カテゴリー: 不動産・マンデベ・流動化

2008/11/18 09:09

アイディーユー、トーマツから監査意見をもらえない

~ 簡単なのは監査法人をクサイところへ変えることだが、それをしたら最後です。 ~

アイディーユーの決算書に監査意見が付かない。

平成20 年8月期計算書類に対する監査意見不表明について

監査法人トーマツがズバリと指摘している。

会社は営業損失8,026 百万円、当期純損失22,887 百万円を計上した。また、金融機関の不動産事業に対する融資はいっそう厳しくなっており、会社の資金調達は厳しい状況にある。

監査法人に指摘されるまでもないことは間違いない。もっと言えば、監査法人に指摘されるところまで行ってしまったらおしまいと言うことですな。

アイディーユーとしては何とか監査意見を付けたいので監査法人をクサイところに変えるかもしれませんな。そんなコトすればますます臭ってしまいますが。

倒産がひたひたと忍び寄っていますな。

不動産・マンデベ・流動化
アイディーユー 不動産

2008/11/18 07:07

アセット・インベスターズ、継続疑義の注記が付く

~ 時価総額以上の第三者割当を計画、実行されればアセットグループをはずれそう。 ~

アセット・インベスターズに継続疑義の注記が付きました。

継続企業の前提に関する事項の注記に関するお知らせ

直接の理由は、新株予約券につけられたプットオプションが行使されると資金シュートする可能性がある、ってことですな。そうならないように第三者割当で資金調達を模索中。こんなにボロボロの企業を引き受けてくれるのは一体誰でしょうねえ。

アセットマネジャーズにそんな余裕は無いように思うがさてどうでしょうな。伊藤忠も第二位株主で出資していますが、ここで大きく引く受けて筆頭株主になったりする?それは無さそうですけど。

現在のアセットインベスターズの時価総額はたったの7.4億円。今回計画している増資の規模が10億~20億円。引き受けるところは筆頭株主になること間違い無しでしょう。これでかねてからアセットマネジャーズが計画してきた、アセットインベスターズの売却(子会社でなくする)が完了しますな。

いまさら仕方ないけどね。そもそも、アセットマネジャーズが一部上場するにあたって、事業内容が被る子会社を持っていることが障害になっていたわけで、一部昇格なんてできっこない今となっては、アセットインベスターズの処遇はどうでもよい。連結業績の赤字が減っていいけどね。

中間決算も同時に発表されている。

> 平成21年3月期 第2四半期決算短信

それにしても、売上高以上の損失を計上するとは凄まじい。

不動産・マンデベ・流動化
アセット・インベスターズ アセット・マネジャーズ 伊藤忠 継続疑義

2008/11/18 07:07

日住サービス、フィービジネスが赤字になるほど不動産は売れない

~ 値上がりしていない中興物件の売買も急激に細っているのが現状。 ~

日住サービスの第3四半期決算。

平成20年12月期 第3四半期財務・業績の概況

赤字です。通期でも赤字の予想。こういう企業でも赤字になってしまうほど不動産マーケットは冷え込んでいるわけですな。

200811171.jpg 日住サービスは不動産売買や工事もしてはいるものの、基本のサービスは不動産仲介で、いわゆるフィービジネスってやつです。それが赤字になってしまうのだから。右のグラフの通り、中間期までの数字だけど仲介の取扱件数と売買仲介料はがっくりと減っている。

新築マンションが売れないのは、値上がりがあったからと考えれば分かりやすい。中古マンションは中古一戸建ては、よほどの地域でない限りほとんど値上がりしていないはず。ってことはですよ、住宅が売れないのは値上がりのせいばかりじゃないということ。消費者は消費していないわけですな。そりゃあ日々の食費を切りつめる中で住宅なんて買えませんね。

