えられて実刑になって当然ですよね。残念ながら、そうならないのが日本社会。

こういう危うい状況になることは12月12日のこのプレスリリースでうすうすは感じられました。

会計監査人の異動及び一時会計監査人の選任に関するお知らせ

監査法人を新日本からアスカに変更するというものですな。厳しい監査法人からユルユルな監査法人へ。

変更理由。

当社は、本日まで当社の会計監査人である新日本有限責任監査法人と、当社の連結子会社を含めた事業計画、資金計画について度重なる協議を続けてまいりましたが、当社保有物件の売却見込等の計画の実行可能性に関し、一部見解の相違が解消できませんでした。

十分分かりやすく書かれているが、もっと分かりやすく書いてみる。

うちは在庫の不動産を売って借金を返済していく計画なので、資金調達はしなくてもいいと思っている。仮に資金調達が必要だとしても、棚卸資産を売って返済する分は必要ないと思うんです。計画通り不動産は売れるはず。

200812266.gifだけどね、新日本監査法人は、計画してる値段やスケジュールでは不動産は売れないから、資金調達計画をしっかり立てろって言うんです。そうしないと資金繰りが悪化して倒産するって、脅すんです。

そういうことで意見が合わず、このままだと有報提出できない。うるさいな、新日本は。面倒なので、アスカに変更しますよ。そうすれば丸く収まるでしょ。

株価は悲惨な状況で、上場来上がった試しがない。儲かったのは株を売りだした人=社長と主幹事と会社。エグイね。

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アスカ アスコット マンション 不動産 流動化 監査法人

2008/12/22 21:09

アセットマネジャーズがトヨタと手を組んだ?

~ 日本で一番手に入れたいトヨタの信頼を強調したい気持ちは理解できる。 ~

アセット・マネジャーズ・ホールディングスのくどいようなプレスリリース。

豊田D&C株式会社との業務提携及びケイ・ティ・ストアマネジメント株式会社(神奈川トヨタグループ)との不動産アドバイザリー契約締結に関するお知らせ

何がくどいって、トヨタを強調繰り返しでくどい。

気持ちは分からんでもない。トヨタと取り引きするというのは、日本企業にとってはステータスであり、信用の証であるからね。アセットマネジャーズとしては、トヨタと手を組んだんですよと声を大にして言いたいわけです。

実際にはトヨタと手を組んだわけでもなんでもない。ちょっとトヨタとつながりがありそうな企業と一緒にビジネスができそうですよ、ってのが実状ですな。

ところで、アセットマネジャーズは世界10本の指に入る投資銀行を目指していたわけだが、その目標は正式に撤回されたのでしょうか?今回のリリースにはこう書かれていますな。

当社グループは、「ASSET MANAGERS」の社名のとおり、不動産を中心とする資産運用ビジネスをコア事業としており、平成20年8月末現在で約4,500億円の受託資産を運用しております。当社グループでは、事業の安定性・確実性を追求し、不動産に関連したフィービジネスに特化することで継続的な収益の獲得を目指しております。

はっきりと不動産屋ですと。投資銀行はやめたのですね。

このプレスリリースに関係なく、株価の動きは激しい。不動産関連銘柄、どれもこれもボラティリティが非常に高いですな。

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アセット・マネジャーズ・ホールディングス ファンド 不動産 流動化

2008/12/20 13:01

パシフィックHD、第三者割当は完了、その後はホントに大丈夫?

~ 6.5億円で1兆円資産の40%が買えるなんて、何かがおかしいが何がおかしいんだろう? ~

以前発表のあった、パシフィックホールディングスの資金調達。とりあえず最初の段階である第三者割当増資が完了。

第三者割当増資の払込完了のお知らせ

それにしても、発行済株式の40%もの新株を発行するのにその対価がたったの6.5億円とはねえ。1兆円近い不動産資産(少なくとも会社発表ではね)を持つ会社の評価とはとても思えますまい。

これからのスケジュールはプレスリリースにある通りなのだが、本当に予定通り進むのか一抹の不安が残りませんか?400億以上の金がパシフィックに本当に届くのか。

そういうことを何となく疑うというのは変な話で、普通なら、そうか順調そうで良かったね、となりそうなもの。そうならないほど今の不動産企業の信頼性は低い。金融システムがまだまだまともに機能していないし、不景気だし、バタバタ倒産しているし、とにかく全部が全部疑わしく見えているわけです。

まあ、パシフィックの資金調達が計画通り進むことを祈りましょうよ。

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パシフィック・ホールディングス ファンド 不動産 増資 流動化 第三者割当

2008/12/20 12:12

ダヴィンチの新株予約権の行使価額修正、その後フォロー

~ 転換化学の下限は4027円、当初は17万だったものがねえ。。。。 ~

せっかくなので最後までフォローしたい。ダヴィンチ・ホールディングスの第一回新株予約権。

第1回新株予約権の行使価額の修正に関するお知らせ

つい先日に初めての行使価額修正があったわけだが、今後は毎週金曜だかに修正されていく。転換価額の下限は4027円で、果たしてそこまで下がるのかどうか。

転換価額の推移

  • 当初 17万円
  • 2008年12月12日 6196円
  • 2008年12月18日 5638円

不動産・マンデベ・流動化
ダヴィンチ・ホールディングス 新株予約権

2008/12/17 07:07

アセットインベスターズ、倒産に三歩進んで二歩下がる

~ CBの早期償還資金が工面できず、古川さんとTNHからの出資が命綱。どうなるか? ~

アセット・インベスターズが資金ショートしている。

転換社債型新株予約権付社債の早期償還に関するお知らせ

不渡りってことですな。不渡りは正確ではないにしても、現実問題としては返すべき金が無いわけであって、意味するところは同じです。世間では不渡りを2度すると倒産にたどり着きますね。

アセットマネジャーズの支援は全く期待できない。そんな余裕なんかあるわけ無し。しかしながら、先日の資本政策の検討状況に関するお知らせで発表されたとおり、アセットグループの創業者、古川令治さんとTotal Network Holdingsが出資する方向でまとめようとしている。これがあればなんとか資金繰りはつくんじゃないですか?

いずれにしても綱渡りの状況は続きます。投資するなら倒産覚悟でね。

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アセット・インベスターズ アセット・マネジャーズ・ホールディングス 倒産

2008/12/13 12:12

ダヴィンチのCB転換価額修正、潜在株は膨大で注意

~ 最大で発行済株式数の4倍という希薄化の可能性、エゲツないとしか言いようがない。 ~

ダヴィンチ・ホールディングスの第一回新株予約権の行使価額が修正された。

第1回新株予約権の行使価額の修正に関するお知らせ

元々どんな新株予約権だったか思い出すために改めて詳細発表を確認する必要がありましょう。今年の2月28日に出されたプレスリリースですな。

第1回行使価額修正条項付新株予約権の発行(第三者割当て)及びコミットメントライン契約締結に関するお知らせ

この頃ダヴィンチは不動産マーケットについてまだまだ強気でしたな。そういう姿勢だったから自社の株価についても下げすぎだという思いが強かったわけです。

又、本件取引は昨今のサブプライムローン問題等に起因する金融市場の不安定化によって下落している株価をもとにした資本調達を避けるため新株予約権の行使期間の開始を2008 年9 月15 日からとしています。さらに行使価額が当初約9 ヶ月間2008 年12 月14日まで(同日を含む。)170,000 円で固定されていますので、2008 年12 月14 日まで(同日を含む。)は170,000 円未満による権利行使は起こりません。

2月に10万だった株が12月13日には6000円。ダヴィンチが予想し得なかった株価じゃないですか?ダヴィンチとしては1年近くもあればサブプライムローン問題も落ち着いて、ファイナンスの状況はずっと楽になり、新株予約権を使った資金調達をしなくて済むとか、そういう考えもあったはずですよ。

当初転換価額が17万円で、それを前提とした潜在株式数が147,000株、発行済株式の9.4%。今回の転換価額修正で転換価額は6,196円に大幅下落、それを前提とした潜在株は400万株、発行済株式数のなんと2.6倍。

え!?2.6倍?計算が間違っているんじゃないの?

・・・・・・

再計算しました。やっぱり2.6倍ですね。

つまりですよ、現在の発行済株式数は156万株で、400万株がプラスされるわけですよ。全部転換されれば金子社長は当然筆頭株主ではなくなりますな。

転換価額は今後毎月第3金曜日に修正されるので、株価が上がれば転換されていない分の希薄化は弱くなりますよ。逆に、株価が下がれば転換価額はさらに下がるわけで、潜在株数も当然増える。

転換価額の下限は6,196円の65%なので4,027円。これだと潜在株は620万株。発行済株式数の4倍。

酷い。エグイ。情けない。

200812132.jpg 株価は既にこういう状況を織り込んでここまで下げているのかもしれないですけど、週明け月曜日に「えっ!?」っていう投資家がたくさんいてストップ安が数日間続くかもしれないですな。

既にダヴィンチがこの新株予約権に基づく資金調達をどれぐらいの金額しているのか、そこら辺が分からない。仮にほとんど借り入れていなければBNPパリバも転換するものがないわけで、希薄化も起こらない。仮に沢山借り入れていたとしても、BNPパリバが転換しないことにすれば希薄化は起こらない。

そういう事情とかいろいろ変数が多いので、実際にどれぐらい希薄化するかわ分かりませんな。ただ、最低下限価額で最大転換されればそれだけの希薄化の可能性があるって事ですよ。

不動産・マンデベ・流動化
ダヴィンチ・ホールディングス ファンド 不動産 新株予約権 流動化

2008/12/13 12:12

ケネディクス、下方修正で大赤字、ついでに来期の特損を開示

~ 来期の特損を今開示するのは親切ですが、いずれにしても大赤字で配当ゼロ。 ~

ケネディクスの下方修正。

平成20 年12 月期通期業績予想の修正、特別損失の計上、配当予想の修正、並びに役員報酬の減額に関するお知らせ

赤字に転落ですな。面白い情報が書かれている。

棚卸資産の低価法に関しては、来期(平成21 年12 月期)からの適用を予定しており当期の業績への影響はありません。来期に保有が見込まれる約120 物件(バルク案件は1 件と数える)の棚卸資産について低価法を適用した場合の見込みとしては、現在取得している外部の第三者機関である鑑定会社の価格調査を参考にすると、約70 億円前後の特別損失が平成21 年12 月期の第一四半期に計上される見通しです。低価法に基づく損失計上が見込まれる一方で、当該鑑定会社の価格調査によれば、現状の市場環境下であっても含み益を有する物件もあり、その含み益の総額は約220 億円と試算されております。

来期の特損を早めに開示してくれるのは良いですねえ。この低価法は今期既に適用している不動産会社もあったりで、そういう事も考えたりして業績比較する必要があります。とは言うものの、業績を比較したところで不動産マーケットはちゃんちゃらダメなわけで、それは大前提として認識すべきですな。

で、1Qに特損を70億計上するけど、含み益は220億円ある、と言っています。70億は損で計上されて、220億は利益で計上されるわけじゃないので、なんかフェアじゃないですね、と言っているわけじゃないよね?単なる情報開示ですよねえ?

今期の配当は当然ゼロへ修正されました。これまでの数字は2350円なわけだが、これだと配当利回りは13%もある。そんな利回りが実現するはずもないです。高配当不動産銘柄業績下方修正配当減額の法則、は生きていますよ。

不動産・マンデベ・流動化
ケネディクス ファンド 不動産 流動化

2008/12/13 12:12

ケネディクス、傘下のケネディクス不動産投資法人の持分を売却

~ ここ数年で勃興した不動産流動化企業の信用の低さがREITの信用にも影響する。 ~

ケネディクスが傘下のREIT持分を売却。

ケネディクス・リート・マネジメント株式会社の株式一部譲渡に関するお知らせ

正確にはケネディクス不動産投資法人の資産運用会社のケネディクス・リート・マネジメントの持分を売却したのだが、実質的な意味合いとしては自分のREIT持分を売ったって事ですな。持分の10%を伊藤忠に売却。

伊藤忠は先日クリードオフィスREITの持分全部を売却した。その埋め合わせってわけじゃないだろうけど、今回はケネディクスREITを10%取得。

不動産流動化企業は傘下のREITを持っているわけだが、だんだん売却する動きが出てきたと言えましょう。昨日はクリードが傘下のREITを売り払ったし、アセットホールディングスはもうずっと前に売却しているし。結局、新興不動産流動化企業の信用の低さが、収益が安定してるREITの信用にも悪影響を与えているって事じゃないですか。

不動産・マンデベ・流動化
REIT ケネディクス投資法人 ケネディスク ファンド 不動産 流動化

2008/12/10 22:10

アイディーユーの新監査法人は清和

~ 清和監査法人を使ってる企業のリストを眺めてみれば、アイディユーもだめか。 ~

アイディーユーの新しい監査法人が決定。

一時会計監査人の選定に関するお知らせ

清和が新任として選ばれましたな。なんともまあ。清和監査法人がお世話する企業の一覧を見てどう思うかってことですが、臭いますな。うーん、臭います。

不動産・マンデベ・流動化
アイディーユー ファンド 不動産 流動化 清和 監査法人

2008/12/10 22:10

クリード、傘下のクリードオフィスREITをいちごアセットに売却

~ クリードの信用が低いために苦しんできたクリードREITがいちごで楽になりそう。 ~

クリードがクリード・オフィス投資法人を売却。

資産運用会社における株主異動に関するお知らせ

正確にはクリードオフィス投資法人ではなくて、その資産運用会社であるクリード・リート・アドバイザーズになるけど、まあ意味合いはクリードREITを売ったと言うことですな。買ったのはいちごアセット。いちごは既にクリードREITの20%以上を所有する筆頭株主。アセットホールディングスとか他のREITとかにもずいぶん力を入れている。大丈夫なんだろうか。

いちごが新しくスポンサーになることでクリードREITはファイナンス面でのメリットを期待している。

ファイナンスの環境が大変厳しい中、今後新スポンサーとの間では、ファイナンス面における直接的・間接的なスポンサーサポート契約を近日中に締結する予定です。

本投資法人において、今後1 年以内に返済期限の到来する借入金は、来年3 月末の株式会社新生銀行の借入金105 億円(第5 期末(2008 年10 月末)時点の総資産の7.38%)のみであり、現在本資産運用会社では、当該資金のリファイナンスを経営の再優先課題として各金融機関との協議を続けております。今後は新スポンサーと協働の上、あらゆる可能性を模索しながら、リファイナンスに全力で取り組んでまいる所存です。

確かに、クリードの業績がボロボロで信用もなく、クリード傘下と言うことだけでファイナンス面で難しさが出ているわけだから、いちご傘下で信用増を狙うのは真っ当です。いちごにどれだけ信用があるかは分かりませんけど、流動化企業よりは全然良いって事でしょうかね。

この発表翌日の株価の動き。クリードもクリードオフィス投資法人もストップ高ですな。クリードREITはまさに信用増で資金面での不安が後退したとが大きいんじゃないですか?っていうか、今日は不動産関連にストップ高が連発なので、たまたま地合が良かっただけですね。

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REIT いちごアセット クリード クリード・オフィス投資法人 ファンド 不動産 流動化

2008/12/10 21:09

アルデプロ、倒産するのも生きるのも銀行次第

~ 1Q決算は減損で大赤字、借金の返済を待ってもらい何とかやっている状態。 ~

アルデプロが早くも第1四半期で巨大な特損を計上。

特別利益および特別損失の計上に関するお知らせ

早くも、と言っても減損は必要なときにするもので早いも遅いもないですな。減損60億円で第1四半期の純損失は95億円と大きい。

平成21年7月期 第1四半期決算短信

当社グループの主力である不動産再活事業におきましては、物件の早期売却を最優先課題として取り組んでまいりました。しかしながら、不動産市況は当第1四半期連結会計期間に入ってからも低調であり、相次ぐ不動産会社の経営破たんなど一層深刻さを増している状況であります。

当社といたしましては、在庫圧縮、有利子負債の削減に努めたものの、不動産物件の売却が思うように進まず

正直な現状分析と言えましょう。赤字になりながらも在庫を減らす努力はしっかりしていて営業キャッシュフローは当然黒字、貸付金を回収して投資キャッシュフローも黒字、それらの黒字で借金を返済。妥当な線ですな。しかしながら相変わらずの財務体質で、自己資本比率は19%まで低下。

継続企業の前提に関する注記にあるとおり、借金返済を待ってもらっている状況ですな。返したくても返す金がない。

所有不動産の販売が思うように進まないため、金融機関からの借入金の一部の返済について、金融機関との合意により返済期日を延期しております。

つまりですよ、銀行がもう待てません、と言えば資金繰りがつかず倒産するって事ですよ。訳の分からないファイナンスをするという裏技は当然残っていますけどね。

さてどうなりますことやら。

不動産・マンデベ・流動化
アルデプロ ファンド 不動産 流動化

2008/12/06 08:08

ファンドクリエーション、絶頂下方修正、大赤字は間違いなし

~ 少ない巨大不動産物件の売上計上ができなくなれば業績は激しくぶれる。 ~

ファンドクリエーションの絶頂下方修正。

平成20 年11 月期業績予想(売上高・営業収益)の修正及び配当予想の修正に関するお知らせ

売上の予想が163億から31億へ。売却を計画していた物件が売れないことになっての下方修正。不動産屋ならありがちな話ですな。

一つ巨大物件の売却を計画していたんでしょうかねえ。100億ぐらいの。そうなると、その一つの話がダメになるだけであっという間に絶頂下方修正になる。ファンドクリエーションのような規模の小さな不動産屋なら十分あり得る。

っていうか、規模の大小は関係ない。昔ありましたよね、アーバンコーポレイションでも。400億か500億ぐらいの物件が売上計上できなくなって、エグイ下方修正をして株価が暴落したことが。

今回のリリースでは利益は修正されていませんな。影響が未確定ということだけであって利益が計画通り出るわけじゃない。大赤字になるんじゃないですか?

