カテゴリー: 不動産・マンデベ・流動化

2008/11/06 23:11

ゴールドクレスト、さすがの中間発表、あっぱれです

~ 社長の目利きが効いている、不動産マーケットとは逆の動きで余裕しゃくしゃく。 ~

ゴールドクレストの中間決算発表。

平成21年3月期 第2四半期決算短信

驚きの強い数字。増収で大幅増益。通期の予想は相変わらず減収減益で変わらず。しかし、株価はそうは言っていない。連続ストップ高が止まらないですなあ。

やはり最後の砦、ゴールドクレスト。社長の目利きというかビジネス感というかマーケットを捉える力というか、なかなか他の不動産屋は真似できないですな。

2003年か4年ぐらいまでの不動産価格の下落時にしこたま土地を仕入れた。2006年から7年にかけて不動産価格が上がってくると、土地の仕入を急速に絞り込む。この時期、他の不動産屋はまだまだイケイケドンドンでじゃんじゃん仕入をしていた。

現状、ゴールドクレストは3年分ぐらいの土地をかなりの低価格で仕入れて持っているらしい。そこのマンションを建てて売っていくわけだから、そりゃ他社より安くても利益の出る物件が完成しますわな。

有利子負債を削減しつつ財務を強化している今、株主資本比率は驚きの40%越え。マンデベではあり得ない数字じゃないですか。あったとしても、超消極姿勢のマンデベですなあ。ゴルクレは決して消極的じゃない、成長企業と言ってもおかしくない。

来年あたりからまた安く売り叩かれている土地を余裕綽々で仕入れていくのだろうか。またマンションが売れるようになったときにどうなるか。。。火を見るよりはっきりしていると言えましょう。

さすがゴールドクレスト。

不動産・マンデベ・流動化
ゴールドクレスト マンション マンデベ 不動産

2008/11/06 23:11

三井不動産、ストック型の収益でさすがに強い

~ この大手、三井不動産の株価が軟調なんだから新興不動産企業は上がらない。 ~

三井不動産の中間決算発表。

平成21年3月期 第2四半期決算短信

さすがに大手は強いですな。賃貸部門が安定的なのは納得できるが、分譲もマイナス幅が小さい。通期の予想でも分譲のマイナス幅は小さい。完成在庫はさずがに好調期の2~3倍程度に拡大してはいる。

こんなに安定的な大手不動産屋の株が下げているのだから、新興不動産企業の株が上がるはずもありますまい。

不動産・マンデベ・流動化
三井不動産 不動産 分譲 賃貸

2008/11/06 22:10

サンフロンティア不動産がもっともな環境判断をしてはいるが

~ 相場が高いときは強気で、相場が低いときは冷静に判断ではチグハグですね。 ~

サンフロンティア不動産の下方修正。

平成21年3月期 第2四半期累計期間連結業績予想との差異及び通期業績予想の修正に関するお知らせ

下方修正には驚きもなければ新鮮みもない。当然の修正といえましょう。気になるというか、個人投資家として自分もよく考えないといけない説明があるので紹介しよう。

サンフロンティア曰く、

また一部には、資金調達難を背景とした不動産の換金売りも散見されるようになってきました。このような環境下における早期売却を目的とした価格水準は、不動産個別の特性や収益性、過去の事例等から見ても、混乱期における一時的なものであり、決して持続的なものとは考えられません。いずれ金融市場の混乱が収束した後においては、ミドルリスク・ミドルリターンの投資商品として、不動産本来の価値に見合った適正水準での取引がなされるものと考えております。

うん、仰ることはその通りじゃないですか。でもね、不動産が儲かって仕方なかった少し前になんて言ってたの?やれマーケットは順調だ、自社の不動産開発力のおかげでああだこうだ、収益還元法では割安だの適正だの、世界のマネーが割安な日本の不動産を買っているの売っているの、そういう言葉ばかりでしたな。