不動産マーケットの冬は長く厳しい。

不動産・マンデベ・流動化
マンション 一戸建て 不動産 仲介 日住サービス

2008/11/18 07:07

アーバンライフ、森トラストの支援でかろうじて生き延びる

~ 通期大赤字だけど森トラストの後ろ盾があるから倒産はしない。 ~

アーバンライフの第3四半期決算。

平成20年12月期 第3四半期財務・業績の概況

通期で大幅赤字の予想。今期末の自己資本比率は10%を割り込みそうな気配ですな。こうなってくると倒産が恐いですが、そこは森トラストの子会社、倒産はないでしょう。

コミットメントライン 極度額増額に関するお知らせ

こういう感じで森トラストからの支援は続くでしょうね。

しかし、棚卸資産は減るどころか増えているし、マンションは全然売れませんな。当然営業キャッシュフローは赤字のまま。ビジネス戦略で積極的に土地取得しているのではなくて、売れなくてどうにもならない方でしょうな。

株価はボロボロ。

不動産・マンデベ・流動化
アーバンライフ マンション 不動産 森ビル

2008/11/15 15:03

ダヴィンチが苦しいのであればどこのファンドが楽であろうか

~ マネジメントフィーの大きさを豪語してきたダヴィンチ、不動産売買は全然できない。 ~

ダヴィンチ・ホールディングスの下方修正と第3四半期決算。

通期業績予想の修正に関するお知らせ

巨大な下方修正で通期は赤字予想に転落。不動産は売ることもできないし買うこともできないと、はっきり書かれていますなあ。こういうはっきりしたところはダヴィンチらしい。

ファンドにおいて約231,900 百万円の収益不動産売却を当事業年度において計画していましたが、この計画を達成できないことが確実となり、予定していた不動産売却収入が見込めないこととなりました。さらに不動産の新規取得も計画を大幅に下回ることが明らかになり、予定していた賃料収入などが見込めないこととなりました。

不動産に加えてダヴィンチは不動産関連企業への投資も行ってきたわけですが、そちらも減損を計上。さすがにこれだけ株価が下がれば減損にもなりますな。

昨今の大幅な株価の下落により、有価証券の評価損を8,903 百万円見込んでおります。

それにしても赤字はちょっと酷いんじゃないですか。もともとダヴィンチの言い分としては、仮に不動産売買のインセンティブ・フィーとか成功報酬の部分がなかったとしても、マネジメント・フィーで毎期10億は安定収入があり十分やっていける、って感じじゃなかったですか?

それが今回の下方修正では営業利益段階で赤字ですよねえ。短信には「業容拡大のための増員等により」という言葉がありますから、人件費がずいぶん増えたんでしょうな。うまく行っていないのに増員しないでよね。少数精鋭を基本としているわけだし。

こうなると、さすがのダヴィンチもファンドへの出資金が集まっていないと推察。名前は忘れたけど、巨大なファンドが進行中でしたな。きっと規模は大幅に縮小されるか、募集完了がずっと先になるのではなかろうか。

物件売却ができないという状況では、償還期限を迎えるファンドの物件についても困った状況になりましょう。

ダヴィンチが苦しければ、苦しくない不動産ファンド屋さんは無いと思いますな。

いやはや、不動産流動化は本当の本当に苦しい。

不動産・マンデベ・流動化
ダヴィンチ・ホールディングス ファンド 不動産 流動化

2008/11/15 14:02

日本綜合地所、2年先の業績計画を出すとは勇気がある

~ 遅すぎる感のある方向転換、土地の仕込みは十分であとはいかに高く売るか。 ~

日本綜合地所の中間決算。

平成21年3月期 第2四半期決算短信

マンションは売れても利益は出ない。とにかくマンデベは利益が出ない。土地の仕入値が高くて、マンションの建築費が高くて、それでいて個人の所得は低くて、とてもじゃないけどマンデベが儲かるような値段でマンションは売れていない。

