カテゴリー: 不動産・マンデベ・流動化

2008/09/30 23:11

スターマイカ、この不動産マーケットで業績は好調

~ 安定家賃収入があり、実需の中古マンションを手がける。 ~

不動産がこれだけ厳しい中にあって、スター・マイカの業績は飛び抜けて順調と言えそう。

平成20 年11 月期 第3四半期財務・業績の概況

決算説明資料

第3四半期までで売上こそ微減であるものの、利益は前期比プラス。通期計画でも同様で、売上、利益共に結構な成長を維持する予定。うーん、これってすごくないですか、今の不動産マーケットでは。

やはり、ビジネスモデルの違いでしょう。スターマイカは所謂不動産流動化に力を入れてはいない。中古のマンションを買って、所有して、売るというのが基本的なビジネス。マンションの中でもファミリーマンションを中心とする。

稼働中の中古ファミリーマンションを1戸単位で買い、まずはそのまま所有する。高級マンションではなくて、標準的な、普通の庶民が買い手になるような物件。だから、大きな流動化案件が一つできるかどうかで業績がとてつもなくぶれる流動化企業とは違う。小口物件を積み上げるわけだ。つまり、投機・投資としてのマンションではなく、実需のマンションと言える。

200809301.jpg

稼働中は持ち続け、その間は賃料が安定的に入ってくる。この安定家賃収入が業績の安定感に結びつくのは言うまでもない。図で示すとこんな感じになってとても分かりやすい。この図は決算説明資料より。つまり、右下(スターマイカ)に近づけば近づくほど、不動産屋から不動産を買って不動産屋に売る、というビジネスから、個人から不動産を買って個人に売る、というビジネスになっていく。実需、に近づく。

とりあえず、この決算説明資料を見るとよく分かる。さらに、この決算説明資料は、不動産株で儲けようという人だけではなく、マンション購入を考えている人にも少し役立つ。特に、3.市場環境のところにある「中古マンションにおける築年数経過時の価格推移」はマンション購入前に読んでおくべきでしょう。

新築マンションは買ったその日からぐんぐん資産価値が下がる。買ってすぐに、全く住まずに売っても中古マンションで、価格はぐっと下がる。悲しいかな、これが日本の不動産マーケット。10年落ちのマンションを買うのが一番賢い選択肢と言えます。

少し話がそれたが、スターマイカの業績は好調。株価は他の不動産屋と変わらず思いっきり売られている。じゃあ、株は買いかと聞かれれば、否。さすがに、どんな好業績も今の不動産マーケットでは力不足ですな。株価の下値支持ぐらいにはなってくれると期待する。

不動産・マンデベ・流動化
スターマイカ 不動産 中古マンション

2008/09/30 19:07

ランドビジネス、資産の入れ替え

~ いつか見た光景、販売用不動産と固定資産を入れ替える。 ~

利益にならない不良資産を、無理矢理固定資産に振り替えて、損が実現しないことにするという会計手法がありますな。これはバブル崩壊の後、不動産が値下がりして困ったときに、大手のマンデベが、在庫として持っていた不動産を固定資産に振り替えたことで皆さん嫌な思いをしてきました。

今日のランドビジネスの発表も同じ系統のものでしょうな。

不動産ポートフォリオの所有目的の変更に伴う固定資産の異動に関するお知らせ

売るに売れない資産を固定資産にして、売れる資産を販売用不動産へ。販売用不動産は売り払って、少しでも現金を手に入れ、資金繰りを楽にしたい。結局、そういう流れなのではないかと推察します。

もちろん、こういう資産の入れ替えが、そういうマイナス向きではなくて、本当に利益を最大化する経営戦略なら全然OKなわけです。今の状況ではそう信じるのは難しいですけどね。

不動産・マンデベ・流動化
ランドビジネス 不動産

2008/09/30 09:09

パシフィック、大和に見捨てられる

~ 後ろ盾を失った今、いよいよ前途が分からなくなってきた。 ~

パシフィックは大和の資本参加を期待していたけど、残念ながら見捨てられてしまった。

株式会社大和証券グループ本社による資本参加の協議状況について

大和証券による子会社かもきっぱり否定。今までは必ずしもそういう計画がはっきりしていたわけではないけど、なるかもね、という淡い期待もあって、それが大きな後ろ盾となっていた。大きな後ろ盾を失って、株価はますます軟調になることが予想されますな。