今、不動産マーケットがヒドイ状況で、これは適正ではなくて投げ売り価格だから一時的、と言うのであれば、不動産マーケットが絶好調過ぎるときには、これは適正ではなくてバブル的な価格だから一時的、って言って欲しいですな。

自分の投資行動を振り返っても分かるが、そうは言えないのが人間というものでしょう。株が上がっているときはまだ上がるまだ上がる、業績は伸びる伸びる、来期PERでは割安だまだ買える、そんな言葉ばかり見つかる。

こんな所で反省のきっかけを見つけていても仕方ないが、せっかくなので背筋を伸ばしておくべし。

不動産・マンデベ・流動化
サンフロンティア不動産 不動産

2008/11/06 22:10

ラサールジャパン投資法人でアーバンが顔を出す

~ アーバンが開発した物件がこんなところで出てくるのは面白い。 ~

ラサールジャパン投資法人の面白いプレスリリース。

資産運用会社による損失補てんの受け入れに関するお知らせ

過去に資産運用会社の判断で本来本投資法人が負担するべきではない費用を負担させたことは善管注意義務違反であると認め、かかる費用の損失補てんを行うことを決定したという連絡があった

ラ・ポルト青山を取得するときにすったもんだあって、本来ラサールジャパン投資法人が負担すべきじゃない費用を払ったから、その分を返してくれる、ってことですねえ。返してくれるのは資産運用会社のラサールインベストメントアドバイザーズ。金額は1100万と小さいけど、返してくれるものは喜んでもらいましょう。

何が面白いって、ラ・ポルト青山。

これはアーバンが開発した物件。「自信を持って」開発した、と言った方が正しいでしょうかな。テナント入居まで確かアーバンがやっていて、それから流動化したんじゃなかったかな?

今、こんな時期に、こんな所で、こういう形で、アーバンが思い出されるのは何とも面白いじゃないですか。

不動産・マンデベ・流動化
REIT アーバンコーポレイション ラサールジャパン投資法人 不動産

2008/11/06 22:10

アイディーユー、第三者割当中止で資金繰り大丈夫か

~ 株価が下げすぎて新株発行が中止になったんでしょう、資金繰り大丈夫? ~

アイディーユーの第三者割当が中止に。

第三者割当てによる新株発行の中止に関するお知らせ

国際航業ホールディングスに15億円買ってもらうはずだったのに、ここにきてドタキャンされた。発行価額9839円で中止発表日前日の終値が6340円。いきなり30%の含み益じゃやめたくもなりますな。発行価額を下げてもう一回ぐらいは挑戦してきそうな気配。

15億円で資金繰りをなんとかする予定だったとすれば、果たして大丈夫なんでしょうかねえ。株価はストップ安をつけながら激下げ中。

不動産・マンデベ・流動化
アイディーユー 不動産 新株発行

2008/11/03 23:11

東急コミュニティ、底堅い中間決算内容

~ マンション管理、賃貸というストック型の収益で高利回りは魅力的。 ~

東急コミュニティーの中間決算。

平成21年3月期 第2四半期決算短信

増収減益。通期若干下方修正されたが、それでも前期比では増収増益の計画。いずれもう一度の減額修正が出てもおかしくない。

全体としては順調と言えましょう。管理部門、賃貸部門ともに業績は漸増。これが東急コミュニティーの目指すところのはずで、急増は必要ないですねえ。

今期の配当は72円の計画で利回りは5%を越えている。優待を含めれば7%を越える。株はアホらしいほど売られている。ストック型の収益を生み出す会社の株としてはさすがに下げすぎですな。株価は倍になっても納得できますねえ。

不動産・マンデベ・流動化
不動産 有望 東急コミュニティ 配当 高利回り

2008/11/03 12:12

燦キャピタルは一応順調だけど安心できない

~ 物件一つの成否で業績は大きく動くので安心はできない。 ~

燦キャピタルマネージメントの順調に見える中間決算。

平成21年3月期 第2四半期決算短信

数字は確かに順調。だからといって、事業が順調だと思わない方が良いですな。たまたま物件が一つうまいこと売れれば業績が伸びるのが小粒流動化企業の性。裏を返せば、下半期に計画通り行かなければ下方修正は当然出てくるということ。