不動産・マンデベ・流動化
ファンド ファンドクリエーション 不動産 流動化

2008/12/06 07:07

アパマンショップホールディング、巨大赤字で監査法人変更

~ 再度の減損があれば債務超過、ヘタすれば倒産か?それが嫌なら監査法人変更? ~

アパマンショップホールディングスの会計監査人異動。

会計監査人の異動に関するお知らせ

監査法人はトーマツから霞が関へ変更ですと。ありゃりゃ、どうなんでしょうなあ。決算発表を見てみると監査法人変更も理解できると言えましょう。

平成20年9月期 決算短信

巨大赤字を計上し、自己資本比率は2.4%まで低下。当然継続の疑義がついている。大赤字の理由は、不動産と有価証券の減損。これはトーマツにいちゃもんつけられて嫌々ながら減損したんじゃないですか?もちろん単なる憶測でしかないですよ。でもね、トーマツは基本的に監査が厳しい。減損の指摘も厳しいんですよ。

で、もしトーマツに来期も監査をお願いしちゃうとですね、また減損を計上しなければならなくなって、いよいよ債務超過に転落、最悪倒産なんてなるかもしれない。そんな厳しい監査は受けたくないわけですよ。

霞が関の監査がいい加減だとは言いませんが、さてどうなんでしょうかね。

それにしてもアパマンってもともと賃貸斡旋とかプロパティマネジメントの会社だったような気がしましたが違いますか?それらの事業部門は赤字で、プリンシパルインベストメントとかファンドマネジメントとかで黒字出している状況なんですね。数年前の不動産バブルでイケイケドンドンしちゃったんでしょうか。

短信にはこう書いてあります。

特に斡旋事業、プロパティ・マネジメント事業など市場環境に大きく左右されにくい事業を強化し、安定的な収益を維持できるよう対策を講じてまいりました。また、財務体質の健全化に向けて資産構成やコストの見直しも推進してまいりました。

マジですか?斡旋事業、プロパティ・マネジメント事業は赤字なんですけどねえ。斡旋事業は前期も赤字ですよ。PM事業も前期の黒字はほんのちょっぴり。

余談ですが、田母神前空幕長が問題となっている件に出てくるアパグループは、アパマンショップホールディングスとは何の関係もないですからね。

不動産・マンデベ・流動化
アパマンショップホールディングス ファンド 不動産 流動化 管理 賃貸

2008/11/29 19:07

アールエイジの業績数字は良いけど、本当に良いのか?

~ 不動産会社の多くは値下がりで特損を出している、アールエイジは出さない理由があるのか。 ~

アールエイジの下方修正。

平成20年10月期 通期業績予想の修正に関するお知らせ

下方修正幅は小さい。下方修正後でも前期比で増収増益と不動産屋としては驚きの好業績ですな。規模が小さいので何とか押し込みできるのかもしませんが、そうではないと考える。

どこの不動産屋も売上こそ前期比でプラス、利益が大きくマイナスというものが多い。単に利益率が下がっているという理由もありましょう。ですけど、マイナス要因として大きいのは、減損なんですね。減損は売上原価に計上されることもあれば、特損に計上されることもある。

この減損がくせ者で、これを計上しなければアールエイジのような業績推移になる可能性だってあるわけですよ。アールエイジはそういう減損は一切計上していない。アールエイジは減損しなくていいような優れた仕入をしてきたと言うことですか?

その可能性がないとは言いません。社長の目利き気がゴルクレの社長みたいに優れているのかも知れませんし、仕入はどれもうまいこと安く済んでいるのかもしれませんからね。でも気になるのは監査法人が三優であること。

減損は監査法人に指導されることも多いはずです。お宅のこの土地、100億で仕入れたけど時価は80億ぐらいでしょ、20億は減損しないと監査OKになりませんよ、って感じでね。そういう意見を付けるのは当然厳しいというか真っ当な監査法人。三優はどうですか?三優が監査している企業の一覧を見て判断してください。

不動産・マンデベ・流動化
アールエイジ マンション 三優 不動産 監査法人

2008/11/29 19:07

アセットインベスターズ、増資が失敗すれば倒産するかも?

~ 資金調達ができずプットオプションガ行使されれば運転資金はショートする。 ~

アセット・インベスターズがいよいよ危ない状況じゃないでしょうか。

資本政策の検討状況に関するお知らせ

200811292.jpg アセットインベスターズが資金調達を計画していたのは既に発表されている。その計画がどうやらダメそうですので注意してくださいね、というのが今回のプレスリリース。プットオプションが行使されればアウトっぽい。アセットホールディングスは助ける余裕なんて無いですから。

マーケットは既に倒産を織り込んでいる値を付けていると言えましょう。

不動産・マンデベ・流動化
アセット・インベスターズ アセット・ホールディングス

2008/11/28 01:01

パシフィックの高塚社長の担保株が処分されている

~ 傘下のREITがパシフィックについてコメント出すのは良いのだけれど。。。 ~

パシフィックホールディングスから何やらプレスリリースが出されていますな。

株式会社中柏ジャパンによるパシフィックホールディングス株式会社への資本参加等についての投資契約書の締結に関するお知らせ

結局のところ、476.5億円の増資をしますよってことですね。引受先は中柏ジャパン。詳細は書かれていないけど、中国の大手上場不動産会社系。以前持ち上がった大和証券の出資はおじゃんになりました。しれっと書かれていますよ。

これでとりあえずの資金繰りは安心ですな。ホントに?この前のアーバンコーポレイションの例を思い出さずにはいられません。300億だか確保したといったのに、実際には全然お金は手元になく、倒産してしまった。そんなウルトラCはないですよね、パシフィックさん。

で、この増資を受けて、パシフィック系のREIT2社、日本レジデンシャル投資法人と日本コマーシャル投資法人がコメントを発表。

資産運用会社の親会社における資本政策に関する発表に関してのお知らせ

要は、パシフィックホールディングスの信用回復が期待できるし、REITへの影響はないし、万事OKですよということ。

それはいい。パシフィック系のREITなんだから、パシフィックの資本政策や株主構成についてコメントし、投資家に対していろんな情報提供するのは親切だし責務というものでしょう。

だけどさ、今回のパシフィックの資本政策についてコメントを出すのであれば、パシフィック社長の高塚さんの持ち株が、担保処分で売られている件についてもコメントすべきじゃないですか?それって投資家にしてみればものすごーく重要な情報ですよ、マジで。

高塚社長とその家族、関係会社(以降、高塚社長とする)は4月20日の時点で37.42%を保有する筆頭株主。10月21日には34.09%に減少。たったの3%とか言えませんよ。株数にすれば23000株で、日々の出来高からすれば結構な株数。さらに11月21日には高塚社長の持ち株比率は30.42%まで減少。

それでなんだけど、この減少の理由。高塚社長がパシフィックの株を担保に銀行から金を借りていて、その担保が処分されたというもの。パシフィックの株価が暴落して担保価値が下がり、強制的に売られたって事ですな。

これは重要な事実じゃないですか?株主に知らせるべき重要な情報ではないですか?中柏ジャパンの出資についてコメントするんであれば、高塚社長の持ち株が担保処分で売られたことにも言及するのが筋ってものですよ。

社長の持ち株が社長の借入金の担保になっていて、株価暴落で担保強制処分という流れはアーバンコーポレイションでも起きた。アーバンはその後BNPパリバから資金を工面したと言って倒産した。パシフィックも今のところ全く同じ状況ですな。

株価の動きも全く同じですな。下げに下げた株は資金提供で暴騰。その後アーバンは倒産。パシフィックは。。。。

不動産・マンデベ・流動化
REIT パシフィックホールディングス 日本コマーシャル投資法人 日本レジデンシャル投資法人

2008/11/26 17:05

日本レジデンシャル、新規物件の取得ができず分配金激減

~ 担保がいらない借入金に担保を付けて金策は大丈夫ですって、説得力はゼロ。 ~

日本レジデンシャル投資法人のプレスリリース。パシフィック系のREITです。

担保提供の申し入れに関するお知らせ

借入金について担保提供すると。で、通常、REITは借入の際に担保を提供したりしないわけで、なぜ今回担保提供が必要なの?と誰でも疑問に思うはずですな。当然そこら辺を説明してあるわけだが、言っていることが良く理解できない。

本投資法人のポートフォリオ全体の稼働率は好調に推移しており、保有物件の収益性は安定しているものの、本投資法人を取り巻く外部環境の激変、特に世界的な信用収縮が日本の資本市場に波及しており、中でも不動産投資信託証券市場に生じている混乱状態を鑑み、本投資法人及び当該貸付人との間で締結している諸契約に関連して担保設定を行う義務は生じていないものの、本投資法人は当面の間、財務運営基盤の維持・強化を最優先課題に掲げている中で、当該貸付人に対し担保提供を行うことが、継続して資金調達を安定的に行える体制の構築に資するものと判断し、本投資法人は当該貸付人に対し上記申入れを行うとともに、担保提供にかかる協議を開始いたしました。

これって一文ですよ。丸が最後に一つあるだけ。これだけの長い文章を一文にすれば分かりにくくて当然。百歩譲って、そんなことは気にしないこととしましょう。

内部環境はどうかというと、

  • 稼働率は好調
  • 収益性は安定

いいじゃないですか。

外部環境はどうかというと、

  • 世界的な信用収縮
  • REIT市場は混乱

だめじゃないですか。

そういう内部環境と外部環境があって、借入金については、

  • 担保設定の義務はない
  • 財務の強化を最優先

そりゃそうですな。

で、これらの結果として、

当該貸付人に対し担保提供を行うことが、継続して資金調達を安定的に行える体制の構築に資するものと判断し

これがよく分からん。

結局、担保入れないと金を貸してくれないような状況が近い、って事ですか?それともこちらのプレスリリースが暗示するように、担保を入れても資金調達できなくなったんですか?

資産の取得中止《パシフィックロイヤルコートみなとみらい アーバンタワー》及び平成20年11月期(第10期)の運用状況の予想の修正に関するお知らせ

パシフィック系から取得予定だった物件をキャンセルします、その為に損が出て業績は悪化して分配金は大幅カットします、という内容ですな。

取得をキャンセルする理由は、

  • 有利子負債比率を上げたくない
  • 新投資口発行による資金調達ができなくて金がない
  • 金融機関が金を貸してくれない

キャンセルすることによって違約金の支払をしなければならず、その額は23億円。もともと30億円の利益を見込んでいたわけだから、この違約金で利益はほとんど吹っ飛ぶ。そこまでしても取得をやめるって、そりゃ金がないから買えないってこと以外に何がありましょう。

分配金は12000円計画だったものが2700円へ78%の減額。そもそもREIT価格が48000円なわけで、従来計画の12000円のの分配金では利回りが50%になってしまう。あり得ないですな。2700円の分配金でも利回りは11%を越える。来期はもう一段の分配金カットが期待できましょう。

不動産・マンデベ・流動化
REIT パシフィック ファンド 不動産 分配金 日本レジデンシャル投資法人

2008/11/24 09:09

アイディーユー、規模を小さくして増資だが資金繰りは苦しいまま

~ 株価下落で中止になった第三者割当、たったの1億円になって復活。 ~

アイディーユーの第三者割当の続報。

国際航業ホールディングス株式会社グループとの業務資本提携に関する変更についてのお知らせ

変更の理由はこう書かれている。

世界的な金融情勢の混乱と共に急速に変わる事業環境等を総合的に検討した結果、空間情報ソリューションを軸とした当面の業務資本提携に相応しい資金拠出とすることが、得策であるとの結論に至ったとの申し出がありました。

分かりやすい日本語にしてみる。10月15日に金を出すと決めたけど、それからお宅の株が暴落して半値になった。それじゃあとてももとの条件で金は出すことできないでしょ。そう言うのを世界的な金融情勢の混乱と共になんちゃらかんちゃらと呼ぶ。前に決めた大金は出せないので少しだけ出すことにしますよ。

結果、15億円を計画していた出資は1億円になるわけですな。アイディーユーの資金繰りは非常に苦しいままですよ。

不動産・マンデベ・流動化
アイディーユー オークション 不動産

2008/11/24 08:08

フィンテック、監査法人を清和に変更、玉井社長大丈夫?

~ 前期の大赤字から回復はするものの引き続き業績は極めて厳しい。 ~

フィンテックはでっかく損失を計上したわけだけど、その結果の決算がこれ。

平成20年9月期 決算短信

前期は終わったことなので忘れるとしても、今期はこれから。結局今期の予想としても売上は66%のマイナス成長を計画し、利益はなんとか出るらしい。

前期100億近い貸倒引当や損失はフィンテックとしては納得できないみたいですな。多分、監査法人とは意見が食い違って、あれやこれやともめたんじゃないですか。その結果が監査法人の変更。

会計監査人の選任に関するお知らせ

あらた監査法人を辞めて、新任は清和監査法人。清和を使っている企業の一覧をご覧下さい。フィンテックとしては自分の主張を認めてくれる監査法人が欲しかったわけですなあ。

なんかねえ、玉井社長の言うことは力強かったし、誠実さもあったし、ブログなんかでも頑張っていたし、残念ですね。悪魔に心を売るというか、そういう書き方すると名誉毀損になっちゃうのかな。

不動産・マンデベ・流動化
フィンテックグローバル 不動産 流動化 清和 監査法人

2008/11/24 06:06

ジョイントコーポレーション、大赤字でも倒産はない

~ オリックスの支援をうけて赤字も安心、株価は全く安心ではないが。 ~

ジョイント・コーポレーションの中間決算。

平成21年3月期 第2四半期決算短信

大赤字ですな。この会社の過去最高の経常利益は230億円。今期の経常赤字が330億円。 過去最高の純利益が130億円。今期の純損失が410億円。だからどうってことじゃないけどねえ。

オリックスが支援に乗り出したのはちょっと失敗ではないのだろうかと思うが、それは多分素人考えって事でしょうな。オリックスにはきっと何か見えているんじゃないですか。それにしたって、ジョイントじゃなくていいのにね。

いずれにせよ、ジョイントにとっては強力な後ろ盾ができたわけで、倒産はほぼなくなったと言えましょう。

かつて5000円した株は現在130円。株って難しい。

#追記:その後はご存じの通り、ジョイント・コーポレーション倒産しました。無念。。。

不動産・マンデベ・流動化
オリックス ジョイント・コーポレーション ファンド 不動産 流動化

2008/11/22 07:07

フィンテックグローバル、自分で批判までした事で巨大な損失

~ ダヴィンチを批判しても、結局は同じことで特損を出して赤字転落。 ~

フィンテックグローバルの下方修正。

貸倒引当金及び営業投資有価証券評価損の計上並びに平成20年9月期通期の業績予想の修正に関するお知らせ

損失の内容が痛い。

  • ・大阪市内の不動産開発プロジェクト。15億貸し付けて10億返ってこない。
  • ・東京都内に所有する不動産。値下がりで36億円の減損。(正確ではないけど、そう言う意味)
  • ・愛知県の不動産プロジェクト。10億貸して10億返ってこない。
  • ・21億出資した不動産プロジェクト、21億まるまる損した。
  • ・その他あり

結果、従来27億円を計画していた経常利益は91億円の赤字に転落。

それでも配当は出す予定。

配当予想の修正に関するお知らせ

この配当額だと配当利回りは8%ですけど、高すぎではないですか。そんな余裕かましている場合じゃないですよ。

玉井社長、以前の決算説明会か何かでは暗にダヴィンチを筆頭とする不動産流動化企業をボロクソに批判していましたよねえ。不動産転がしで儲けて、みたいな感じで。そういう企業をうちを一緒にしないでくれ、みたいな。

で、これだけの多額を不動産で損しているわけですか?