先日下方修正を発表し、第3四半期決算ではBSがますます大きくなっていた。いよいよ厳しくなってきた感がありますね。

不動産・マンデベ・流動化
パシフィック 不動産 大和証券

2008/09/29 21:09

サンシティ、継続疑義の注記

~ 3拍子揃っての継続疑義、次が続くといよいよ危ないかもしれない。 ~

サンシティの状況も非常に厳しい。継続疑義の注記がついた。

継続企業の前提に関する事項の注記に関するお知らせ

中間期が83億の大赤字、当然営業キャッシュフローも大幅赤字、そして財務制限条項に抵触。ということで、継続疑義の注記が付けられました。

とりあえずは、不動産流動化はやめて、地方都市のマンション分譲に特化する戦略。流動化をやめるのはまあ今の不動産マーケットでは良いにしても、地方都市のマンションってどうなの?都心部でのマンションが厳しいんだから地方はもっと苦しいと思わずにはいられませんなあ。ただし、ここ数年の都心部不動産の異常な値上がりと対照的に、地方の不動産価格は上がっていない。そういう点では仕入が楽と言えましょう。

さて、怪しい監査法人を選任するとか、決算発表延期が次に来るようだといよいよ危なくなりますねえ。

不動産・マンデベ・流動化
サンシティ 不動産 継続疑義

2008/09/29 21:09

クリードオフィスの借入金利が高い

~ 不動産会社の信用力の差は金利の差。大手は余裕の資金調達。 ~

クリード・オフィス投資法人の金利が高すぎないですか?

資金の借入れ(金利決定)に関するお知らせ

2.5%を越える借入金利は最近のREITの資金調達ではめったにないような気がする。だいたい1.5%前後が相場という感じですな。たったの1%なんて言ってはいけません。基本的に儲けが数パーセントの世界がREITなんだから、借入金利が他社より1%も高いなんて致命的です。

クリードというスポンサーの信用の低さが問題なのでしょう。

ジャパンリアルエステイト投資法人と比較。

資金の借入(金利決定)に関するお知らせ

もちろん、借入期間の違いとか諸般諸々違うので一律に比較はできないけれど、それでもジャパンリアルエステイトの方は0.9%と低い。この数字はREIT各社の中でもかなり低い。ひとえに、三菱地所がスポンサーという信用力の賜でしょう。

ということで、不動産屋さんの信用力にはものすごい差が出ていて、それがもろに調達金利に跳ね返っている現状があります。つい2、3年前にはじゃぶじゃぶに資金が回っていたのとはエライ違いです。

不動産・マンデベ・流動化
クリード クリードオフィス 不動産

2008/09/26 20:08

リベレステの第1四半期決算、安心感が強い

~ こんなに安心感のある不動産屋も珍しい。一点だけを除いて。。。。 ~

リベレステの第1四半期決算。

平成21年5月期 第1四半期決算短信

とても安心感がある。何と言っても株主資本が厚く、借入期が少ないので、今の不動産マーケットの状況ではものすごく安心できるんですね。資金繰りが大丈夫だ、という安心感。潰れない、という安心感。どこの不動産屋にもこれらがなくて大変なんです。

リベレステが今これだけ高財務でいられるのは過去に無茶しなかったからなんだろ。無茶しなかったからこそ2003年から2006年頃のどこの不動産屋も儲かって仕方なかった時期にそれほど儲からなかったのだろう。

決算短信を読むと、他の不動産屋とは少し違ったニュアンスが伝わってくる。

健全な財務状況を維持し、同業他社からの新築在庫物件を積極的に取得して、実体経済に沿った低廉な価格で販売することで、新たな需要を掘り起こし、かつ、回転を利かせ、売上高及び利益を確保する方針です。