なにも小粒流動化企業に限ったことではなくて、倒産したアーバンコーポレイションだって1物件で500億円近い売上になっていたわけで、業績のブレは大きい。

安心しないことですゾ。

不動産・マンデベ・流動化
不動産 流動化 燦キャピタルマネージメント

2008/10/28 23:11

タカラレーベンとアーネストワン中間決算

~ 何となく信頼感のあったアーネストワンも赤字に転落。 ~

タカラレーベンとアーネストワン。

タカラレーベンの中間決算。

平成21年3月期 第2四半期決算短信

減収減益ではあるものの、黒字を確保してはいる。減損がほとんどないので、これからドカンと来るのか、減損しないのか、それとも本当に減損すべき不動産を持っていないのか。タカラレーベンだけが飛び抜けて不動産の目利きに優れているわけでも無いのだろうから、減損はあるべきでしょうな。

アーネストワンの下方修正

業績予想の修正に関するお知らせ

巨大な減額で赤字転落。売上の修正は小さいけど利益の修正幅は大きい。その理由は2つ。

売れないので販売価格を下げたこと。分譲戸建てにしてもマンションにしても、値引きの広告ばかりが目に付くこの頃、販売価格を下げているのは何もアーネストワンだけではないですねえ。販売価格を下げても計画していた売上戸数には届かず。苦しいですな。

完成在庫に引当金を積んだことも減額の理由。完成在庫はいずれ大きく値引きして売るしかないのだろうから、まあ引き当ては当然といえましょう。完成していない在庫は減損とかしていないのか?

大赤字で無配転落。

平成21 年3月期 配当予想の修正に関するお知らせ

なんとなくアーネストワンは堅調に推移してくれそうなイメージがあったが、やはりイメージでしかない。どこの不動産屋も同じですな。あと、ゴールドクレストは堅調にやってくれそうなNo1だけど、さてどうでしょうねえ。

不動産・マンデベ・流動化
アーネストワン タカラレーベン マンション 不動産

2008/10/28 00:12

ノエル、決算発表の延期は危険のサイン

~ 監査が長引くのは通常何か問題があるから。どうなることやら。 ~

ノエルが決算発表を延期。

2008/10/25, 日本経済新聞

 東証二部上場の不動産会社のノエルは、二十四日に予定していた二〇〇八年八月期決算の発表を延期した。監査法人の会計監査が長引いており、同日までに終了しなかった。ノエルは「来週中にも早急に決算を発表したい」(企画・広報グループ)としている

ありゃりゃ、ついに逝ってしまうのか。。。。

不動産・マンデベ・流動化
ノエル

2008/10/26 23:11

総和地所、原弘産、センチュリー21・ジャパンの中間決算発表

~ 不動産メーカーとフィーコレクターと、同じ不動産関連でも全く別物です。 ~

不動産各社の中間決算をまとめて。

総和地所

中間決算を発表。

平成21年2月期 中間決算短信

まずは9月13日の前々回エントリーと9月26日の前回エントリーを読むと流れがつかみやすい。

大赤字でいよいよ債務超過。予想通りの展開といえましょう。通期も赤字計画で債務超過は続きそう。もちろん、継続疑義の注記付きですな。

売上原価は94%とまさに投げ売り。とにかく現金が欲しくてたまらない様子が分かるというものです。マンションを売るには広告宣伝しないとどうにもなりませんが、広告宣伝費は4.3億から1.6億へ激減。そんな金は無いって事ですな。

具体的にモデルルームへの来場者が-30%と書かれている。他社でもあまり説明されない数字だけに興味深い。

棚卸資産は総資産の97%を占める。前期末は91%。金額的には110億から56億へ半減させた。頑張りましたな。

有利子負債割合は79%。前期末が64%。

時価総額はたったの1億で、当然これは上場基準に抵触していますな。第三者割当で新株を発行して2億ほど調達しようとはしているものの、実行されるのかどうか、かなり疑問が残ります。ちなみに、発行株数は発行済株数の3倍。めちゃくちゃですな。市場からの退場は目前といえましょう。