そりゃあこれだけの損が出ることを薄々感じていれば、儲かっているFXオンラインを売って金を工面するしか無いですな。

まあ、一生懸命やってもあまりのマーケットの急変にどうにもならなかった、というのが真相じゃないかとは思うが、それはどこの会社にも同じように当てはまる理由。なんだか難しい金融ナンチャラを持ち出して最もらしく語るのであれば、金融のプロとして何とかして欲しかったですねえ。難しいか。そんなことができた金融屋さんは世界に一つもないんだから。

不動産・マンデベ・流動化
ファンド フィンテックグローバル 不動産 流動化

2008/11/18 13:01

船井財産コンサルタンツ、計画通りにはいかなそう

~ プロジェクト規模が具体的に書かれている、うまく行けばBSはスリムになる。 ~

船井財産コンサルタンツの第3四半期決算。

平成20年12月期 第3四半期財務・業績の概要

前期比では大きく減収減益。通期の予想は増収増益で変更無し。この変更無しの理由が興味深い。

当第3四半期の実績をもとに通期業績予想を検討しましたが、現時点におきましては修正に適さないと判断いたしました。その理由としては、第4四半期で計画しております不動産プロジェクト3件約65億円が進行しておりますこと

何が興味深いって、3件で65億円。4Qの売上のほとんどがこの65億円なわけです。で、BSの販売用不動産が90億円。3件で65億円のプロジェクトが計画通りに終われば、販売用不動産の実に72%が処分されることになりますな。

4Qの仕入をするのかどうか分からないけど、仕入を全然しないと考えてもおかしくはない。不動産取引は慎重に、仕入は少なく、計画を見直し、在庫物件の早期売却、というような言葉ばかりが並んでいる中で、4Qに仕入を積極化するのは考えづらいでしょ。

そうなると、期末のBSは相当スッキリする可能性がありますな。

まあ、だからといってどうってことじゃないんだけどねえ。

不動産・マンデベ・流動化
ファンド 不動産 船井財産コンサルタンツ

2008/11/18 12:12

明和地所、下方修正だがマーケットの分析は当たっている

~ 株と同じで投げ売り状態の不動産、まともな値付けがされていないのでしょう。 ~

明和不動産の下方修正と中間決算。

業績予想の修正に関するお知らせ

従来予想を40%引き下げ。妥当な線ですな。修正の理由が実に分かりやすく今の不動産マーケットをまとめているので紹介したい。

不動産市場では、長く続いた年間8万戸の首都圏マンション分譲市場は4万戸程度への縮小が予想されておりますように、エンドユーザーの住宅購入は慎重な姿勢が続いております。また数年来不動産の購入者として市場を牽引してきた不動産ファンドにおきましては新規物件の取得余力が剥落したばかりでなく、金融機関による不動産融資総量の減少を受け、リファイナンス(既存借入金のロールオーバー)が困難な状況に直面しております。このように貸手・買手不在というべき逆風を受け、住宅・オフィス・商業施設等いずれにおいても流動性が低下すると同時に不動産の根源的価値への信頼動揺が浮き彫りとなりました。

下方修正の原因は、ファンド向けの一棟売り案件がつまずいたため。買い手の資金調達の問題やら、解約があったりで、全然計画に届かなかった様子。マンション販売や賃貸は経過苦戦での着地という。マンションは本当に計画通りなんだろうか。

平成21年3月期 第2四半期決算短信

決算短信も減額修正のリリースと同様に、不動産マーケットの現況をまとめている。せっかくなので引用。

国内不動産市場におきましては、ノンリコース・ローンをはじめ不動産担保金融の機能不全が顕在化しており、建設不動産のみならず、REIT・不動産ファンドなど、幅広い事業形態において継続困難な状況が相次いで見られます。いわば買い手不在の中に換金売り案件が並ぶ結果、需給バランスと不動産の本来有する流動性が低下し、不動産価格の特定が客観的に難しい環境が続いております。

投げ売り状態で馬鹿げた値が付いている株が沢山あるけど、不動産も同じ状況なんですな。確かに不動産がプチバブル的に高くはなったのだろうが、今の投げ売り状態、流動性の低下、資金調達の困難さ、そういうものは行きすぎの感がありましょう。だから、「不動産価格の特定が客観的に難しい環境」になってしまう。これは嘘じゃないと思うね。

明和地所はマンションを積極的に値下げしていない模様。短信の説明によれば、周辺で大幅な値下げで売られても明和地所は当初計画通りの値付けで売っている。結果、販売期間は伸びる。利益率は下がる。

棚卸資産の減り具合、借金の返済具合、悪くないですな。

不動産・マンデベ・流動化
ファンド マンション 不動産 明和地所 流動化

2008/11/18 11:11

ケネディクス、第3四半期の数字は悪くても強気な言葉

~ 12月の見直しは良くて現状維持、多分下方修正ではないですかね。 ~

ケネディクスの第3四半期決算。

平成20年12月期 第3四半期財務・業績の概況

言葉尻は強気ですな。

上半期には、ケネディクス不動産投資法人へのオフィスビル売却により同投資法人の成長を支援した他、住宅投資特化型の私募ファンド(年金10号ファンド)の組成に成功いたしました。下半期にはいりましても、8月にドイツ投資家の資金により、資産規模約280億円からなる郊外型商業施設を中心に商業施設に特化した私募ファンドの組成を実現し、さらに9月にはシンガポールの上場ヘルスケアリートへ有料老人ホームポートフォリオの一部78億円を売却する等、不動産投資市場が低迷する中で着実にファンド組成等を進めてまいりました。当社グループが受託するアセットマネジメント受託残高も、このような活動を通じて順調に増加し、平成20年9月末現在約8,440億円となっております。

今期の業績予想については不動産マーケットの状況を考えて、12月に改めて見直しを公表するということで、この辺りは多少慎重さが見て取れます。

不動産・マンデベ・流動化
ケネディクス ファンド 不動産 流動化

2008/11/18 09:09

アイディーユー、トーマツから監査意見をもらえない

~ 簡単なのは監査法人をクサイところへ変えることだが、それをしたら最後です。 ~

アイディーユーの決算書に監査意見が付かない。

平成20 年8月期計算書類に対する監査意見不表明について

監査法人トーマツがズバリと指摘している。

会社は営業損失8,026 百万円、当期純損失22,887 百万円を計上した。また、金融機関の不動産事業に対する融資はいっそう厳しくなっており、会社の資金調達は厳しい状況にある。

監査法人に指摘されるまでもないことは間違いない。もっと言えば、監査法人に指摘されるところまで行ってしまったらおしまいと言うことですな。

アイディーユーとしては何とか監査意見を付けたいので監査法人をクサイところに変えるかもしれませんな。そんなコトすればますます臭ってしまいますが。

倒産がひたひたと忍び寄っていますな。

不動産・マンデベ・流動化
アイディーユー 不動産

2008/11/18 07:07

アセット・インベスターズ、継続疑義の注記が付く

~ 時価総額以上の第三者割当を計画、実行されればアセットグループをはずれそう。 ~

アセット・インベスターズに継続疑義の注記が付きました。

継続企業の前提に関する事項の注記に関するお知らせ

直接の理由は、新株予約券につけられたプットオプションが行使されると資金シュートする可能性がある、ってことですな。そうならないように第三者割当で資金調達を模索中。こんなにボロボロの企業を引き受けてくれるのは一体誰でしょうねえ。

アセットマネジャーズにそんな余裕は無いように思うがさてどうでしょうな。伊藤忠も第二位株主で出資していますが、ここで大きく引く受けて筆頭株主になったりする?それは無さそうですけど。

現在のアセットインベスターズの時価総額はたったの7.4億円。今回計画している増資の規模が10億~20億円。引き受けるところは筆頭株主になること間違い無しでしょう。これでかねてからアセットマネジャーズが計画してきた、アセットインベスターズの売却(子会社でなくする)が完了しますな。

いまさら仕方ないけどね。そもそも、アセットマネジャーズが一部上場するにあたって、事業内容が被る子会社を持っていることが障害になっていたわけで、一部昇格なんてできっこない今となっては、アセットインベスターズの処遇はどうでもよい。連結業績の赤字が減っていいけどね。

中間決算も同時に発表されている。

> 平成21年3月期 第2四半期決算短信

それにしても、売上高以上の損失を計上するとは凄まじい。

不動産・マンデベ・流動化
アセット・インベスターズ アセット・マネジャーズ 伊藤忠 継続疑義

2008/11/18 07:07

日住サービス、フィービジネスが赤字になるほど不動産は売れない

~ 値上がりしていない中興物件の売買も急激に細っているのが現状。 ~

日住サービスの第3四半期決算。

平成20年12月期 第3四半期財務・業績の概況

赤字です。通期でも赤字の予想。こういう企業でも赤字になってしまうほど不動産マーケットは冷え込んでいるわけですな。

200811171.jpg 日住サービスは不動産売買や工事もしてはいるものの、基本のサービスは不動産仲介で、いわゆるフィービジネスってやつです。それが赤字になってしまうのだから。右のグラフの通り、中間期までの数字だけど仲介の取扱件数と売買仲介料はがっくりと減っている。

新築マンションが売れないのは、値上がりがあったからと考えれば分かりやすい。中古マンションは中古一戸建ては、よほどの地域でない限りほとんど値上がりしていないはず。ってことはですよ、住宅が売れないのは値上がりのせいばかりじゃないということ。消費者は消費していないわけですな。そりゃあ日々の食費を切りつめる中で住宅なんて買えませんね。

不動産マーケットの冬は長く厳しい。

不動産・マンデベ・流動化
マンション 一戸建て 不動産 仲介 日住サービス

2008/11/18 07:07

アーバンライフ、森トラストの支援でかろうじて生き延びる

~ 通期大赤字だけど森トラストの後ろ盾があるから倒産はしない。 ~

アーバンライフの第3四半期決算。

平成20年12月期 第3四半期財務・業績の概況

通期で大幅赤字の予想。今期末の自己資本比率は10%を割り込みそうな気配ですな。こうなってくると倒産が恐いですが、そこは森トラストの子会社、倒産はないでしょう。

コミットメントライン 極度額増額に関するお知らせ

こういう感じで森トラストからの支援は続くでしょうね。

しかし、棚卸資産は減るどころか増えているし、マンションは全然売れませんな。当然営業キャッシュフローは赤字のまま。ビジネス戦略で積極的に土地取得しているのではなくて、売れなくてどうにもならない方でしょうな。

株価はボロボロ。

不動産・マンデベ・流動化
アーバンライフ マンション 不動産 森ビル

2008/11/15 15:03

ダヴィンチが苦しいのであればどこのファンドが楽であろうか

~ マネジメントフィーの大きさを豪語してきたダヴィンチ、不動産売買は全然できない。 ~

ダヴィンチ・ホールディングスの下方修正と第3四半期決算。

通期業績予想の修正に関するお知らせ

巨大な下方修正で通期は赤字予想に転落。不動産は売ることもできないし買うこともできないと、はっきり書かれていますなあ。こういうはっきりしたところはダヴィンチらしい。

ファンドにおいて約231,900 百万円の収益不動産売却を当事業年度において計画していましたが、この計画を達成できないことが確実となり、予定していた不動産売却収入が見込めないこととなりました。さらに不動産の新規取得も計画を大幅に下回ることが明らかになり、予定していた賃料収入などが見込めないこととなりました。

不動産に加えてダヴィンチは不動産関連企業への投資も行ってきたわけですが、そちらも減損を計上。さすがにこれだけ株価が下がれば減損にもなりますな。

昨今の大幅な株価の下落により、有価証券の評価損を8,903 百万円見込んでおります。

それにしても赤字はちょっと酷いんじゃないですか。もともとダヴィンチの言い分としては、仮に不動産売買のインセンティブ・フィーとか成功報酬の部分がなかったとしても、マネジメント・フィーで毎期10億は安定収入があり十分やっていける、って感じじゃなかったですか?

それが今回の下方修正では営業利益段階で赤字ですよねえ。短信には「業容拡大のための増員等により」という言葉がありますから、人件費がずいぶん増えたんでしょうな。うまく行っていないのに増員しないでよね。少数精鋭を基本としているわけだし。

こうなると、さすがのダヴィンチもファンドへの出資金が集まっていないと推察。名前は忘れたけど、巨大なファンドが進行中でしたな。きっと規模は大幅に縮小されるか、募集完了がずっと先になるのではなかろうか。

物件売却ができないという状況では、償還期限を迎えるファンドの物件についても困った状況になりましょう。

ダヴィンチが苦しければ、苦しくない不動産ファンド屋さんは無いと思いますな。

いやはや、不動産流動化は本当の本当に苦しい。

不動産・マンデベ・流動化
ダヴィンチ・ホールディングス ファンド 不動産 流動化

2008/11/15 14:02

日本綜合地所、2年先の業績計画を出すとは勇気がある

~ 遅すぎる感のある方向転換、土地の仕込みは十分であとはいかに高く売るか。 ~

日本綜合地所の中間決算。

平成21年3月期 第2四半期決算短信

マンションは売れても利益は出ない。とにかくマンデベは利益が出ない。土地の仕入値が高くて、マンションの建築費が高くて、それでいて個人の所得は低くて、とてもじゃないけどマンデベが儲かるような値段でマンションは売れていない。

自己資本比率15%まで積極的に土地の仕入を続け、ここへきてようやく方針転換。

中期経営計画の修正および資金調達に関するお知らせ

すでのほとんどの不動産屋が資産の圧縮、負債の削減に取り組んできている。日本綜合地所はいまさらながら、という感がありますな。マンション用地については今後3年毎年1000億円分をすでに仕込んであるわけで、量的には問題なし。しかしねえ、この仕込んだ土地の値段が問題なわけですよ。高く買っているんだったら意味無し。

土地の量は十分あっても質が悪い、そういう心配は十分にありますな。

2011年までの業績計画が出ているわけだが、前回の計画と比較すれば情けないにも程がある。来年、再来年の業績数字を今出すマンデベは少ないが、各社出さないのは、こういう風にあまりにヒドイ数字になってしまうので出せないのだと思うね。その点、綜合地所は思い切りましたな。

当然ですが減配の発表が出ている。

業績予想および配当予想の修正に関するお知らせ

60円予定だった配当は結局0円に着地。仮に60円だとすれば、株価170円で配当利回りが35%。あり得ない数字ですな。まさかこんな数字を期待して投資する人もおりますまい。

高配当利回りの不動産会社の業績は、あり得る不動産利回りになるまで下落する、という法則はここでも当てはまりました。

不動産・マンデベ・流動化
マンション 不動産 日本綜合地所

2008/11/13 21:09

グローバル住建、ここだけが順調だと思えないが

~ 会社の主張するとおりなら激安だが、まさかそんなにうまい話はないと思う。 ~

グローバル住建の第1四半期決算。

平成21年6月期 第1四半期決算短信

誰もが思うでしょ、通期予想は強気すぎやしないかと。前期比で増収増益ですよ。前期の業績が前々期比で大きく落ち込んだからその反動でというわけでもなく、普通に増収増益を計画している。そりゃ誰も信じられませんな。

株価も信じていない。PERは実に1倍を割っている。配当利回りは10%近い。

なぜグローバル住建が強気なのか。

このような状況の下、当社グループは前連結会計年度において物件売却を順調に進めることができ、また用地取得も厳選して行ってきたことから、同業他社がたな卸資産圧縮に注力せざるを得ない状況にあるなか、前述の市場に割安な価格で放出された分譲マンションの完成在庫を買取再販するリセール事業の積極的な展開が可能となっており、その仕入は順調に進捗しております。

(中略)

但し、昨年に用地取得を厳選して行ってきたことから当連結会計年度前半に引渡しを行う案件は少なく、リセール事業を積極的に推進しておりますが、引渡し時期は年度後半になることから当連結会計年度の業績は下半期に集中する計画となっております。

言っていることは理論的には間違ってはいない。問題は、言っていることが本当なのか、言っていることの通りこれから進んでいくのか、って事ですな。

要約すれば、不動産マーケット全体はダメ、でもうちは大丈夫。「うちは大丈夫」の確固たる理由は分からないし想像も付かない。

でも減損しているわけでしょ。

子会社における特別損失(たな卸資産評価損)の計上に関するお知らせ

本当に安く仕入れているのなら、棚卸資産を減損する事なんてないんじゃないの?