他社には見られない積極姿勢ですね。実際、販売用不動産は前期末より増え、バランスシートは大きくなっている。それでも危なさは全然感じられない。

配当は5000円を予定していて、現在の配当利回りはなんと12%。

通常、今のマーケットでこれだけ配当利回りの高い不動産の場合、減配がほぼ100%ある。リベレステの場合、今のところ減配の雰囲気は全くない。優待ももらえるので、配当+優待利回りはもっと高くなる。

が、しかし。。。。一つだけ危険な香りが漂っている。それは、、、監査法人が創研合同なんですね。嬉しくないです。

不動産・マンデベ・流動化
リベレステ

2008/09/26 20:08

リビングコーポレーション、継続疑義あり。

~ SBIが親会社とはいえ、見捨てられたらおしまいだ。 ~

リビングコーポレーションに継続疑義の注記。

継続企業の前提に関する事項の注記についてのお知らせ

純損失が大きく、営業キャッシュフローが2期連続のマイナスとなり注記がつけられました。一応SBIが親会社なので、支援がありそうな雰囲気ではある。しかし、SBIだからね、どうなる事やら分かりません。切り捨てられる可能性は否定できませんなあ。

追加で恐ろしいのが専務取締役の辞任。

取締役の辞任に関するお知らせ

辞任理由は「一身上の都合」。どんな理由があれ、退職、辞任の時は「一身上の都合」と書くんです。こういう辞任は危険信号であることがとても多い。

不動産・マンデベ・流動化
リビングコーポレーション 継続疑義

2008/09/26 20:08

総和地所、滞納で差し押さえ

~ 上場企業が800万円を用意できないとはタダ事ではない。 ~

総和地所、法人税の滞納で差し押さえを受けた。

県税事務所からの差押えに関するお知らせ

滞納額はたったの800万円。一応10月には支払うということで決着しているみたいだが、それにしても800万円が払えないとは。そこまで資金繰りが厳しいということですな。

資金ショートして逝ってします可能性は非常に大きいものと推察されます。

不動産・マンデベ・流動化
エルクリエイト

2008/09/26 20:08

エルクリエイト、有報を提出できず

~ 資金繰りがどうにもならず、上場廃止・倒産も見えてきた。 ~

エルクリエイトが有価証券報告書を提出できない。

第11回定時株主総会の延期及び有価証券報告書の提出遅延に関するお知らせ

上場廃止、倒産の可能性が十分に高まったと言えましょう。

現時点におきまして資金の調達が図られておらず、今後の資金繰りが未だ不透明な状況であることから、現時点におきまして平成20年6月期財務諸表が確定しておりません。

資金繰りはどうにもならない状況のようです。債務超過で継続疑義の注記付きです。ついでに、時価総額も上場基準を満たしていない。

触らぬ神に祟りなし。

不動産・マンデベ・流動化
エルクリエイト 債務超過 継続疑義

2008/09/26 19:07

パシフィックの第3四半期決算

~ バランスシートは全然スリムにならず、まだまだ苦悩は続きそう。 ~

パシフィックの下方修正と第3四半期決算発表。それから特損のお知らせ。

まずは下方修正ですが、驚きはありますまい。

平成20年11月期(連結・個別)業績予想の修正に関するお知らせ

特損は有価証券評価損で、スポンサーになっている日本コマーシャル投資法人の評価損を計上した。41億円となかなか大きいですなあ。さすがにこれだけREIT価格が下がると減損しなければならない。これはないもパシフィックに限ったことではなく、REITをたくさん持っている地方銀行なんかも減損がじゃんじゃん出てきそうな雰囲気です。

平成20年11月期第3四半期末の有価証券評価損に関するお知らせ

第3四半期決算はこちら。

平成20 年11 月期 第3四半期財務・業績の概況

下方修正のプレスリリースの中でも強調しているように、資産を圧縮して資金繰りを改善することに力を入れているわけだけど、それが全然数字となって現れていない。販売用不動産が増えて、バランスシートは前期末より肥大化。