原弘産

中間決算を発表。

平成21 年2月期 中間決算短信

大赤字。通期ではもっと大赤字を予測。

不動産事業は77億円売って7億の営業損失と、どうにもならない状況ですな。

気になるのは風力発電。中国での累計受注は202基、国内でも30基ぐらいあり、韓国でも受注している。しかし、受注するばかりで一向に製品が出来上がってこない。当然売上も上がらない。いい加減に製品を出荷してキャッシュを得たい所じゃないですか?そうでもしないといよいよ資金繰りが厳しくないですか?

センチュリー21・ジャパン

中間業績を発表。

平成21年3月期 第2四半期決算短信(非連結)

前期比では減益減収ながらも、なかなか底堅い決算ですなあ。底堅いというか、サービスフィーというストック型収益が中心なので、安心感がありますねえ。

加盟店数が796と前期と全く同じ。仮名店数が伸びないことには業績の拡大も望めません。不祥事の影響なんかもあって加盟店開発が進まなかったのかもしれませんな。もちろん、景気が悪ければ不動産売買も細るので、手数料収入は当然減ります。

そうは言っても、マンデベや流動化をしている不動産屋とは違って、ブランドに対するロイヤリティー収入と加盟金が主であって、安定感は抜群といえましょう。

配当利回りが6%と高水準。買っても良い水準ではないですか。

不動産・マンデベ・流動化
センチュリー21 不動産 原弘産 総和地所

2008/10/26 23:11

格付引き下げ、日本レジデンシャル投資法人、日本コマーシャル投資法人

~ パシフィック系の2REITが揃って格下げ、パシフィックの信用がないわけだ。 ~

パシフィック系REIT2つが格付を引き下げられる。

日本レジデンシャル投資法人

ムーディーズから格下げを食らう。先行きもネガティブで引き下げの方向だから、今後さらに格付が下がることも覚悟したいですな。

日本レジデンシャル投資法人の格付け見直しについて

格付が下げられることで問題なのは、資金調達が難しくなると言うこと。現状、不動産屋にとっては資金繰りが全てですからねえ。一応、日本レジデンシャルの認識としては、まあ大丈夫なんじゃないかと言うことですが。

円滑に資金を調達すべく、現在、金融機関と協議しております。上記ムーディーズの公表書面においても、本投資法人は主要銀行との良好な関係を維持していると評価されております。

ここ数ヶ月の物件稼働率もついでに開示されていますな。

95.6%(2008/6月) → 95.1%(7月) → 94.7%(8月) → 94.4%(9月)

順調に稼働率を下げている。どうせなら1年分ぐらい開示して欲しいと思うのは私だけ?

日本レジデンシャルは高配当利回りなREITの中でも超高配当利回りで、倒産してしまうのではないかという危惧が最も高いREITの一つといえましょう。その前にパシフィックがだいじょうぶなのだろうかね?

上の日本レジデンシャル同様、スポンサーはパシフィック。格下げも同様。

ムーディーズ・インベスターズ・サービスによる 本投資法人の格付け見直しに関する見解のお知らせ

格付の引き下げには甚だ遺憾のようですな。プレスリリースの中でわざわざ下線を引いて強調しています。

日本コマーシャルは日本レジデンシャルと配当利回りの高さでREIT銘柄トップを競っている。投資家は危ないですな、この2つは。パシフィックもね。って考えているわけです。

下線までひいといて、まさか倒産なんてしないでしょうねえ。

不動産・マンデベ・流動化
REIT 日本コマーシャル投資法人 日本レジデンシャル投資法人 格付

2008/10/26 23:11

新日本建物、アールシーコア、日本エスリード、明和地所の下方修正

~ 各社揃って下方修正。今の不動産マーケットで上方修正は期待できない。 ~

不動産各社の業績予想修正をまとめて。

新日本建物

下方修正を発表。

平成21年3月期(連結・個別)第2四半期累計期間及び通期の業績予想の修正に関するお知らせ

流動化予定の物件が顧客の資金繰りの問題で売れなくなった。マンションについても計画通りに売れていない。そういうわけで大きめの減額となりました。

新日本建物の大株主はダヴィンチアドバイザーズで、6月には南池袋プロジェクトというのも発表された。これに関しては竣工が2011年だが、総事業比は350億と大きい。ぽしゃったりしないよねえ。