会社の言うことが本当なら激安。嘘ならこんなもん。どうなりますかな。

不動産・マンデベ・流動化
グローバル住建 ファンド マンション 不動産 流動化

2008/11/11 21:09

セキュアードキャピタル、フィービジネス中心と言っても実状は

~ 自己投資分の減損、成功報酬の減少で利益は急減。 ~

セキュアード・キャピタル・ジャパンの下方修正と第3四半期決算。

減額修正が全てを語る。

平成20 年12 月期通期業績予想の修正及び配当予想の修正に関するお知らせ

200811111.jpg セキュアードは基本的に自己資金を使って不動産流動化をするわけではなく、フィービジネスを展開している。その点で不動産屋の中ではディフェンシブよりと言えましょう。運用資産残高が増えさえすれば手数料が増加するわけだから。ダヴィンチと同じ形。

しかし業績は下がりますな。フィービジネス以外のところが大きい証拠ですねえ。

平成20年12月期 第3四半期財務・業績の概況

ファンドへの出資がだいたい5~10%あるので、ファンド組み入れ資産の価値が下がれば出資分については減損がある。資産取得時や売却時のフィーや投資収益に連動するインセンティブ・フィーもある。

そういうところが今回は厳しいって事ですな。

実際、受託資産残高は増加している。前年度末で+10%。結果、アセットマネジメントフィーは前年比で増加と好調。つまり、それ以外で前年ほど利益が出ていない。そりゃそうですわな。

第4号不動産オポチュニティ・ファンドは、出資目標10億ドルに対して調達したのが432万ドル。わずか4.3%。セキュアードはこれを立派なことだと評価している。さて、どうでしょうな、立派かどうか。いずれにせよ、ファンド資金募集の進捗は当初計画より遅れに遅れているわけで、その点はセキュアードも認めている。仕方なし。

良いニュースは全然見つかりませんなあ。

不動産・マンデベ・流動化
セキュアード・キャピタル・ジャパン ファンド 不動産 流動化

2008/11/11 13:01

NTT都市開発、オフィスビルの需要と賃料は下がる方向

~ 賃貸などのストック型を中心とする不動産屋の業績は悪くないが、株価は悪い。 ~

NTT都市開発の中間決算発表。

平成21年3月期 第2四半期決算短信

賃貸オフィス市場においては、東京都心5区のオフィスビルでは、平均空室率は4%台に上昇し、平均賃料の上昇傾向が弱まっております。また、地方圏における平均空室率は、上昇あるいは高止まりといった傾向が見られております。

200811096.jpg 右のグラフでも分かるとおり、東京都心5区のオフィスビル空室率は上昇基調にあり、それにあわせてNTT都市開発の所有するビルの空室率も上昇している。さすがに景気悪化が ボディーブローのように効いてきていますな。都心がだめなら地方がダメなのは火を見るより明らか。

それでもNTT都市開発のバリュエーションはかなり高い。NTTの子会社なので絶対潰れないという安心感プレミアムですな。外国人も安心して所有していて、外国人持ち株比率は高め。

そうは言っても高値からの下落は他の不動産屋と全然変わらず厳しいものがありますなあ。

不動産・マンデベ・流動化
NTT都市開発 オフィスビル 不動産 空室率 賃貸

2008/11/11 13:01

プレサンスコーポレーション、中間好調、通期本当なら安い

~ 業績見通しが本当とすれば、配当+優待利回り10%は投資に値する。 ~

プレサンスコーポレーションの中間決算発表。

平成21年3月期 第2四半期決算短信

最近の不動産屋の決算ではなかなか見ることのできない数字が並んでますなあ。前期比で大幅な増収増益、通期でも増収増益を確保する計画。これは前期が大きく減収減益だったから今期はちょっと回復して増収増益になるってこじゃなくて、ずっと増収増益を続けてきて、今期も増収増益。立派ですねえ。

現在の不動産市況において、当社グループの健全な財政状態を活かし、他社が開発した物件のうち、顧客のニーズに合致した立地、価格及び仕様を備えた物件を買取り、販売する事業(買取再販事業)を展開しております。

まさにそう言うことができる財務体質と言えましょう。自己資本比率は55%、営業キャッシュフローはプラスでさらに借金を減らしている。

200811095.jpg なぜプレサンスだけが好調を維持できるのか。ワンルームとシニア向け、投資用がメインだから?そんなところは他にもあるでしょ。社長の不動産マーケット感が良くて、目利きが効いているんですかねえ、ゴールドクレストみたいに。

借入先の銀行は、最大が三井住友銀行で、りそな、東京三菱UFJ、みずほと続く。全然怪しさがない。監査法人とか主幹事とか、そういう部分でもクサイ香りは全くしてこない。

これで配当利回りが5%以上、優待利回りも5%以上、合計利回りが10%以上。潰れることはないから気長にもっておくこともできますな。バリュエーションも極めて安い。業績予想が本当ならね。

不動産・マンデベ・流動化
プレサンスコーポレーション マンション 不動産 高利回り

2008/11/09 23:11

藤和不動産、低い自己資本比率でも三菱地所の力がある

~ 9%の株主資本比率でも問題なく借入ができるのは三菱地所の子会社だから。 ~

藤和不動産の中間決算発表。

平成21年3月期 第2四半期決算短信

ついに赤字に転落。通期でも赤字の予定。自己資本比率は9%まで低下。とにかく、マンションのを売っても利益が出ない。売れば売るほど損をする、までは行かないが、それに近いものがありましょう。いかに高値で土地を買っているのか分かるというものです。

三菱地所の子会社なので、まさか倒産はないと思う。いざとなれば三菱地所への第三者割当とか、三菱地所の債務保証付きで銀行借入とか、なんとかするでしょうね。

平成20年9月30日付けで、当社と三菱東京UFJ銀行をはじめとする6金融機関との間で、総額280億円のシンジケートローン契約を締結しました。当融資は、当社の新規マンションプロジェクト資金に利用します。

と短信に説明があるので、借入もなんなくこなせている様子。三菱地所という後ろ盾がなければ難しそうですなあ。

不動産・マンデベ・流動化
三菱地所 不動産 藤和不動産

2008/11/08 23:11

フジ住宅、通期の数字は100%達成すると自信満々

~ ここまで強気に言い切るわけだから通期予想は必達ですねえ。 ~

フジ住宅の中間決算発表。

平成21年3月期 第2四半期決算短信

業績数字は良くないのは言うまでもなし。短信の中で面白い所を抜粋。

株主アンケートの回答者への「スダチ1㎏」プレゼントの継続実施は実質的な株主還元として個人株主に人気を得ました。

酢橘をもらえるのは嬉しいですな。短信に書くほどの人気という事でしょう。

当社の大株主でありましたタワー投資顧問株式会社は、平成20年9月19日付の大量保有報告書の提出により、同社が保有しておりました当社株式を全て売却処分したことが判明いたしました。

敢えてこれを書くと言うことは、会社としてもタワーの保有と売却が株価の重しになっていたという考えなんでしょうな。もう大口の売り圧力はありませんので、その点は安心してね、という意思表示。素直に喜びたい。それにしてもタワー投資顧問、ボロボロになってるのが予想されますな。

そして何より気になる記述がこれ。

公表致しました平成21年3月期通期の業績予想数値は達成できる見通しではあるものの上方への変更は行っておりません。各事業セグメントの受注契約が順調に推移しているため、第2四半期末の受注契約残高のうち当期売上予定分を含めますと、通期売上計画の82.5%が見込まれ、さらには10月以降の中古住宅や小規模建売住宅の受注契約と賃貸及び管理事業セグメントの売上が当期の売上に加わりますので、通期の売上・利益は達成確実な状況となっております。

業績達成には相当の自信があるらしい。

ついでに、同時に発表された決算短信補足資料の文章も引用したい。

当上半期の売上実績に、第2四半期末の受注契約残高のうち17,869百万円の下半期売上 計画分を加えた36,812百万円が既に当期の売上に見込まれており、年間売上計画の82.5%に達しています。これに上半期に3,188百万円を売上げた賃貸・管理と上半期に順調な受注実績を計上した中古住宅・小規模建売一戸建住宅の10月以降来年2月までの受注契約分の売上が加わることで売上目標が達成できる見通しの他、売上総利益率、販管費も計画通りに推移していますので通期目標は達成できる見通しです。

どうやら今期の業績予想数値は100%の確度で達成できる模様。利回りは7%超え。

これで未達とかになったら詐欺って言われても仕方ないですな。

不動産・マンデベ・流動化
フジ住宅 不動産 住宅 建て売り

2008/11/08 23:11

日本エスリード、財務に余裕があって利回りは10%

~ ローリスク経営の日本エスリード、利回りと取りながらじっと持つか? ~

日本エスリードの中間決算。

平成21年3月期 第2四半期決算短信

ローリスク経営というか、保守的経営というか、危うさが全然ない経営が自慢のエスリード。自己資本比率は49%と、天下のゴールドクレストよりも高い。もちろん、業績はゴルクレには遠く及びはしませんが。

さすがにマンション不況の現実には勝てず、大幅減収で赤字ですな。通期では黒字を確保する計画ですが、黒字幅も小さい。上場来で最低の利益。

業績悪化にも関わらず、増配の予定ですな。資金繰りに余裕があればこそ。減配しないでね。優待も廃止しないでね。配当+優待の総合利回りで10%近いんだから。

財務に余裕があるので、この不動産マーケットを切り抜けることはできましょう。今こんな状況で不動産屋に期待するのは、それだけで十分じゃないですか。10%近い利回りを取りながら不動産市況の改善を待つにはエスリードですな。

監査法人が太陽ASGであることには注意が必要ですが。

不動産・マンデベ・流動化
マンション 不動産 日本エスリード 株主優待 高利回り

2008/11/08 23:11

グラウンド・ファイナンシャル、ネットネット株という激安

~ 会社規模が小さすぎることが、ネットネット株としての条件は満たしている。 ~

グラウンド・ファイナンシャル・アドバイザリーの中間決算発表。

平成21年3月期 第2四半期決算短信(非連結)

どうでもいいけど、会社名が長い。

売上はたったの7600万円。近所のスーパーマーケットじゃないんだからねえ。通期でも1億9千万円。とても上場企業とは思えないですな。時価総額は3億8千万。浮動株では1億円程度か。ちょっとお金がある人なら簡単に買い占めできますね。

気になるのは自己資本比率。99.7%と限りなく100%に近い。借入金はゼロ。総資産が11億4千万円で現金同等物がざっと10億円。BPSは71000円で、現金同等物-総負債で考える修正BPSが62000円。PBRが0.32、現金修正PBRが0.37。

なんと、グラハム先生の言うところの、ネットネット株じゃないですか。これは何気にすごい事ですぞ。

配当利回り4.3%。

減損しなければならない資産は持っていない。今期はキャッシュフローマイナスにはなりそうだけど、それほど大きなマイナスでなくて、人件費と家賃などの限られた経費が売上より大きい分だけマイナス。

うーん、何か見落としてますか?そうじゃなければ買いですね。こんな株が存在しいいんだろうか?アメリカなんかだったら即買い占められませんかねえ?

やっぱり何か見落としているのか。。。。

不動産・マンデベ・流動化
グラウンド・ファイナンシャル・アドバイザリー ネットネット株 有望

2008/11/08 22:10

DAオフィス投資法人の会計監査人は太陽ASG

~ 太陽ASGが監査をしている企業を眺めていると。。。。 ~

DAオフィス投資法人の監査法人変更。

執行役員選任及び会計監査人選任に関するお知らせ

太陽ASGが新任。まずいんじゃないですか。。。

不動産・マンデベ・流動化
DAオフィス投資法人 太陽ASG 監査法人

2008/11/08 22:10

総和地所、環境関連事業の流動化に力をいれるの?

~ 環境という切り口での産業廃棄物処理より先にすることがないですか。 ~

総和地所が環境関連に力を入れるというプレスリリース。具体的には産業廃棄物処理に関連する事業の流動化のアドバイスを行うと。

ジーダブリューエム株式会社との業務提携に関するお知らせ

なぜ不動産屋がそんなことをするかと言えば、厳しい不動産マーケットを鑑みて

当社としてはこの難局を乗り切り、経営を立て直すためには早急に新規事業の立上げと事業化が必要不可欠であるとの結論に達しております。

というお考えのようです。

いやいや、そうじゃないでしょう。必要不可欠なのは、資産を圧縮して負債を削減し、資金繰りを改善する事じゃないですか?その前に新規事業に力を入れるってねえ。。。

どこまで持つだろうか。

不動産・マンデベ・流動化
流動化 産業廃棄物 総和地所

2008/11/06 23:11

ゴールドクレスト、さすがの中間発表、あっぱれです

~ 社長の目利きが効いている、不動産マーケットとは逆の動きで余裕しゃくしゃく。 ~

ゴールドクレストの中間決算発表。

平成21年3月期 第2四半期決算短信

驚きの強い数字。増収で大幅増益。通期の予想は相変わらず減収減益で変わらず。しかし、株価はそうは言っていない。連続ストップ高が止まらないですなあ。

やはり最後の砦、ゴールドクレスト。社長の目利きというかビジネス感というかマーケットを捉える力というか、なかなか他の不動産屋は真似できないですな。

2003年か4年ぐらいまでの不動産価格の下落時にしこたま土地を仕入れた。2006年から7年にかけて不動産価格が上がってくると、土地の仕入を急速に絞り込む。この時期、他の不動産屋はまだまだイケイケドンドンでじゃんじゃん仕入をしていた。

現状、ゴールドクレストは3年分ぐらいの土地をかなりの低価格で仕入れて持っているらしい。そこのマンションを建てて売っていくわけだから、そりゃ他社より安くても利益の出る物件が完成しますわな。

有利子負債を削減しつつ財務を強化している今、株主資本比率は驚きの40%越え。マンデベではあり得ない数字じゃないですか。あったとしても、超消極姿勢のマンデベですなあ。ゴルクレは決して消極的じゃない、成長企業と言ってもおかしくない。

来年あたりからまた安く売り叩かれている土地を余裕綽々で仕入れていくのだろうか。またマンションが売れるようになったときにどうなるか。。。火を見るよりはっきりしていると言えましょう。

さすがゴールドクレスト。

不動産・マンデベ・流動化
ゴールドクレスト マンション マンデベ 不動産

2008/11/06 23:11

三井不動産、ストック型の収益でさすがに強い

~ この大手、三井不動産の株価が軟調なんだから新興不動産企業は上がらない。 ~

三井不動産の中間決算発表。

平成21年3月期 第2四半期決算短信

さすがに大手は強いですな。賃貸部門が安定的なのは納得できるが、分譲もマイナス幅が小さい。通期の予想でも分譲のマイナス幅は小さい。完成在庫はさずがに好調期の2~3倍程度に拡大してはいる。

こんなに安定的な大手不動産屋の株が下げているのだから、新興不動産企業の株が上がるはずもありますまい。

不動産・マンデベ・流動化
三井不動産 不動産 分譲 賃貸

2008/11/06 22:10

サンフロンティア不動産がもっともな環境判断をしてはいるが

~ 相場が高いときは強気で、相場が低いときは冷静に判断ではチグハグですね。 ~

サンフロンティア不動産の下方修正。

平成21年3月期 第2四半期累計期間連結業績予想との差異及び通期業績予想の修正に関するお知らせ

下方修正には驚きもなければ新鮮みもない。当然の修正といえましょう。気になるというか、個人投資家として自分もよく考えないといけない説明があるので紹介しよう。

サンフロンティア曰く、

また一部には、資金調達難を背景とした不動産の換金売りも散見されるようになってきました。このような環境下における早期売却を目的とした価格水準は、不動産個別の特性や収益性、過去の事例等から見ても、混乱期における一時的なものであり、決して持続的なものとは考えられません。いずれ金融市場の混乱が収束した後においては、ミドルリスク・ミドルリターンの投資商品として、不動産本来の価値に見合った適正水準での取引がなされるものと考えております。

うん、仰ることはその通りじゃないですか。でもね、不動産が儲かって仕方なかった少し前になんて言ってたの?やれマーケットは順調だ、自社の不動産開発力のおかげでああだこうだ、収益還元法では割安だの適正だの、世界のマネーが割安な日本の不動産を買っているの売っているの、そういう言葉ばかりでしたな。

今、不動産マーケットがヒドイ状況で、これは適正ではなくて投げ売り価格だから一時的、と言うのであれば、不動産マーケットが絶好調過ぎるときには、これは適正ではなくてバブル的な価格だから一時的、って言って欲しいですな。

自分の投資行動を振り返っても分かるが、そうは言えないのが人間というものでしょう。株が上がっているときはまだ上がるまだ上がる、業績は伸びる伸びる、来期PERでは割安だまだ買える、そんな言葉ばかり見つかる。

こんな所で反省のきっかけを見つけていても仕方ないが、せっかくなので背筋を伸ばしておくべし。

不動産・マンデベ・流動化
サンフロンティア不動産 不動産

2008/11/06 22:10

ラサールジャパン投資法人でアーバンが顔を出す

~ アーバンが開発した物件がこんなところで出てくるのは面白い。 ~

ラサールジャパン投資法人の面白いプレスリリース。

資産運用会社による損失補てんの受け入れに関するお知らせ

過去に資産運用会社の判断で本来本投資法人が負担するべきではない費用を負担させたことは善管注意義務違反であると認め、かかる費用の損失補てんを行うことを決定したという連絡があった

ラ・ポルト青山を取得するときにすったもんだあって、本来ラサールジャパン投資法人が負担すべきじゃない費用を払ったから、その分を返してくれる、ってことですねえ。返してくれるのは資産運用会社のラサールインベストメントアドバイザーズ。金額は1100万と小さいけど、返してくれるものは喜んでもらいましょう。

何が面白いって、ラ・ポルト青山。

これはアーバンが開発した物件。「自信を持って」開発した、と言った方が正しいでしょうかな。テナント入居まで確かアーバンがやっていて、それから流動化したんじゃなかったかな?