自己資本比率15%まで積極的に土地の仕入を続け、ここへきてようやく方針転換。

中期経営計画の修正および資金調達に関するお知らせ

すでのほとんどの不動産屋が資産の圧縮、負債の削減に取り組んできている。日本綜合地所はいまさらながら、という感がありますな。マンション用地については今後3年毎年1000億円分をすでに仕込んであるわけで、量的には問題なし。しかしねえ、この仕込んだ土地の値段が問題なわけですよ。高く買っているんだったら意味無し。

土地の量は十分あっても質が悪い、そういう心配は十分にありますな。

2011年までの業績計画が出ているわけだが、前回の計画と比較すれば情けないにも程がある。来年、再来年の業績数字を今出すマンデベは少ないが、各社出さないのは、こういう風にあまりにヒドイ数字になってしまうので出せないのだと思うね。その点、綜合地所は思い切りましたな。

当然ですが減配の発表が出ている。

業績予想および配当予想の修正に関するお知らせ

60円予定だった配当は結局0円に着地。仮に60円だとすれば、株価170円で配当利回りが35%。あり得ない数字ですな。まさかこんな数字を期待して投資する人もおりますまい。

高配当利回りの不動産会社の業績は、あり得る不動産利回りになるまで下落する、という法則はここでも当てはまりました。

不動産・マンデベ・流動化
マンション 不動産 日本綜合地所

2008/11/13 21:09

グローバル住建、ここだけが順調だと思えないが

~ 会社の主張するとおりなら激安だが、まさかそんなにうまい話はないと思う。 ~

グローバル住建の第1四半期決算。

平成21年6月期 第1四半期決算短信

誰もが思うでしょ、通期予想は強気すぎやしないかと。前期比で増収増益ですよ。前期の業績が前々期比で大きく落ち込んだからその反動でというわけでもなく、普通に増収増益を計画している。そりゃ誰も信じられませんな。

株価も信じていない。PERは実に1倍を割っている。配当利回りは10%近い。

なぜグローバル住建が強気なのか。

このような状況の下、当社グループは前連結会計年度において物件売却を順調に進めることができ、また用地取得も厳選して行ってきたことから、同業他社がたな卸資産圧縮に注力せざるを得ない状況にあるなか、前述の市場に割安な価格で放出された分譲マンションの完成在庫を買取再販するリセール事業の積極的な展開が可能となっており、その仕入は順調に進捗しております。

(中略)

但し、昨年に用地取得を厳選して行ってきたことから当連結会計年度前半に引渡しを行う案件は少なく、リセール事業を積極的に推進しておりますが、引渡し時期は年度後半になることから当連結会計年度の業績は下半期に集中する計画となっております。

言っていることは理論的には間違ってはいない。問題は、言っていることが本当なのか、言っていることの通りこれから進んでいくのか、って事ですな。

要約すれば、不動産マーケット全体はダメ、でもうちは大丈夫。「うちは大丈夫」の確固たる理由は分からないし想像も付かない。

でも減損しているわけでしょ。

子会社における特別損失(たな卸資産評価損)の計上に関するお知らせ

本当に安く仕入れているのなら、棚卸資産を減損する事なんてないんじゃないの?

会社の言うことが本当なら激安。嘘ならこんなもん。どうなりますかな。

不動産・マンデベ・流動化
グローバル住建 ファンド マンション 不動産 流動化

2008/11/11 21:09

セキュアードキャピタル、フィービジネス中心と言っても実状は

~ 自己投資分の減損、成功報酬の減少で利益は急減。 ~

セキュアード・キャピタル・ジャパンの下方修正と第3四半期決算。

減額修正が全てを語る。

平成20 年12 月期通期業績予想の修正及び配当予想の修正に関するお知らせ

200811111.jpg セキュアードは基本的に自己資金を使って不動産流動化をするわけではなく、フィービジネスを展開している。その点で不動産屋の中ではディフェンシブよりと言えましょう。運用資産残高が増えさえすれば手数料が増加するわけだから。ダヴィンチと同じ形。