中間連結会計期間にバランスシートにて保有する固定資産について保有方針を変更し減損処理を行い

は販売用不動産が増えている一つの理由でしょう。これも資金繰りが厳しいので現金化しなければならないと推察。

当初パシフィックは流動化銘柄の中ではどちらかといえば堅実なイメージがあった。アセットマネジメントからのフィー、つまりストック型収益、を大切にして、それだけで経費がカバーできる体制を早急に整えると、まだ不動産市場が絶好調の時から言っていたはず。

それがいつからか、開発案件などを大量に抱え込み、現状に至る。まだまだ苦悩は続きそうです。

不動産・マンデベ・流動化
パシフィック 下方修正

2008/09/25 22:10

有楽土地の下方修正

~ どう考えてもおかしい従来予想を下方修正するのは驚きなし。 ~

有楽土地が下方修正を発表。修正幅がものすごい。

平成21年3月期業績予想(連結・個別)の修正に関するお知らせ

もともとの計画数字が、前期比でプラスという今の不動産マーケットの状況では考えられないものだったので、下方修正には驚く人いないよねえ。それにしてもヒドイ修正幅で、通期の営業利益は、従来予想が120億、修正予想が-22億。140億円以上の下方修正。売上は800億で140億の利益修正だから、その大きさが分かりましょう。

販売の長期化は費用がどんどんかさむし、売れなければ値引きしなければならないし、資金繰りが苦しければ投げ売らなければならない。全てひっくるめて今回の超下方修正なんですね。

それにしても、今までの数字を出したというその事実が何とも情けないですなあ。

不動産・マンデベ・流動化
下方修正 不動産 有楽土地

2008/09/25 17:05

アトリウムの下方修正、減配、劣後債

~ 劣後債の金利が高いのか低いのか。高いように思うけど。 ~

アトリウムが下方修正を発表。ついでに減配。

業績予想及び期末配当予想の修正に関するお知らせ

減配で、今日まで13%あった配当利回りは5%へ低下。だれも不動産会社の高配当利回りは信用していないけど。

下方修正と減配は、まあ、意外でも何でもなく、他の不動産屋と同じ。気になるのはもう一つのプレスリリース。

企業の競争優位性強化のための劣後債・劣後ローンによる資金調達のお知らせ

アトリウムはクレディセゾン系なのでそれなりに信用というかつながりというかがあり、それほど資金繰りに困っていそうな雰囲気はない。あくまで雰囲気であるところが怪しいが。

それでもやはり資金繰りは苦しいのだろう、今回の劣後債での資金調達です。金利が円Libor+3.75%と高い。平成25年以降は円Libor+4.95%とさらに高い。円Liborは0.85%~0.9%ぐらい。REITなどが2%以下で資金調達しているのを考えるとね。

劣後債ってそういうものなのだろうか?劣後債の発行が一般的にどういう感じなのか、知識がないので金利が高いのか妥当なのか、判断がつかないです。でも高いような気がする。

劣後債だけあって、償還期限は平成70年と、実に50年先。

不動産・マンデベ・流動化
アトリウム 下方修正 劣後債

2008/09/24 21:09

フィンテック、FXOnlineを売却

~ 売却益45億は損失を埋めても余るほどの成功投資と言えそう。 ~

フィンテックグローバルがFXOnlineを売りに出しました。

子会社の異動に関するお知らせ

FXOnlineの売却で45億円の特別利益が出る。同時に発表された、「子会社清算結了に伴う損失の計上に関するお知らせ」で16億の損失が出るけど、穴埋めしてもお釣りが来る。

異動の理由で最もらしいことを言っているけど、売らざるを得ないと言うのが実状じゃないかと。赤字で資金繰りも苦しそうなので、売れるものから売っている感じがしないでもない。

いろいろ手を広げてきたフィンテック。いまいちどれもうまく行かないが、今回のFXOnlineが一番手っ取り早く儲かったようだ。

不動産・マンデベ・流動化
フィンテック

2008/09/23 17:05

東栄住宅、赤字転落、無配

~ 高値で買った不動産をじゃんじゃん減損して赤字。 ~

東栄住宅が下方修正で赤字に転落。配当もゼロへ。

特別損失の追加発生の主な要因および平成21 年1 月期中間業績予想との差異に関するお知らせ

要するに、高値で買いあさった不動産がとてもじゃなくて売れないので、損するまで値下げして売らないといけない、だから減損する、ということ。できればいくらで買ったものをいくら減損するのか教えて欲しいが、そこまで教えてくれるはずもあるまい。