今、こんな時期に、こんな所で、こういう形で、アーバンが思い出されるのは何とも面白いじゃないですか。

不動産・マンデベ・流動化
REIT アーバンコーポレイション ラサールジャパン投資法人 不動産

2008/11/06 22:10

アイディーユー、第三者割当中止で資金繰り大丈夫か

~ 株価が下げすぎて新株発行が中止になったんでしょう、資金繰り大丈夫? ~

アイディーユーの第三者割当が中止に。

第三者割当てによる新株発行の中止に関するお知らせ

国際航業ホールディングスに15億円買ってもらうはずだったのに、ここにきてドタキャンされた。発行価額9839円で中止発表日前日の終値が6340円。いきなり30%の含み益じゃやめたくもなりますな。発行価額を下げてもう一回ぐらいは挑戦してきそうな気配。

15億円で資金繰りをなんとかする予定だったとすれば、果たして大丈夫なんでしょうかねえ。株価はストップ安をつけながら激下げ中。

不動産・マンデベ・流動化
アイディーユー 不動産 新株発行

2008/11/03 23:11

東急コミュニティ、底堅い中間決算内容

~ マンション管理、賃貸というストック型の収益で高利回りは魅力的。 ~

東急コミュニティーの中間決算。

平成21年3月期 第2四半期決算短信

増収減益。通期若干下方修正されたが、それでも前期比では増収増益の計画。いずれもう一度の減額修正が出てもおかしくない。

全体としては順調と言えましょう。管理部門、賃貸部門ともに業績は漸増。これが東急コミュニティーの目指すところのはずで、急増は必要ないですねえ。

今期の配当は72円の計画で利回りは5%を越えている。優待を含めれば7%を越える。株はアホらしいほど売られている。ストック型の収益を生み出す会社の株としてはさすがに下げすぎですな。株価は倍になっても納得できますねえ。

不動産・マンデベ・流動化
不動産 有望 東急コミュニティ 配当 高利回り

2008/11/03 12:12

燦キャピタルは一応順調だけど安心できない

~ 物件一つの成否で業績は大きく動くので安心はできない。 ~

燦キャピタルマネージメントの順調に見える中間決算。

平成21年3月期 第2四半期決算短信

数字は確かに順調。だからといって、事業が順調だと思わない方が良いですな。たまたま物件が一つうまいこと売れれば業績が伸びるのが小粒流動化企業の性。裏を返せば、下半期に計画通り行かなければ下方修正は当然出てくるということ。

なにも小粒流動化企業に限ったことではなくて、倒産したアーバンコーポレイションだって1物件で500億円近い売上になっていたわけで、業績のブレは大きい。

安心しないことですゾ。

不動産・マンデベ・流動化
不動産 流動化 燦キャピタルマネージメント

2008/10/28 23:11

タカラレーベンとアーネストワン中間決算

~ 何となく信頼感のあったアーネストワンも赤字に転落。 ~

タカラレーベンとアーネストワン。

タカラレーベンの中間決算。

平成21年3月期 第2四半期決算短信

減収減益ではあるものの、黒字を確保してはいる。減損がほとんどないので、これからドカンと来るのか、減損しないのか、それとも本当に減損すべき不動産を持っていないのか。タカラレーベンだけが飛び抜けて不動産の目利きに優れているわけでも無いのだろうから、減損はあるべきでしょうな。

アーネストワンの下方修正

業績予想の修正に関するお知らせ

巨大な減額で赤字転落。売上の修正は小さいけど利益の修正幅は大きい。その理由は2つ。

売れないので販売価格を下げたこと。分譲戸建てにしてもマンションにしても、値引きの広告ばかりが目に付くこの頃、販売価格を下げているのは何もアーネストワンだけではないですねえ。販売価格を下げても計画していた売上戸数には届かず。苦しいですな。

完成在庫に引当金を積んだことも減額の理由。完成在庫はいずれ大きく値引きして売るしかないのだろうから、まあ引き当ては当然といえましょう。完成していない在庫は減損とかしていないのか?

大赤字で無配転落。

平成21 年3月期 配当予想の修正に関するお知らせ

なんとなくアーネストワンは堅調に推移してくれそうなイメージがあったが、やはりイメージでしかない。どこの不動産屋も同じですな。あと、ゴールドクレストは堅調にやってくれそうなNo1だけど、さてどうでしょうねえ。

不動産・マンデベ・流動化
アーネストワン タカラレーベン マンション 不動産

2008/10/28 00:12

ノエル、決算発表の延期は危険のサイン

~ 監査が長引くのは通常何か問題があるから。どうなることやら。 ~

ノエルが決算発表を延期。

2008/10/25, 日本経済新聞

 東証二部上場の不動産会社のノエルは、二十四日に予定していた二〇〇八年八月期決算の発表を延期した。監査法人の会計監査が長引いており、同日までに終了しなかった。ノエルは「来週中にも早急に決算を発表したい」(企画・広報グループ)としている

ありゃりゃ、ついに逝ってしまうのか。。。。

不動産・マンデベ・流動化
ノエル

2008/10/26 23:11

総和地所、原弘産、センチュリー21・ジャパンの中間決算発表

~ 不動産メーカーとフィーコレクターと、同じ不動産関連でも全く別物です。 ~

不動産各社の中間決算をまとめて。

総和地所

中間決算を発表。

平成21年2月期 中間決算短信

まずは9月13日の前々回エントリーと9月26日の前回エントリーを読むと流れがつかみやすい。

大赤字でいよいよ債務超過。予想通りの展開といえましょう。通期も赤字計画で債務超過は続きそう。もちろん、継続疑義の注記付きですな。

売上原価は94%とまさに投げ売り。とにかく現金が欲しくてたまらない様子が分かるというものです。マンションを売るには広告宣伝しないとどうにもなりませんが、広告宣伝費は4.3億から1.6億へ激減。そんな金は無いって事ですな。

具体的にモデルルームへの来場者が-30%と書かれている。他社でもあまり説明されない数字だけに興味深い。

棚卸資産は総資産の97%を占める。前期末は91%。金額的には110億から56億へ半減させた。頑張りましたな。

有利子負債割合は79%。前期末が64%。

時価総額はたったの1億で、当然これは上場基準に抵触していますな。第三者割当で新株を発行して2億ほど調達しようとはしているものの、実行されるのかどうか、かなり疑問が残ります。ちなみに、発行株数は発行済株数の3倍。めちゃくちゃですな。市場からの退場は目前といえましょう。

原弘産

中間決算を発表。

平成21 年2月期 中間決算短信

大赤字。通期ではもっと大赤字を予測。

不動産事業は77億円売って7億の営業損失と、どうにもならない状況ですな。

気になるのは風力発電。中国での累計受注は202基、国内でも30基ぐらいあり、韓国でも受注している。しかし、受注するばかりで一向に製品が出来上がってこない。当然売上も上がらない。いい加減に製品を出荷してキャッシュを得たい所じゃないですか?そうでもしないといよいよ資金繰りが厳しくないですか?

センチュリー21・ジャパン

中間業績を発表。

平成21年3月期 第2四半期決算短信(非連結)

前期比では減益減収ながらも、なかなか底堅い決算ですなあ。底堅いというか、サービスフィーというストック型収益が中心なので、安心感がありますねえ。

加盟店数が796と前期と全く同じ。仮名店数が伸びないことには業績の拡大も望めません。不祥事の影響なんかもあって加盟店開発が進まなかったのかもしれませんな。もちろん、景気が悪ければ不動産売買も細るので、手数料収入は当然減ります。

そうは言っても、マンデベや流動化をしている不動産屋とは違って、ブランドに対するロイヤリティー収入と加盟金が主であって、安定感は抜群といえましょう。

配当利回りが6%と高水準。買っても良い水準ではないですか。

不動産・マンデベ・流動化
センチュリー21 不動産 原弘産 総和地所

2008/10/26 23:11

格付引き下げ、日本レジデンシャル投資法人、日本コマーシャル投資法人

~ パシフィック系の2REITが揃って格下げ、パシフィックの信用がないわけだ。 ~

パシフィック系REIT2つが格付を引き下げられる。

日本レジデンシャル投資法人

ムーディーズから格下げを食らう。先行きもネガティブで引き下げの方向だから、今後さらに格付が下がることも覚悟したいですな。

日本レジデンシャル投資法人の格付け見直しについて

格付が下げられることで問題なのは、資金調達が難しくなると言うこと。現状、不動産屋にとっては資金繰りが全てですからねえ。一応、日本レジデンシャルの認識としては、まあ大丈夫なんじゃないかと言うことですが。

円滑に資金を調達すべく、現在、金融機関と協議しております。上記ムーディーズの公表書面においても、本投資法人は主要銀行との良好な関係を維持していると評価されております。

ここ数ヶ月の物件稼働率もついでに開示されていますな。

95.6%(2008/6月) → 95.1%(7月) → 94.7%(8月) → 94.4%(9月)

順調に稼働率を下げている。どうせなら1年分ぐらい開示して欲しいと思うのは私だけ?

日本レジデンシャルは高配当利回りなREITの中でも超高配当利回りで、倒産してしまうのではないかという危惧が最も高いREITの一つといえましょう。その前にパシフィックがだいじょうぶなのだろうかね?

上の日本レジデンシャル同様、スポンサーはパシフィック。格下げも同様。

ムーディーズ・インベスターズ・サービスによる 本投資法人の格付け見直しに関する見解のお知らせ

格付の引き下げには甚だ遺憾のようですな。プレスリリースの中でわざわざ下線を引いて強調しています。

日本コマーシャルは日本レジデンシャルと配当利回りの高さでREIT銘柄トップを競っている。投資家は危ないですな、この2つは。パシフィックもね。って考えているわけです。

下線までひいといて、まさか倒産なんてしないでしょうねえ。

不動産・マンデベ・流動化
REIT 日本コマーシャル投資法人 日本レジデンシャル投資法人 格付

2008/10/26 23:11

新日本建物、アールシーコア、日本エスリード、明和地所の下方修正

~ 各社揃って下方修正。今の不動産マーケットで上方修正は期待できない。 ~

不動産各社の業績予想修正をまとめて。

新日本建物

下方修正を発表。

平成21年3月期(連結・個別)第2四半期累計期間及び通期の業績予想の修正に関するお知らせ

流動化予定の物件が顧客の資金繰りの問題で売れなくなった。マンションについても計画通りに売れていない。そういうわけで大きめの減額となりました。

新日本建物の大株主はダヴィンチアドバイザーズで、6月には南池袋プロジェクトというのも発表された。これに関しては竣工が2011年だが、総事業比は350億と大きい。ぽしゃったりしないよねえ。

アールシーコア

下方修正を発表。

業績予想の修正に関するお知らせ

最近では自宅をログハウスにする人も増えてきたとは言え、まだまだ少数派。極めて少数派と言えましょう。やっぱり、別荘として自然豊かな中に立てるという需要がほとんどですな。アールシーコアとしては、街中でもログハウス風で良いですよ、と主張して売っていきたいんだが、なかなか難しい。

となれば、景気の善し悪しはログハウスの需要に直結しましょう。景気が良くないと別荘買おうなんて思いませんから。

アールシーコアには厳しい前途が待っている。ま、不動産屋は全部同じだけど。

日本エスリード

下方修正を発表。

平成21 年3月期(連結・個別)業績予想の修正並びに役員報酬の減額に関するお知らせ

減額で中間期は赤字に転落。通期ではかろうじて黒字を確保するつもりだけど、赤字になる確率はかなり高いですな。

マンションの販売価格については、はっきりと値下げして売ります、と説明してる。

確実に販売を促進するため、業績予想の前提となった想定価格から、発売前にもうワンランク販売可能な価格に引下げを行なう

高財務を生かして第1四半期までには積極的に仕入をしているけど、いよいよ苦しいか。株主資本は厚いので倒産の心配はないのがせめてもの救いといえましょう。

明和地所

下方修正を発表。

業績予想の修正に関するお知らせ

とりあえず中間業績だけ減額しているが、通期でも減額されると考えた方が間違いない。 買い手不在の中に換金売り案件が並ぶ結果、需給バランスと不動産の本来有する流動性が低下し、不動産価格の特定が客観的に難しい環境が続いております。

まさに今の不動産マーケットを1行で説明していますなあ。

明和地所は販売価格を維持しているという。周辺で大きな値下げが続く中で、と断りながらですよ。強気ですな。その結果、販売期間が長期化。特別余裕があるとも思えないのだが、これから投げ売りしていくのでしょうかねえ。

不動産・マンデベ・流動化
アールシーコア 不動産 新日本建物 日本エスリード 明和地所

2008/10/25 22:10

東急不動産の減額修正

~ 下方修正の理由はいつも通りの内容。 ~

東急不動産の下方修正。

業績予想の修正に関するお知らせ

マンションが売れない、販売が長期化、価値が下がって評価損。流動化物件はマーケットが厳しくて売れない。売れてもたたき売りで利益は出ない。

どこも同じ状況です。

とりあえず通期は修正されていないけど、中間発表時に下方修正されるのは確実でしょう。

不動産・マンデベ・流動化
不動産 東急不動産

2008/10/22 21:09

グラウンド・ファイナンシャルは上場維持できるのか

~ アーバン向けの仕事がなくなり、今や売り上げはたったの2億円。 ~

グラウンド・ファイナンシャル・アドバイザリーは企業として存続できるのだろうか。

特別損失の発生及び平成21年3月期 第2四半期累計期間及び通期業績予想の修正に関するお知らせ

中間期の売上が7600万円、通期の売上が1億9千万円。仮にも上場企業ですよ。それなのに売上が1億9千万って、儲かっている個人投資家より少ない金額ですな。時価総額は4億をきり、もちろん上場基準に抵触しています。

プレスリリースにもある通り、もともとアーバン向けの仕事が多かった。アーバンが倒産した今、仕事を確保するのに苦労している模様。

当社の取引先である株式会社アーバンコーポレイションの経営破綻が生じたことを一因として当社の主業務であるストラクチャリング業務収益が大幅に落ち込み、その減少分を新規クライアントの獲得等で補完するに至らず

ストラクチャリング業務とは平たく言えば不動産流動化を助ける仕事で、アーバン云々ではなく、現在の不動産マーケットで仕事がないことははっきりしている。

救いは、自ら不動産投資をしているわけではないので、資金を必要とせず借金がないこと。資産のほとんどは現金で、株主資本比率は98.8%。未払い金などの負債全部を返済し、株主資本比率100%にしてくれると面白いですな。

これだけ会社規模が小さくなると、信用などの面でも仕事がなくなってくるのではなかろうか?基本的に社長がいて、事務員さんがいて、営業が数名という、個人事業に毛の生えたような組織なわけだからね。

不動産マーケットが回復するのはまだまだ先だし、果たしてどうなる事やら。規模的に上場廃止になりそうな気配ではありますな。

不動産・マンデベ・流動化
アーバン グラウンド・ファイナンシャル・アドバイザリー 不動産

2008/10/21 16:04

賃貸のHOME'sは堅調、住友不動産販売は苦しい

~ 不動産の不況は末端まで届いて、賃貸だけは相変わらず横這いぐらい。 ~

不動産マーケットで動きが鈍いのは、なにも高額な流動化物件とか、高値で仕入れた土地に建てられた高すぎるマンションだけでないないんです。住友不動産販売の業績がかなり落ち込んでいることからも、特に値段が高くない物件でも動きは相当鈍っているんでしょう。

業績予想の修正に関するお知らせ

中古マンションや中古住宅は、流動化物件や都心マンション、郊外の新価格マンションみたいに値上がりはしていない。そうい不動産を多く扱う住友不動産販売だから、ここの業績が悪いのは、もう不動産マーケットの悪さは末端の末端まで行きわたっている証拠。

住友不動産販売の説明。

わが国金融機関の不動産融資に対する慎重な姿勢、購入者の手控え等により、法人取引や高額物件等の取引が大幅に減少しております。

より高額の物件とか法人取引がさらに厳しい様子が分かりますな。今さら分かり切ったことではありますが。

一方、賃貸はいつの世もそれほどアップダウンせず、まさにストック型ビジネスの典型。HOME’Sを展開するネクストの賃貸月次は安定。

2009年3月期09月度『HOME’S』の業績に関するお知らせ

賃貸の総ページビューは減っていませんな。探している人は安定的にいるってこと。新築分譲マンションの総ページビューは少ないまま横這い。探している人がいないんだから売れるわけもない。

しかしこの会社、いい加減に配当を始めるべきではなかろうか。

不動産・マンデベ・流動化
HOME's ネクスト 不動産 住友不動産販売

2008/10/21 13:01

DAオフィス投資法人のプレスリリース

~ 借金を返すために資産を売るREITって後ろ向き。 ~

DAオフィス投資法人の借入金に関する説明がリリースされた。まさに投資家が知りたい内容で、一応発表するからには大丈夫だと思っていいんじゃなかろうか?