アールシーコア

下方修正を発表。

業績予想の修正に関するお知らせ

最近では自宅をログハウスにする人も増えてきたとは言え、まだまだ少数派。極めて少数派と言えましょう。やっぱり、別荘として自然豊かな中に立てるという需要がほとんどですな。アールシーコアとしては、街中でもログハウス風で良いですよ、と主張して売っていきたいんだが、なかなか難しい。

となれば、景気の善し悪しはログハウスの需要に直結しましょう。景気が良くないと別荘買おうなんて思いませんから。

アールシーコアには厳しい前途が待っている。ま、不動産屋は全部同じだけど。

日本エスリード

下方修正を発表。

平成21 年3月期(連結・個別)業績予想の修正並びに役員報酬の減額に関するお知らせ

減額で中間期は赤字に転落。通期ではかろうじて黒字を確保するつもりだけど、赤字になる確率はかなり高いですな。

マンションの販売価格については、はっきりと値下げして売ります、と説明してる。

確実に販売を促進するため、業績予想の前提となった想定価格から、発売前にもうワンランク販売可能な価格に引下げを行なう

高財務を生かして第1四半期までには積極的に仕入をしているけど、いよいよ苦しいか。株主資本は厚いので倒産の心配はないのがせめてもの救いといえましょう。

明和地所

下方修正を発表。

業績予想の修正に関するお知らせ

とりあえず中間業績だけ減額しているが、通期でも減額されると考えた方が間違いない。 買い手不在の中に換金売り案件が並ぶ結果、需給バランスと不動産の本来有する流動性が低下し、不動産価格の特定が客観的に難しい環境が続いております。

まさに今の不動産マーケットを1行で説明していますなあ。

明和地所は販売価格を維持しているという。周辺で大きな値下げが続く中で、と断りながらですよ。強気ですな。その結果、販売期間が長期化。特別余裕があるとも思えないのだが、これから投げ売りしていくのでしょうかねえ。

不動産・マンデベ・流動化
アールシーコア 不動産 新日本建物 日本エスリード 明和地所

2008/10/25 22:10

東急不動産の減額修正

~ 下方修正の理由はいつも通りの内容。 ~

東急不動産の下方修正。

業績予想の修正に関するお知らせ

マンションが売れない、販売が長期化、価値が下がって評価損。流動化物件はマーケットが厳しくて売れない。売れてもたたき売りで利益は出ない。

どこも同じ状況です。

とりあえず通期は修正されていないけど、中間発表時に下方修正されるのは確実でしょう。

不動産・マンデベ・流動化
不動産 東急不動産

2008/10/22 21:09

グラウンド・ファイナンシャルは上場維持できるのか

~ アーバン向けの仕事がなくなり、今や売り上げはたったの2億円。 ~

グラウンド・ファイナンシャル・アドバイザリーは企業として存続できるのだろうか。

特別損失の発生及び平成21年3月期 第2四半期累計期間及び通期業績予想の修正に関するお知らせ

中間期の売上が7600万円、通期の売上が1億9千万円。仮にも上場企業ですよ。それなのに売上が1億9千万って、儲かっている個人投資家より少ない金額ですな。時価総額は4億をきり、もちろん上場基準に抵触しています。

プレスリリースにもある通り、もともとアーバン向けの仕事が多かった。アーバンが倒産した今、仕事を確保するのに苦労している模様。

当社の取引先である株式会社アーバンコーポレイションの経営破綻が生じたことを一因として当社の主業務であるストラクチャリング業務収益が大幅に落ち込み、その減少分を新規クライアントの獲得等で補完するに至らず