もちろん、通期も下方修正で赤字へ。

平成21 年1 月期通期業績予想の修正および中間配当の決定ならびに期末配当予想の見通しに関するお知らせ

中間決算短信も発表している。

平成21年1月期 中間決算短信

赤字ながらも営業キャッシュフローを黒字化させているのは好感が持てますなあ。在庫をぐっと減らして身軽さを目指す。

恐いのは、財務制限条項に抵触している借入金があること。これが理由で継続疑義の注記がついてしまった。東栄住宅としては、金融機関と協議して何とかなりそうだと言うことだが、さてどうでしょうねえ?

不動産・マンデベ・流動化
下方修正 不動産 東栄住宅

2008/09/22 18:06

信用力のあるREITの調達金利は低い

~ 借入金利には信用が如実に現れるので、買うなら信用のあるところを。 ~

REITの資金調達で差が出ている。今日の2社はまだまだ借入金利が低くて優秀ですね。やっぱりスポンサーの信用力がそのままREITの信用力なのですなあ。今さらだけどね。

資金の借入れ(金利決定)に関するお知らせ

これはニューシティレジデンスの発表。ニューシティレジデンスのスポンサーはCBリチャードエリス。アメリカ最大の不動産会社で、さすがに信用力は高い。2%を越える借入金利はありません。

一方こちらは野村不動産。

資金の借入れに関するお知らせ

ここもさすがに信用がある。1.3%程度の借入金利。

ちょこちょこと発表されるREIT各社の借入金利を見ていると、2%以上とか、ヘタすると3%以上の数字が見つかります。この差は大きい。大きすぎる。

しかし株価(というか、正式には投資口価格?)は一様に下がっている。買うなら信用第一で。利回り取ろうなんて思わない事。

不動産・マンデベ・流動化
REIT 金利

2008/09/22 18:06

メッツ、絶頂下方修正

~ 下方修正で赤字、減配。倒産の心配は無さそうではある。 ~

メッツが下方修正を発表。割合的には巨大な下方修正だけど、もともとが規模の小さい不動産屋なので、今の相場で一つ物件が売れなければこうなってしまう。具体的な数字を見てちょうーだい。

業績予想及び配当予想の修正並びに役員報酬の減額等に関するお知らせ

ある物件を売れる予定だったけど、それが売れないことになった。理由はもう耳にタコができるほど聞いてます。サブプライムであーだこーだというやつですね。まあ、嘘ではあるまい。

売れなかった物件はそのうち売れるのか?という疑問がわきますが、

なお、当社保有の販売用不動産につきましては、引き続き引き合いもあります。今期内に修正前の当初の事業予想を達成する価格での売却は困難と考えておりますが

と、安くしないと売れませんと告白している。

不動産転売益からフィービジネスへシフトしていきます、と希望を述べておりますが、遅きに失しました。

投資家の心配事は分かり切っている。資金繰りは大丈夫なのか?倒産しないか?幸い、メッツは株主資本がとても厚い。第1四半期末の段階で株主資本比率60%、額にして71億円。今回の下方修正での純損失が3億円。現金は10億しか持っていないが十分カバーできる損失。

どんどん損が膨らむんじゃないの?と思うかもしれないが、販売用不動産は105億円なので、50%損しても50億。大丈夫そうではある。少なくとも、他の不動産屋さんに比べて安心感は格段に高い。

下方修正発表の中で、資金繰りについては大丈夫ですよと説明している。ヤバイですよとは言わないので当たり前だけど、あながち真っ赤な嘘で、アーバンみたいな事はなさげですねえ。

がしかし、監査法人は清和であることを忘れずに。

ついでに減配で、今までの予想配当利回り9.5%は蒸発しました。

株は買っても儲からないですよね。もっと別の株を探しましょう。

不動産・マンデベ・流動化
メッツ 下方修正 不動産


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