DAオフィス投資法人の財務状況に関するお知らせ

来月135億円の返済があるわけだが、果たしてこれが返せるのか?それがDAオフィスで一番懸念されてきたところ。で、返済原資はほぼ確保したからOKと言えばOKなのだが、その原資の出所が問題ではある。

REITとしては、返済原資を確保するために資産を売り払うのはいかがなものですかな。

利回りの十分にある物件を組み入れるのがREITなわけだから、前向きな資産の入れ替え以外で資産を売るのはなんとも情けない。ましてや、借金を返済するために資産売却なんてね。

ま、どういう状況であれ、とりあえず今期の借金はほぼ大丈夫な感じ。しかし、来期は今期以上の返済が必要になる。これもまた投資家はハラハラどきどきしながら見守ることになりましょう。また資産の売却で返済原資を捻出するようなことになれば、DAオフィスは縮小する一方で、なんだかREITの意味がないですね。倒産するよりはましか。

不動産・マンデベ・流動化
DAオフィス投資法人 REIT ダヴィンチ

2008/10/19 19:07

ラ・アトレの資産振り替えは気に入らない

~ 販売用不動産を固定資産に振り替えるのは損失隠しの常套手段。 ~

ラ・アトレが販売用不動産を固定資産へ振り替えるという発表。

販売用不動産から固定資産への所有目的の変更に関するお知らせ

第1四半期末時点でのBSを見ると、販売用不動産+仕掛不動産で97億円(総資産の76%)、有形固定資産は20億円(16%)。今回振り替えるのが14億円で、販売用不動産+仕掛不動産の14%。ほとんどが集合住宅。

もちろん、この変更が本当に前向きな資産の組み替えならいいんですよ。具体的には、固定資産にして賃貸して高利回りで運用できるってことですね。

過去、不動産マーケットがおかしくなり不動産在庫がたまっていくと、在庫を固定資産に振り替えることがよくありましたな。そうすることで評価損を計上しないで済む。以前とは違って、時価会計って事で固定資産でも減損されるようになったので、無条件に評価減の損失回避とはいかなくなったものの、やはり固定資産にすれば減損は甘くなりますな。

いちおうラ・アトレの方針としては、

振替価格については上記2.の帳簿価格を予定しておりますが、不動産鑑定士による鑑定評価を取得し評価額が帳簿価格を下回る場合は評価額に置き換えます。

不動産・マンデベ・流動化
ラ・アトレ

2008/10/17 23:11

アイディーユーの決算発表、今期はずっと赤字の本業に集中

~ 債務超過も視野に入りそう。儲からない事業に集中してもどうにもならないのでは。 ~

アイディーユーの決算。

平成20年8月期 決算短信

大変なことになってますな。

不動産マーケットの低迷で不動産投資ビジネスからは撤退。それは間違ってはいないと皆さん思いますねえ。残りは本業の不動産オークションなわけだけど、これってビジネスになるんだろうか?いや、なるまい。

もともとの本業がずっと赤字なんですよ。しばらく前まではその赤字を埋めてもたっぷりお釣りが来るだけ不動産流動化マーケットが良かった。それでIDUも何とかやってきていたわけですな。今はそういうわけには行きますまい。

経営資源を有効活用すべく選択と集中を行い、不動産投資開発事業から完全撤退、不動産プロバイダー事業に専念し、様々なサービス(クローズドオークション、買取保証サービス、海外投資家向けオークションなど)を開始いたしました。しかしながら、不動産価格の下落を憂慮した買い控え等により、未だ物件の流通量の減少は著しく、ソリューションのコアとなるマザーズオークションの活性化には至っておりせん。

全然利益が出ない本業に集中してもどうにもならないと思うのは私だけ?不透明な不動産マーケットをオークションで透明にって言うコンセプトはよく分かるし賛成できる。しかし、ビジネスとしては成り立っていないのが実状ですな。

IDUもそんな事は百も承知なわけで、結果、

業績予想については慎重に精査する必要があると考え、第1四半期内を目処に、不動産業界を取り巻く環境、不動産プロバイダー事業の確立、ならびに国際航業ホールディングス株式会社グループとの資本業務提携が業績に与える影響および効果を見極め次第、発表させていただく予定でございます。なお、今後につきましては、これまで同様、投資家の皆様へ適時適切な開示をしてまいる所存でございます。

と、今期の業績予想は立てられない。そりゃそうですな。

自己資本は59億円で、自己資本比率は15%。棚卸資産は415億から96億へ激減。債務超過に陥りそうではない。しかし金目のものが全然なく、赤字の状況でどうやって借金を返していくのか、不思議ではありますなあ。

一言で言えば、非常に厳しい。厳しい折、退職者を募るのも生存のためには妥当といえましょう。

希望退職者募集に関するお知らせ

不動産・マンデベ・流動化
IDU アイディーユー 不動産

2008/10/17 23:11

ファンドクリエーションの第3四半期決算

~ 不動産マーケットが厳しい折、まだまだ積極的?なんでしょうか。 ~

ファンドクリエーションの第3四半期決算。

平成20 年11 月期 第3四半期財務・業績の概況

資産の圧縮は全く進んでいない。ファンドクリエーションの場合、インベストバンク事業の不動産投資部門が流動化に該当するけど、ここまでで売上は12億しかない。前期は130億売り上げたので、残りの3ヶ月で110億以上売ってようやく前期並。この不動産マーケットで無理でしょうな。

アセットマネジメント事業はまあ良いでしょう。

棚卸資産は前期末比で+67%。そうなると営業キャッシュフローは当然大赤字。長期借入金が激減して、その分短期借入金が激増。リファイナンスは大丈夫なのだろうか?自己資本比率は13%とどんどん低下。厳しいですな。

不動産・マンデベ・流動化
ファンドクリエーション 不動産

2008/10/17 23:11

アセットマネジャーズ、相変わらず厳しい中間決算

~ 不動産、国内企業投資、海外企業投資、どれも全部うまく行っていない ~

アセット・マネジャーズの中間決算。

平成21年2月期 中間決算短信

ご多分に漏れず、資産を圧縮し有利子負債の返済を頑張っていると言うことです。

財務の健全性維持を最重要課題と位置づけ、保有する株式や不動産ファンドの出資持分等の売却、有利子負債の返済によるバランスシートの圧縮及び第三者割当増資による資本強化に努めて参りました。

しかし、数字としてはあまり状況は改善していませんなあ。自己資本比率は前期末より僅かに上昇してはいるものの、誤差の範囲と言えましょう。棚卸資産も減っていない。まあ、自己資本比率については、連結の範囲にのせいで低くなっている部分もあるので、アセットマネジャーズが参考指標として出している、調整自己資本比率の方が実体に近いともいえますが。それだと40%を越えますな。

資産の圧縮があまり進まないのは、あまりに激安価格でしか売れないから、売るに売れないからかもしれない。そうでなければ、資産圧縮を進めると思いませんか?売却損が巨大すぎて計上できなので売れないという、そんな状況。

海外投資案件についても売却益が計画ほど見込めないと書かれていますが、何かようやく海外投資がうまく行っていないと説明しだした感があります。海外投資についてはずっと強気でしたからね。

8月の第三者割当増資で発行済株式数は40%以上増加しています。希薄化がものすごい。いずれにせよ利益が出ていないのでEPSとかは考えようもないけど、いずれ(いつになることやら・・)利益が出るようになったとしても、一株あたりの数字は低迷が予想されますな。その前に倒産なんてないよね。

まだまだ苦しい展開は続きそうですな。

不動産・マンデベ・流動化
アセットマネジャーズ 不動産

2008/10/15 23:11

アトリウムのBSは全然スリムになっていない

~ クレディセゾンの後ろ盾があるから積極的な仕入を続けるのか? ~

アトリウムの中間決算。

平成21年2月期 中間決算短信

前期比で大きく減収減益なのは全然驚く事じゃありませんが、BSが全然スリムになってないのはちょっと意外ですな。

将来の成長性を維持していくためにも、当面は短期的な成長性や収益性は保守的な水準に抑えながら、安定性強化に絞った経営方針に切替えていくことにいたしました。具体的には、各案件における利益率の目標水準を引き下げ、より早期の物件売却を促進し、営業キャッシュフローの増大に傾注してまいります。

と言いつつも、物件売却は進んでおらず、逆に増えている。棚卸資産は不動産だけではないにせよ20%増、自己資本比率は15%まで低下。

他の不動産屋さんがこんな状況なら倒産リストに入りそうですけど、アトリウムの場合はクレディセゾンがついているからね。そういう面では倒産の心配はない。潰せないでしょう。

ということで、クレディセゾンの資金援助があるからどこまでも仕入を続けそうな気配です。不動産市況が回復した折りにはもしかするとぐっと業績を伸ばすのかもしれませんなあ。いつになることやら。

不動産・マンデベ・流動化
アトリウム 不動産

2008/10/15 22:10

コスモスイニシアとタカラレーベンの下方修正

~ 超高配当利回りの不動産株はちょうど良くなるまで業績が悪化する。 ~

マンデベの下方修正を2つまとめて。

コスモスイニシア

平成21 年3 月期(連結・個別)業績予想の修正及び優先株式の償還計画変更に関するお知らせ

大きく減額ですな。マンションが売れないのは分かり切ったこと。高値で仕入れた在庫の減損が重い。

業績悪化で償還予定だった優先株の償還を中止。仮に下方修正がなかったとしても、資金繰りは厳しいので果たして償還できたかどうかは疑問ですね。

しかし株価は倒産価格だけど、どうでしょうな。

タカラレーベン

業績予想の修正に関するお知らせ

中間期のみの減額で、通期は変更なし。そんなわけはありませんな。いずれ減額は必死でしょう。さもなければ、配当利回り11%になってしまう。ここまで、超高配当利回りだった不動産屋はことごとく下方修正&減配(無配転落)で、それなりの配当利回りに落ち着いてきた。まさかタカラレーベンだけ例外って事はありますまい。

不動産・マンデベ・流動化
コスモスイニシア タカラレーベン

2008/10/12 15:03

エムケーキャピタルマネジメントの決算発表

~ 小規模の流動化銘柄としてはかなり安全な部類に入る。 ~

エムケーキャピタルマネジメントの決算発表。

平成20年8月期 決算短信

決算数字自体は非常によい。ほぼ前期並ということなので。だけど、そんな事は全然重要ではないのは百も承知なわけですな。

今期の計画は、売上こそ微増なものの赤字転落ということで、これが本来の姿なわけです。

計画としては、アセットインキュベーション事業(自己投資ですな)の6プロジェクトを売却し、自己投資からは完全に足を洗う予定。こういう姿勢は好きです。その売却資金でもって有利子負債を完済する計画。うーん、こういう姿勢も好きです。

もともとMKキャピタルは有利子負債が少なく、自己資本比率も高い。前期は自己資本比率70%。これは不動産市況の状況を冷静に判断し物件売却を進めてきた会社の力量と言えましょう。

こういう状況であれば、バーゲンハンティングを目論んで、「他の不動産屋が苦しんでいるときに物件を安値で仕込む予定です」なんて事を言い出しそうですが、全くの逆。自己投資から撤退し、借金を全部返すと。

アセットマネージメントに集中していくわけだけど、ここも受託資産残高は減らしそうな雰囲気ですな。まあこれは仕方ありますまい。

BSを眺めてみると、販売用不動産が大きく減少して、借金が同様に大きく減少。一生懸命物件を売って有利子負債を返済している様子が分かりますね。営業キャッシュフローは当然プラス。今の状況であれば倒産からは最も遠い場所に位置する不動産屋の一つかと。特に、この規模の流動化メインの不動産屋では安全ですな。

不動産・マンデベ・流動化
MKキャピタル エムケーキャピタルマネジメント 不動産

2008/10/12 15:03

平和不動産とプロパストのプレスリリース

~ 賃料収入はやっぱりありがたい。特に今のような相場では。 ~

平和不動産とプロパスト。

平和不動産が減額発表。

業績予想の修正に関するお知らせ

それなりに大きな減額だけど、赤字転落はない。平和不動産のように、賃貸がベースにある不動産屋はやっぱり安定感がありますな。流動化の部分は当然ダメなわけですが。

プロパストの第1四半期決算。

平成21年5月期 第1四半期決算短信

取り立てて面白うそうな所もありませんな。保有資産の値下がりで減損、値下げで利益でず、棚卸資産を減らして有利子負債を減らして財務を好転させたいけどなかなか進まず、資金繰りが心配で株価は安い。他の不動産屋と全く同じ。

一応、会社の計画では今期も黒字を確保し、数字もそれなりに悪くない。しかし、株価はそうは言っていない。

不動産・マンデベ・流動化
プロパスト 不動産 平和不動産

2008/10/12 14:02

アセットマネジャーズの下方修正

~ 世界10指に入る投資銀行を目指していたのにね。 ~

アセットマネジャーズの業績下方修正。

中間期及び通期業績予想の修正に関するお知らせ

期待通りというか予想通りというか、アセットマネジャーズの保有資産はどんどん値下がりし含み損が拡大している模様。売れば売るほど損が出る状況。不動産はもちろんのこと、企業投資の部分も大きく毀損している。国内の企業投資先は11億も減損。だけど、海外案件は減損がないので、海外はまだ自信を持っていることの現れでしょうか。

中国は株式市場こそ暴落し、経済全体にスローダウンと言われつつも、実際にはものすごいスピードで経済成長しているわけで、そういう背景を考えての減損なしなんでしょうな。つまり、投資先の業績自体は良いと理解できそうです。このあたりは全部想像。

かつて世界で10本の指に入る投資銀行を目指すと豪語していたアセットマネジャーズ。今では世界トップの投資銀行がバタバタと倒れ、最後のゴールドマンサックスとモルガンスタンレーも投資銀行の旗を降ろし、銀行になってしまった。そりゃアセットマネジャーズの業績だってボロボロになりますな。

アセットマネジャーズ自ら言っています。

当社グループの復活のために、事業の選択と集中、販管費の大幅削減を断行していく方針であります。

復活のために、ってことは今はボロボロ。ボロボロじゃなければ復活できない。正直で良いけど、笑えない。けど、保有資産の価値はマーケットが言うほど酷くないんだから、株価は安すぎですよ、とも主張。

当期におきましては多額の損失を計上いたしますが、純資産額は時価総額を大幅に上回っており、予想中間純損失調整後1 株あたり純資産は約66,000 円となります。

けどね、まだまだ売れば損が出るもの持ってるんじゃないですか?アメリカの金融機関じゃないけど、値段の付けようのないCDSに等しい資産とかみたいにね。

不動産・マンデベ・流動化
アセットマネジャーズ 不動産

2008/10/11 07:07

リサパートナーズが下方修正を発表

~ 減額ではあるけどプレスリリースでは資金ショートはという自信が見られる。 ~

リサ・パートナーズが下方修正を発表。

業績予想の修正に関するお知らせ

減額幅は大きいですな。リサパートナーズの場合、不動産一本槍ではくて、大別すれば企業投資、債券投資、不動産投資と3つの柱がある。基本、企業投資と債券投資は順調だけど、不動産がダメと言うこと。具体的には今期売却予定だった大型案件が実現できなくなったという、どこの不動産屋にもありがちな話し。

同時にリリースされた資料がなかなか面白い。特に下の方にあるQ&A。

当社業況に関するご説明

リサとしては、不動産屋ではなくて、投資銀行として見て欲しいという考え。売上や利益の貢献度合いとしてはずっと不動産が大きかったので不動産屋と見られがちだが、企業投資や債券投資もちゃんとやってますと。

棚卸資産の増加や借入金の増加、営業キャッシュフローのマイナス、そして何より銀行との関係、資金繰りの状況という、今投資家が一番気にしている点についてもコメントしていますね。

資金繰りについては、大丈夫、と断言。けどね、どこの不動産屋も大丈夫って言っていながら倒産している。リサの大丈夫は他企業の大丈夫より信頼感があるのは、リサは地方の銀行と太いパイプがあって、事業も一緒にたくさんやってるという事実があるからでしょうな。借入金利についても十分低いですと主張。

こんな相場環境のため中止になった増資については、今後予定はないと。

絶対にいくつか選ばないといけないと迫られれば、リサをそのうちの一つに自分であれば選ぶね。

不動産・マンデベ・流動化
リサパートナーズ 不動産

2008/10/11 07:07

不動産屋ではブッちぎりの好決算、毎日コムネット

~ 学生専用マンション=現代風学生寮、が普通のマンションより受けが良いのは。。。 ~

毎日コムネットの第3四半期決算。ブッちぎりの好決算ですな。

平成20年11月期 第3四半期財務・業績の概況

不動産屋とは言っても、流動化やマンデベではなく、学生マンション管理という狭い分野に特化している。賃料収入、管理収入というストック型ビジネスはやはり安定的で強いです。株価も堅調。この株価で堅調なんて言ったら怒られるが、他の不動産屋のありさまを見ればこれを堅調と言わずしてどうする?

しかし、学生マンションは人気があるんですね。なにも、学生専用のマンションじゃなくてもいいと思うんだけど、専用の方が人気があるということなのだろうか。学生マンションと呼んではいるが、昔風には寮でしょ。自由度が高い寮、というか完全自由の寮。

個人的には寮的なものより、普通のマンション・アパートの方が良いと思うのだが。だって、ご近所さんはみんな学生なわけでしょ、しかも同じ大学の可能性が高い。息苦しくないんだろうか?