ストラクチャリング業務とは平たく言えば不動産流動化を助ける仕事で、アーバン云々ではなく、現在の不動産マーケットで仕事がないことははっきりしている。

救いは、自ら不動産投資をしているわけではないので、資金を必要とせず借金がないこと。資産のほとんどは現金で、株主資本比率は98.8%。未払い金などの負債全部を返済し、株主資本比率100%にしてくれると面白いですな。

これだけ会社規模が小さくなると、信用などの面でも仕事がなくなってくるのではなかろうか?基本的に社長がいて、事務員さんがいて、営業が数名という、個人事業に毛の生えたような組織なわけだからね。

不動産マーケットが回復するのはまだまだ先だし、果たしてどうなる事やら。規模的に上場廃止になりそうな気配ではありますな。

不動産・マンデベ・流動化
アーバン グラウンド・ファイナンシャル・アドバイザリー 不動産

2008/10/21 16:04

賃貸のHOME'sは堅調、住友不動産販売は苦しい

~ 不動産の不況は末端まで届いて、賃貸だけは相変わらず横這いぐらい。 ~

不動産マーケットで動きが鈍いのは、なにも高額な流動化物件とか、高値で仕入れた土地に建てられた高すぎるマンションだけでないないんです。住友不動産販売の業績がかなり落ち込んでいることからも、特に値段が高くない物件でも動きは相当鈍っているんでしょう。

業績予想の修正に関するお知らせ

中古マンションや中古住宅は、流動化物件や都心マンション、郊外の新価格マンションみたいに値上がりはしていない。そうい不動産を多く扱う住友不動産販売だから、ここの業績が悪いのは、もう不動産マーケットの悪さは末端の末端まで行きわたっている証拠。

住友不動産販売の説明。

わが国金融機関の不動産融資に対する慎重な姿勢、購入者の手控え等により、法人取引や高額物件等の取引が大幅に減少しております。

より高額の物件とか法人取引がさらに厳しい様子が分かりますな。今さら分かり切ったことではありますが。

一方、賃貸はいつの世もそれほどアップダウンせず、まさにストック型ビジネスの典型。HOME’Sを展開するネクストの賃貸月次は安定。

2009年3月期09月度『HOME’S』の業績に関するお知らせ

賃貸の総ページビューは減っていませんな。探している人は安定的にいるってこと。新築分譲マンションの総ページビューは少ないまま横這い。探している人がいないんだから売れるわけもない。

しかしこの会社、いい加減に配当を始めるべきではなかろうか。

不動産・マンデベ・流動化
HOME's ネクスト 不動産 住友不動産販売

2008/10/21 13:01

DAオフィス投資法人のプレスリリース

~ 借金を返すために資産を売るREITって後ろ向き。 ~

DAオフィス投資法人の借入金に関する説明がリリースされた。まさに投資家が知りたい内容で、一応発表するからには大丈夫だと思っていいんじゃなかろうか?

DAオフィス投資法人の財務状況に関するお知らせ

来月135億円の返済があるわけだが、果たしてこれが返せるのか?それがDAオフィスで一番懸念されてきたところ。で、返済原資はほぼ確保したからOKと言えばOKなのだが、その原資の出所が問題ではある。

REITとしては、返済原資を確保するために資産を売り払うのはいかがなものですかな。

利回りの十分にある物件を組み入れるのがREITなわけだから、前向きな資産の入れ替え以外で資産を売るのはなんとも情けない。ましてや、借金を返済するために資産売却なんてね。

ま、どういう状況であれ、とりあえず今期の借金はほぼ大丈夫な感じ。しかし、来期は今期以上の返済が必要になる。これもまた投資家はハラハラどきどきしながら見守ることになりましょう。また資産の売却で返済原資を捻出するようなことになれば、DAオフィスは縮小する一方で、なんだかREITの意味がないですね。倒産するよりはましか。

不動産・マンデベ・流動化
DAオフィス投資法人 REIT ダヴィンチ


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