大切な子どもに危険な一人暮らしをさせるのだから安心の学生マンション、という親のキモチをがっちり捉えたビジネスって事ですか。

200810101.jpg

しかし、毎日コムネットが調子良いって事はですよ、不動産投資するなら学生狙いのワンルームマンションが最適ってことじゃないですかね。少子化で子どもの総数は減る一方だけど、大学生の数は順調に増えるという予測。進学率はまだまだ上がるって事。全入時代なんだから納得ですな。

女性の割合が増えるのも大切かと。高校を出たばかりの若い女性を昔風のボロアパートに入居させたい親なんていない。セキュリティーのしっかりしたそれなりの所を探すし、周りが学生だけならなお安心という事でしょう。

そういうワンルームマンションを大学の近くに持てば高稼働率で良いって事。学生はサラリーマンの突然転勤・退職って確率も低いので、変な時期に空室になってしまうリスクも少ない。

不動産投資家は同じ事考えているんだろうけどね。

不動産・マンデベ・流動化
ワンルーム 不動産 毎日コムネット

2008/10/10 18:06

ランドの中間決算発表は余裕がある感じ

~ 短信には何となく余裕がある言い回しが多い。 ~

ランドの中間業績はかろうじて黒字を確保。

平成21年2月期 中間決算

資産を圧縮し、自己資本比率は上昇、営業キャッシュフローを黒字化して、借金を返済し、財務キャッシュフローは赤字。方向性としては間違っていませんな。

通期に関しても十分な黒字を計画。特にシニア住宅事業が好調で、施設の稼働率は90%以上で黒字化が見込めると説明がある。なんとなく余裕を感じる言い回し。

1年以内に返済・借り換えしなければならないの300億。この金額が大きいとか小さいとかは重要ではなくて、銀行がお金を貸してくれるのか、物件買い主が突然キャンセルして資金繰りに困らないか、そういう所が重要ですな。

不動産・マンデベ・流動化
ランド 不動産

2008/10/09 00:12

クリードの第1四半期決算、順調に見える

~ 決算を見る限りでは全然悪くない。が、そんなことは関係ないのが今の不動産。 ~

クリードの第1四半期決算発表。

平成21年5月期 第1四半期決算短信

意外と順調ですな。通期の予想に至っては十分すぎるほど好業績。全体的なトーンにしても他の不動産屋とはちょっと違って、それほど悲壮感は感じられない。

不動産投資事業の売上が72億で、利益がトントンなのは褒めてあげたい。大赤字でも投げ売って資金繰りを何とかしたいという会社も多い中で、立派ですなあ。この流動化の内訳は説明資料に載っている。

2009年5月期(第13期)連結第1四半期決算の概要

これによると、国内5物件61億、ドイツ1物件2億、韓国2物件25億を売却。どうやらこれにはファンド事業での売却も含まれている。ドイツ58物件は既に売買契約が終わっていて、2Qに計上される予定。ほぼドイツからは撤退と言うことになりましょう。

棚卸資産は順調に減っていますな。前期末810億あったものが680億まで減少。有形固定資産に振り替えたりする裏技は使っていない。短期借入金が560億から510億へ減少、長期借入金が270億から250億へ減少。順調です。

棚卸資産の評価減を合計41億計上。このために最終利益は赤字だけど、3億の赤字と小さい。

CREPIIは年内の運用開始を目標、と、今のマーケットではあまり聞かれないような言葉が書かれている。CREPに関しては、期中45億を取得、11月までにはさらに62億を取得して投資を完了させる見込みという。いやー、なかなか景気が良いですな。

ということで、この1Q決算を見る限りではかなり順調に見えますね。しかし、順調見ている不動産屋が突然バタバタとニュースを出し、あれよあれよと倒産しているのが今の不動産マーケット。油断はなりません。

不動産・マンデベ・流動化
クリード 不動産流動化

2008/10/07 19:07

20%以上の利回りの日本コマーシャル投資法人

~ 22%の利回りが意味するのは次のうちどれでしょう?3択問題。 ~

パシフィックがスポンサーを努める日本コマーシャル投資法人。一応、上方修正出てますけど。。。。

平成20年8月期(第5期)の運用状況の予想の修正に関するお知らせ

分配金も増額。でもさあ、株価が12万で、半期の分配金が15800円って、ちょっとやばくないですか?それだけで13%ですよ。次のどれぐらいの分配金が出るか分からんので何とも計算しようがないけど、仮に四季報予測の11000円だとすれば、利回りは22%。。。

一体何が起きるのでしょうか?答えは3択。1.利回りが5%程度になるまで株価が回復する、2.利回りが5%程度になるまで分配金がざっくり減る、3.REITが倒産・清算されて株主に返ってくるのは12万ぐらい。

REITの倒産や清算があれば初のケースなので、それはそれで非常に興味深い。ま、日本コマーシャル以外にも同じような利回りのREITはあるので、特別これがどうのこうのということはないでしょうがね。

ちなみに、倒産や清算は一応ありますよと説明されている。森ヒルズリートの説明。

本投資法人は、破産法(平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。)(以下「破産法」といいます。)上の破産手続、民事再生法(平成11年法律第 225号。その後の改正を含みます。)(以下「民事再生法」といいます。)上の再生手続及び投信法上の特別清算手続(投信法第164条)に服する可能性があります。 本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります(投信法第216条)。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。 本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済(投資法人債の償還を含みます。)後の残余財産の分配に与ることによってしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。

スポンサーのパシフィックは大和とのお話がおじゃんになってからストップ安が止まらない。ほぼ倒産価格と言って間違いないですな。

不動産・マンデベ・流動化
REIT パシフィック 日本コマーシャル

2008/10/06 22:10

ゼクス、下方修正と第1四半期決算

~ 流動化は全然できていない、借金を返済できるのだろうか? ~

ゼクスの第1四半期決算が出た。

平成21年5月期 第1四半期決算短信

数字はひどい。1Qだけじゃなくて、通期でもかなり悪い業績で、下方修正も発表。

業績予想の修正に関するお知らせ

流動化事業では、

金融機関の不動産案件融資厳格化に伴い保有物件の売却交渉が長期化し、当初計画していた物件売却が延期となったため、当四半期においては保有する収益不動産の賃料収入が主な収益となりました。

ということで、1Qでは物件売却はほぼゼロの感じ。利益はゼロに等しい。

老人ホーム事業は相変わらずの赤字でどうにもならない。同様に、その他事業の温泉に関しても赤字。

B/Sを見ると、販売用不動産、仕掛り販売用不動産、仕掛品、どれも前期末より全然減っていない。まさか売却した分だけ仕入れたわけじゃないだろうから、やっぱり流動化では物件売却ができていないのですな。

その他についても前期末から変化がなく、結局のところ、ビジネスが全然動いてなくて、何もしなくても良い賃料収入だけが入ってきましたとなる。

借入金の一部については返済期限を過ぎていて、金融機関と延期を合意している。合意できるだけまだましか。しかし、赤字でキャッシュフローもないナスで、継続疑義の中期は相変わらず。

自己資本比率は6.2%まで低下。短期借入金270億と長期借入金190億で合計460億。現金18億、売掛債権11億、販売用不動産+仕掛品172億の合計201億。201億で460億を返済していくような事が果たしてできるのか。まさに綱渡り。倒産してしまっても不思議は全然なく、すっと受け入れられますなあ。

不動産・マンデベ・流動化
ゼクス 下方修正 不動産 流動化

2008/09/30 23:11

ケネディクス、コミットメントラインの設定

~ 会社の説明通り、コミットメントラインの設定は貴重でしょう。 ~

ケネディクスのファイナンスが順調っぽい。

コミットメントラインの設定について

プレスリリースの中にある通り、

本件コミット枠は毎年更新を重ねているものですが、本年度の継続にあたっては、昨年度の契約に対して規模を縮小することとなりました。しかしながら、不動産業向けシンジケートローン市場が極めて低調に推移する中、物件を特定しないコミットメントラインはとくに希少な例となっており、200 億円を超える金額で更新に至ったこと自体が、当社に対する金融機関からの信頼を裏付けるものと捉えております。

確かにその通りではなかろうか。倒産する可能性の高い不動産屋というより、生き残って残存社利益を享受しそうな不動産会社のような気がする。

不動産・マンデベ・流動化
ケネディクス 不動産

2008/09/30 23:11

スターマイカ、この不動産マーケットで業績は好調

~ 安定家賃収入があり、実需の中古マンションを手がける。 ~

不動産がこれだけ厳しい中にあって、スター・マイカの業績は飛び抜けて順調と言えそう。

平成20 年11 月期 第3四半期財務・業績の概況

決算説明資料

第3四半期までで売上こそ微減であるものの、利益は前期比プラス。通期計画でも同様で、売上、利益共に結構な成長を維持する予定。うーん、これってすごくないですか、今の不動産マーケットでは。

やはり、ビジネスモデルの違いでしょう。スターマイカは所謂不動産流動化に力を入れてはいない。中古のマンションを買って、所有して、売るというのが基本的なビジネス。マンションの中でもファミリーマンションを中心とする。

稼働中の中古ファミリーマンションを1戸単位で買い、まずはそのまま所有する。高級マンションではなくて、標準的な、普通の庶民が買い手になるような物件。だから、大きな流動化案件が一つできるかどうかで業績がとてつもなくぶれる流動化企業とは違う。小口物件を積み上げるわけだ。つまり、投機・投資としてのマンションではなく、実需のマンションと言える。

200809301.jpg

稼働中は持ち続け、その間は賃料が安定的に入ってくる。この安定家賃収入が業績の安定感に結びつくのは言うまでもない。図で示すとこんな感じになってとても分かりやすい。この図は決算説明資料より。つまり、右下(スターマイカ)に近づけば近づくほど、不動産屋から不動産を買って不動産屋に売る、というビジネスから、個人から不動産を買って個人に売る、というビジネスになっていく。実需、に近づく。

とりあえず、この決算説明資料を見るとよく分かる。さらに、この決算説明資料は、不動産株で儲けようという人だけではなく、マンション購入を考えている人にも少し役立つ。特に、3.市場環境のところにある「中古マンションにおける築年数経過時の価格推移」はマンション購入前に読んでおくべきでしょう。

新築マンションは買ったその日からぐんぐん資産価値が下がる。買ってすぐに、全く住まずに売っても中古マンションで、価格はぐっと下がる。悲しいかな、これが日本の不動産マーケット。10年落ちのマンションを買うのが一番賢い選択肢と言えます。

少し話がそれたが、スターマイカの業績は好調。株価は他の不動産屋と変わらず思いっきり売られている。じゃあ、株は買いかと聞かれれば、否。さすがに、どんな好業績も今の不動産マーケットでは力不足ですな。株価の下値支持ぐらいにはなってくれると期待する。

不動産・マンデベ・流動化
スターマイカ 不動産 中古マンション

2008/09/30 19:07

ランドビジネス、資産の入れ替え

~ いつか見た光景、販売用不動産と固定資産を入れ替える。 ~

利益にならない不良資産を、無理矢理固定資産に振り替えて、損が実現しないことにするという会計手法がありますな。これはバブル崩壊の後、不動産が値下がりして困ったときに、大手のマンデベが、在庫として持っていた不動産を固定資産に振り替えたことで皆さん嫌な思いをしてきました。

今日のランドビジネスの発表も同じ系統のものでしょうな。

不動産ポートフォリオの所有目的の変更に伴う固定資産の異動に関するお知らせ

売るに売れない資産を固定資産にして、売れる資産を販売用不動産へ。販売用不動産は売り払って、少しでも現金を手に入れ、資金繰りを楽にしたい。結局、そういう流れなのではないかと推察します。

もちろん、こういう資産の入れ替えが、そういうマイナス向きではなくて、本当に利益を最大化する経営戦略なら全然OKなわけです。今の状況ではそう信じるのは難しいですけどね。

不動産・マンデベ・流動化
ランドビジネス 不動産

2008/09/30 09:09

パシフィック、大和に見捨てられる

~ 後ろ盾を失った今、いよいよ前途が分からなくなってきた。 ~

パシフィックは大和の資本参加を期待していたけど、残念ながら見捨てられてしまった。

株式会社大和証券グループ本社による資本参加の協議状況について

大和証券による子会社かもきっぱり否定。今までは必ずしもそういう計画がはっきりしていたわけではないけど、なるかもね、という淡い期待もあって、それが大きな後ろ盾となっていた。大きな後ろ盾を失って、株価はますます軟調になることが予想されますな。

先日下方修正を発表し、第3四半期決算ではBSがますます大きくなっていた。いよいよ厳しくなってきた感がありますね。

不動産・マンデベ・流動化
パシフィック 不動産 大和証券

2008/09/29 21:09

サンシティ、継続疑義の注記

~ 3拍子揃っての継続疑義、次が続くといよいよ危ないかもしれない。 ~

サンシティの状況も非常に厳しい。継続疑義の注記がついた。

継続企業の前提に関する事項の注記に関するお知らせ

中間期が83億の大赤字、当然営業キャッシュフローも大幅赤字、そして財務制限条項に抵触。ということで、継続疑義の注記が付けられました。

とりあえずは、不動産流動化はやめて、地方都市のマンション分譲に特化する戦略。流動化をやめるのはまあ今の不動産マーケットでは良いにしても、地方都市のマンションってどうなの?都心部でのマンションが厳しいんだから地方はもっと苦しいと思わずにはいられませんなあ。ただし、ここ数年の都心部不動産の異常な値上がりと対照的に、地方の不動産価格は上がっていない。そういう点では仕入が楽と言えましょう。

さて、怪しい監査法人を選任するとか、決算発表延期が次に来るようだといよいよ危なくなりますねえ。

不動産・マンデベ・流動化
サンシティ 不動産 継続疑義

2008/09/29 21:09

クリードオフィスの借入金利が高い

~ 不動産会社の信用力の差は金利の差。大手は余裕の資金調達。 ~

クリード・オフィス投資法人の金利が高すぎないですか?

資金の借入れ(金利決定)に関するお知らせ

2.5%を越える借入金利は最近のREITの資金調達ではめったにないような気がする。だいたい1.5%前後が相場という感じですな。たったの1%なんて言ってはいけません。基本的に儲けが数パーセントの世界がREITなんだから、借入金利が他社より1%も高いなんて致命的です。

クリードというスポンサーの信用の低さが問題なのでしょう。

ジャパンリアルエステイト投資法人と比較。

資金の借入(金利決定)に関するお知らせ

もちろん、借入期間の違いとか諸般諸々違うので一律に比較はできないけれど、それでもジャパンリアルエステイトの方は0.9%と低い。この数字はREIT各社の中でもかなり低い。ひとえに、三菱地所がスポンサーという信用力の賜でしょう。

ということで、不動産屋さんの信用力にはものすごい差が出ていて、それがもろに調達金利に跳ね返っている現状があります。つい2、3年前にはじゃぶじゃぶに資金が回っていたのとはエライ違いです。

不動産・マンデベ・流動化
クリード クリードオフィス 不動産

2008/09/26 20:08

リベレステの第1四半期決算、安心感が強い

~ こんなに安心感のある不動産屋も珍しい。一点だけを除いて。。。。 ~

リベレステの第1四半期決算。

平成21年5月期 第1四半期決算短信

とても安心感がある。何と言っても株主資本が厚く、借入期が少ないので、今の不動産マーケットの状況ではものすごく安心できるんですね。資金繰りが大丈夫だ、という安心感。潰れない、という安心感。どこの不動産屋にもこれらがなくて大変なんです。

リベレステが今これだけ高財務でいられるのは過去に無茶しなかったからなんだろ。無茶しなかったからこそ2003年から2006年頃のどこの不動産屋も儲かって仕方なかった時期にそれほど儲からなかったのだろう。

決算短信を読むと、他の不動産屋とは少し違ったニュアンスが伝わってくる。

健全な財務状況を維持し、同業他社からの新築在庫物件を積極的に取得して、実体経済に沿った低廉な価格で販売することで、新たな需要を掘り起こし、かつ、回転を利かせ、売上高及び利益を確保する方針です。

他社には見られない積極姿勢ですね。実際、販売用不動産は前期末より増え、バランスシートは大きくなっている。それでも危なさは全然感じられない。

配当は5000円を予定していて、現在の配当利回りはなんと12%。

通常、今のマーケットでこれだけ配当利回りの高い不動産の場合、減配がほぼ100%ある。リベレステの場合、今のところ減配の雰囲気は全くない。優待ももらえるので、配当+優待利回りはもっと高くなる。

が、しかし。。。。一つだけ危険な香りが漂っている。それは、、、監査法人が創研合同なんですね。嬉しくないです。

不動産・マンデベ・流動化
リベレステ

2008/09/26 20:08

リビングコーポレーション、継続疑義あり。

~ SBIが親会社とはいえ、見捨てられたらおしまいだ。 ~

リビングコーポレーションに継続疑義の注記。

継続企業の前提に関する事項の注記についてのお知らせ

純損失が大きく、営業キャッシュフローが2期連続のマイナスとなり注記がつけられました。一応SBIが親会社なので、支援がありそうな雰囲気ではある。しかし、SBIだからね、どうなる事やら分かりません。切り捨てられる可能性は否定できませんなあ。

追加で恐ろしいのが専務取締役の辞任。

取締役の辞任に関するお知らせ

辞任理由は「一身上の都合」。どんな理由があれ、退職、辞任の時は「一身上の都合」と書くんです。こういう辞任は危険信号であることがとても多い。

不動産・マンデベ・流動化
リビングコーポレーション 継続疑義

2008/09/26 20:08

総和地所、滞納で差し押さえ

~ 上場企業が800万円を用意できないとはタダ事ではない。 ~

総和地所、法人税の滞納で差し押さえを受けた。

県税事務所からの差押えに関するお知らせ

滞納額はたったの800万円。一応10月には支払うということで決着しているみたいだが、それにしても800万円が払えないとは。そこまで資金繰りが厳しいということですな。

資金ショートして逝ってします可能性は非常に大きいものと推察されます。

不動産・マンデベ・流動化
エルクリエイト

2008/09/26 20:08

エルクリエイト、有報を提出できず

~ 資金繰りがどうにもならず、上場廃止・倒産も見えてきた。 ~

エルクリエイトが有価証券報告書を提出できない。

第11回定時株主総会の延期及び有価証券報告書の提出遅延に関するお知らせ

上場廃止、倒産の可能性が十分に高まったと言えましょう。

現時点におきまして資金の調達が図られておらず、今後の資金繰りが未だ不透明な状況であることから、現時点におきまして平成20年6月期財務諸表が確定しておりません。

資金繰りはどうにもならない状況のようです。債務超過で継続疑義の注記付きです。ついでに、時価総額も上場基準を満たしていない。

触らぬ神に祟りなし。

不動産・マンデベ・流動化
エルクリエイト 債務超過 継続疑義

2008/09/26 19:07

パシフィックの第3四半期決算

~ バランスシートは全然スリムにならず、まだまだ苦悩は続きそう。 ~

パシフィックの下方修正と第3四半期決算発表。それから特損のお知らせ。

まずは下方修正ですが、驚きはありますまい。

平成20年11月期(連結・個別)業績予想の修正に関するお知らせ

特損は有価証券評価損で、スポンサーになっている日本コマーシャル投資法人の評価損を計上した。41億円となかなか大きいですなあ。さすがにこれだけREIT価格が下がると減損しなければならない。これはないもパシフィックに限ったことではなく、REITをたくさん持っている地方銀行なんかも減損がじゃんじゃん出てきそうな雰囲気です。

平成20年11月期第3四半期末の有価証券評価損に関するお知らせ

第3四半期決算はこちら。

平成20 年11 月期 第3四半期財務・業績の概況

下方修正のプレスリリースの中でも強調しているように、資産を圧縮して資金繰りを改善することに力を入れているわけだけど、それが全然数字となって現れていない。販売用不動産が増えて、バランスシートは前期末より肥大化。

中間連結会計期間にバランスシートにて保有する固定資産について保有方針を変更し減損処理を行い

は販売用不動産が増えている一つの理由でしょう。これも資金繰りが厳しいので現金化しなければならないと推察。

当初パシフィックは流動化銘柄の中ではどちらかといえば堅実なイメージがあった。アセットマネジメントからのフィー、つまりストック型収益、を大切にして、それだけで経費がカバーできる体制を早急に整えると、まだ不動産市場が絶好調の時から言っていたはず。

それがいつからか、開発案件などを大量に抱え込み、現状に至る。まだまだ苦悩は続きそうです。

不動産・マンデベ・流動化
パシフィック 下方修正

2008/09/25 22:10

有楽土地の下方修正

~ どう考えてもおかしい従来予想を下方修正するのは驚きなし。 ~

有楽土地が下方修正を発表。修正幅がものすごい。

平成21年3月期業績予想(連結・個別)の修正に関するお知らせ

もともとの計画数字が、前期比でプラスという今の不動産マーケットの状況では考えられないものだったので、下方修正には驚く人いないよねえ。それにしてもヒドイ修正幅で、通期の営業利益は、従来予想が120億、修正予想が-22億。140億円以上の下方修正。売上は800億で140億の利益修正だから、その大きさが分かりましょう。

販売の長期化は費用がどんどんかさむし、売れなければ値引きしなければならないし、資金繰りが苦しければ投げ売らなければならない。全てひっくるめて今回の超下方修正なんですね。

それにしても、今までの数字を出したというその事実が何とも情けないですなあ。

不動産・マンデベ・流動化
下方修正 不動産 有楽土地

2008/09/25 17:05

アトリウムの下方修正、減配、劣後債

~ 劣後債の金利が高いのか低いのか。高いように思うけど。 ~

アトリウムが下方修正を発表。ついでに減配。

業績予想及び期末配当予想の修正に関するお知らせ

減配で、今日まで13%あった配当利回りは5%へ低下。だれも不動産会社の高配当利回りは信用していないけど。

下方修正と減配は、まあ、意外でも何でもなく、他の不動産屋と同じ。気になるのはもう一つのプレスリリース。

企業の競争優位性強化のための劣後債・劣後ローンによる資金調達のお知らせ

アトリウムはクレディセゾン系なのでそれなりに信用というかつながりというかがあり、それほど資金繰りに困っていそうな雰囲気はない。あくまで雰囲気であるところが怪しいが。

それでもやはり資金繰りは苦しいのだろう、今回の劣後債での資金調達です。金利が円Libor+3.75%と高い。平成25年以降は円Libor+4.95%とさらに高い。円Liborは0.85%~0.9%ぐらい。REITなどが2%以下で資金調達しているのを考えるとね。

劣後債ってそういうものなのだろうか?劣後債の発行が一般的にどういう感じなのか、知識がないので金利が高いのか妥当なのか、判断がつかないです。でも高いような気がする。

劣後債だけあって、償還期限は平成70年と、実に50年先。

不動産・マンデベ・流動化
アトリウム 下方修正 劣後債

2008/09/24 21:09

フィンテック、FXOnlineを売却

~ 売却益45億は損失を埋めても余るほどの成功投資と言えそう。 ~

フィンテックグローバルがFXOnlineを売りに出しました。

子会社の異動に関するお知らせ

FXOnlineの売却で45億円の特別利益が出る。同時に発表された、「子会社清算結了に伴う損失の計上に関するお知らせ」で16億の損失が出るけど、穴埋めしてもお釣りが来る。

異動の理由で最もらしいことを言っているけど、売らざるを得ないと言うのが実状じゃないかと。赤字で資金繰りも苦しそうなので、売れるものから売っている感じがしないでもない。

いろいろ手を広げてきたフィンテック。いまいちどれもうまく行かないが、今回のFXOnlineが一番手っ取り早く儲かったようだ。

不動産・マンデベ・流動化
フィンテック

2008/09/23 17:05

東栄住宅、赤字転落、無配

~ 高値で買った不動産をじゃんじゃん減損して赤字。 ~

東栄住宅が下方修正で赤字に転落。配当もゼロへ。

特別損失の追加発生の主な要因および平成21 年1 月期中間業績予想との差異に関するお知らせ

要するに、高値で買いあさった不動産がとてもじゃなくて売れないので、損するまで値下げして売らないといけない、だから減損する、ということ。できればいくらで買ったものをいくら減損するのか教えて欲しいが、そこまで教えてくれるはずもあるまい。

もちろん、通期も下方修正で赤字へ。

平成21 年1 月期通期業績予想の修正および中間配当の決定ならびに期末配当予想の見通しに関するお知らせ

中間決算短信も発表している。

平成21年1月期 中間決算短信

赤字ながらも営業キャッシュフローを黒字化させているのは好感が持てますなあ。在庫をぐっと減らして身軽さを目指す。

恐いのは、財務制限条項に抵触している借入金があること。これが理由で継続疑義の注記がついてしまった。東栄住宅としては、金融機関と協議して何とかなりそうだと言うことだが、さてどうでしょうねえ?

不動産・マンデベ・流動化
下方修正 不動産 東栄住宅

2008/09/22 18:06

信用力のあるREITの調達金利は低い

~ 借入金利には信用が如実に現れるので、買うなら信用のあるところを。 ~

REITの資金調達で差が出ている。今日の2社はまだまだ借入金利が低くて優秀ですね。やっぱりスポンサーの信用力がそのままREITの信用力なのですなあ。今さらだけどね。

資金の借入れ(金利決定)に関するお知らせ

これはニューシティレジデンスの発表。ニューシティレジデンスのスポンサーはCBリチャードエリス。アメリカ最大の不動産会社で、さすがに信用力は高い。2%を越える借入金利はありません。

一方こちらは野村不動産。

資金の借入れに関するお知らせ

ここもさすがに信用がある。1.3%程度の借入金利。

ちょこちょこと発表されるREIT各社の借入金利を見ていると、2%以上とか、ヘタすると3%以上の数字が見つかります。この差は大きい。大きすぎる。

しかし株価(というか、正式には投資口価格?)は一様に下がっている。買うなら信用第一で。利回り取ろうなんて思わない事。

不動産・マンデベ・流動化
REIT 金利

2008/09/22 18:06

メッツ、絶頂下方修正

~ 下方修正で赤字、減配。倒産の心配は無さそうではある。 ~

メッツが下方修正を発表。割合的には巨大な下方修正だけど、もともとが規模の小さい不動産屋なので、今の相場で一つ物件が売れなければこうなってしまう。具体的な数字を見てちょうーだい。

業績予想及び配当予想の修正並びに役員報酬の減額等に関するお知らせ

ある物件を売れる予定だったけど、それが売れないことになった。理由はもう耳にタコができるほど聞いてます。サブプライムであーだこーだというやつですね。まあ、嘘ではあるまい。

売れなかった物件はそのうち売れるのか?という疑問がわきますが、

なお、当社保有の販売用不動産につきましては、引き続き引き合いもあります。今期内に修正前の当初の事業予想を達成する価格での売却は困難と考えておりますが

と、安くしないと売れませんと告白している。

不動産転売益からフィービジネスへシフトしていきます、と希望を述べておりますが、遅きに失しました。

投資家の心配事は分かり切っている。資金繰りは大丈夫なのか?倒産しないか?幸い、メッツは株主資本がとても厚い。第1四半期末の段階で株主資本比率60%、額にして71億円。今回の下方修正での純損失が3億円。現金は10億しか持っていないが十分カバーできる損失。

どんどん損が膨らむんじゃないの?と思うかもしれないが、販売用不動産は105億円なので、50%損しても50億。大丈夫そうではある。少なくとも、他の不動産屋さんに比べて安心感は格段に高い。

下方修正発表の中で、資金繰りについては大丈夫ですよと説明している。ヤバイですよとは言わないので当たり前だけど、あながち真っ赤な嘘で、アーバンみたいな事はなさげですねえ。

がしかし、監査法人は清和であることを忘れずに。

ついでに減配で、今までの予想配当利回り9.5%は蒸発しました。

株は買っても儲からないですよね。もっと別の株を探しましょう。

不動産・マンデベ・流動化
メッツ 下方修正 不動産

2008/09/20 00:12

ランドビジネスが下方修正を発表

~ 悪材料で尽くし、とはいかないのが不動産銘柄の現状。 ~

ランドビジネスが下方修正。下方修正でも今期黒字は確保。配当も減額ながら継続。

通期業績予想及び期末配当予想の修正に関するお知らせ

下方修正の理由は、

第4四半期に予定していた大型物件の売上計上時期が来期に持ち越す見込となったことにより、売上、利益ともに前回予想を下回る結果となりました。

ということで、他社と全く同じ理由。

だけど、赤字転落でもないし、配当利回りは6.6%だし、なんだ結構いけるじゃんと株価は大幅に上がりそうなものだけど、そうは問屋が卸さないのが今の不動産銘柄。

来期がどうなるのかまだまだ分からないし、焦って手を出す必要はなし。

不動産・マンデベ・流動化
ランドビジネス 下方修正 不動産

2008/09/16 23:11

Human21が逝ってしまいそうな雰囲気

~ 決算書類の提出遅延は何か重大な事があるから。 ~

Human21が四半期報告書を期限までに提出できなくなった。その理由は、

今後1年間の安定的な資金繰りの確定に関して疑義があり、「継続企業の前提に関する注記」の前提となる平成20年8月以降の事業計画の策定に時間を要していること。

ということで、どうやら債務超過になったっぽい。4月末時点での自己資本比率はたったの8%で、50億ちょっとの額。

平成21年4月期第1四半期報告書提出遅延に関するお知らせ

株価は80円と、際どさを物語っている。

不動産・マンデベ・流動化
8937 Human21 不動産 債務超過

2008/09/14 18:06

東建コーポレーションの第1四半期決算

~ 不動産屋さんの中では業績は期待できそうな雰囲気。 ~

東建コーポレーションの第1四半期決算。おしなべて好調。

平成21年4月期 第1四半期決算短信

一見すると、売上がぐっと伸びて、それでいて赤字なので、ダメだこりゃってなりそうだけど、そうでもない。売上が伸びたのは、賃貸事業が一括借り上げになったから。ざっくり言ってしまえば、ちょっと賃貸事業の売上計上方法が変わっただけのこと。

工事の完成時期でどうしても利益が大きくぶれる。第1四半期は工事の完成が少なくて赤字。

注目したいのは、やっぱり受注と受注残の数字なわけです。受注は+10%、受注残は+28%と安心感あり。

注意したいのはやっぱり原材料費の高騰。東建コーポレーションは自前の工場とか持っていて原価を抑える努力はしているけど、いかんせん、原料はどうにもならない。工事部門の原価率は前期の66%から68%に悪化している。厳しいねえ。

不動産・マンデベ・流動化
1866 不動産 東建コーポレーション

2008/09/12 22:10

明豊エンタープライズの決算発表

~ 有利子負債の削減は順調だけど、仕入はこれから積極化 ~

明豊エンタープライズの決算発表です。

平成20年7月期 決算短信

2008年7月期は増収減益で、今2009年7月期も増収減益の予想で、相変わらず苦しい展開を予想しています。至極真っ当な予想です。いかんせん利益が出ない。どこの不動産屋でも同じだけど、利益度外視で在庫圧縮ですな。資金繰りが全てに優先ってことです。

今2009年7月期の最優先事項も、

当社は有利子負債の圧縮を最優先課題として、マンション分譲の販売促進と収益用不動産の売却を促進してまいります。

と、当然出てくるべき説明。

有利子負債の推移は、

2008年2月 900億 2008年4月 850億 2008年7月 640億

と順調に推移。2008年10月の予定値が450億と、1年もせずに有利子負債は半減する計画。順調です。しかし、、、

また、当連結会計年度は財務体質の強化を図る為、開発用地の仕入れを控えておりましたが、財務体質が改善する平成20年10月からは当社の情報力を活かし、首都圏を中心とした優良不動産の取得および開発を積極的に推進してまいります。

ってことで、仕込みは積極化するという。大丈夫ですか?まだ早いんじゃないの?そもそも、そんなファイナンスがつくのかどうか疑問です。

不動産・マンデベ・流動化
8927 明豊エンタープライズ

2008/09/12 21:09

アルデプロの決算発表

~ 在庫圧縮は全然進まず、転換社債の希薄化も膨大 ~

アルデプロの決算発表。

まずはよく意味の分からないお知らせから。

決算手続きにおける業績予想との差異に関するお知らせ

業績修正で売上減、利益増となったのは、

当社で売上高の認識をしていた取引(販売価格約42億円)に関して会計監査人と協議を行った結果、売上高及び売上原価を修正したことにより、営業利益、経常利益が前回予想数値を上回ることとなりました。この取引については、売上原価を下回った販売価格で取引をしており、この売上高を取り消した結果、売上原価も取り消すこととなり、営業利益、経常利益が前回予想数値を上回ることとなりました。

という説明なんだけど、もう少し説明がないとなんの事やらさっぱり。。。。売ったんだけど、やっぱり売ったという事にはならなかった、ってことなんでしょうか?

平成20年7月期 決算短信

まだまだ自己資本比率が低下しています。大丈夫なんですか?百歩ゆずって、特損のために赤字だったことはOKとしよう。だけど、営業CFもマイナスなんです。

在庫商品の圧縮を進めた結果

という説明にも関わらずCF計算書の「棚卸資産の増加額」は「△450億円」。前期は△100億。棚卸資産は前期の300億から700億に大幅増加。おいおい、全然在庫圧縮進めてないじゃん。。。

あと、転換社債が260万株で発行済株数が420万株。ものすごい希薄化です。

今のマーケットではなかなか手が出ませんね。

不動産・マンデベ・流動化
8925 アルデプロ 不動産 転換社債

2008/09/11 23:11

パシフィックの3Q末預かり資産残高

~ 順調に資産を圧縮しているけど、大和の支援はいつなの? ~

平成20 年11 月期 第3 四半期末預り資産残高(速報値)のお知らせ

パシフィックホールディングスは順調に資産を減らしていますね。順調に資産を減らす、って表現はなんか成長を前提とする企業にはしっくりこないけど、今の不動産業界ではまさに優良企業を表すにはピッタリの言葉。なんとも悲しい。

コアはJREITで暫増。一方、自己資金を使っていて何とかしなきゃいけないのが自己勘定と開発案件。どちらも順調に減らしています。

ゴルフ場2件売却したとあるけど、ゴルフ場は不動産バブルの最後の最後に、これからはゴルフ場も儲かるんだよと言いながら買っていたので、損して売却になったのではないかと推測。

しかし、パシフィックは大和証券グループが支援する話が全然出てこないけど、一体どうなったんだろうか?ついこの前は、オリックスがジョイントを支援するって事で、ジョイントの株は暴騰したけど、パシフィックも支援がはっきりすれば同じ事になるんじゃないの?

とは言うものの、いつになるか分からないそんな材料で株は買えないね。不動産はまだまだ厳しい。

不動産・マンデベ・流動化
8902 パシフィック 不動産流動化

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