しかし業績は下がりますな。フィービジネス以外のところが大きい証拠ですねえ。

平成20年12月期 第3四半期財務・業績の概況

ファンドへの出資がだいたい5~10%あるので、ファンド組み入れ資産の価値が下がれば出資分については減損がある。資産取得時や売却時のフィーや投資収益に連動するインセンティブ・フィーもある。

そういうところが今回は厳しいって事ですな。

実際、受託資産残高は増加している。前年度末で+10%。結果、アセットマネジメントフィーは前年比で増加と好調。つまり、それ以外で前年ほど利益が出ていない。そりゃそうですわな。

第4号不動産オポチュニティ・ファンドは、出資目標10億ドルに対して調達したのが432万ドル。わずか4.3%。セキュアードはこれを立派なことだと評価している。さて、どうでしょうな、立派かどうか。いずれにせよ、ファンド資金募集の進捗は当初計画より遅れに遅れているわけで、その点はセキュアードも認めている。仕方なし。

良いニュースは全然見つかりませんなあ。

不動産・マンデベ・流動化
セキュアード・キャピタル・ジャパン ファンド 不動産 流動化

2008/11/11 13:01

NTT都市開発、オフィスビルの需要と賃料は下がる方向

~ 賃貸などのストック型を中心とする不動産屋の業績は悪くないが、株価は悪い。 ~

NTT都市開発の中間決算発表。

平成21年3月期 第2四半期決算短信

賃貸オフィス市場においては、東京都心5区のオフィスビルでは、平均空室率は4%台に上昇し、平均賃料の上昇傾向が弱まっております。また、地方圏における平均空室率は、上昇あるいは高止まりといった傾向が見られております。

200811096.jpg 右のグラフでも分かるとおり、東京都心5区のオフィスビル空室率は上昇基調にあり、それにあわせてNTT都市開発の所有するビルの空室率も上昇している。さすがに景気悪化が ボディーブローのように効いてきていますな。都心がだめなら地方がダメなのは火を見るより明らか。

それでもNTT都市開発のバリュエーションはかなり高い。NTTの子会社なので絶対潰れないという安心感プレミアムですな。外国人も安心して所有していて、外国人持ち株比率は高め。

そうは言っても高値からの下落は他の不動産屋と全然変わらず厳しいものがありますなあ。

不動産・マンデベ・流動化
NTT都市開発 オフィスビル 不動産 空室率 賃貸

2008/11/11 13:01

プレサンスコーポレーション、中間好調、通期本当なら安い

~ 業績見通しが本当とすれば、配当+優待利回り10%は投資に値する。 ~

プレサンスコーポレーションの中間決算発表。

平成21年3月期 第2四半期決算短信

最近の不動産屋の決算ではなかなか見ることのできない数字が並んでますなあ。前期比で大幅な増収増益、通期でも増収増益を確保する計画。これは前期が大きく減収減益だったから今期はちょっと回復して増収増益になるってこじゃなくて、ずっと増収増益を続けてきて、今期も増収増益。立派ですねえ。

現在の不動産市況において、当社グループの健全な財政状態を活かし、他社が開発した物件のうち、顧客のニーズに合致した立地、価格及び仕様を備えた物件を買取り、販売する事業(買取再販事業)を展開しております。

まさにそう言うことができる財務体質と言えましょう。自己資本比率は55%、営業キャッシュフローはプラスでさらに借金を減らしている。

200811095.jpg なぜプレサンスだけが好調を維持できるのか。ワンルームとシニア向け、投資用がメインだから?そんなところは他にもあるでしょ。社長の不動産マーケット感が良くて、目利きが効いているんですかねえ、ゴールドクレストみたいに。

借入先の銀行は、最大が三井住友銀行で、りそな、東京三菱UFJ、みずほと続く。全然怪しさがない。監査法人とか主幹事とか、そういう部分でもクサイ香りは全くしてこない。

これで配当利回りが5%以上、優待利回りも5%以上、合計利回りが10%以上。潰れることはないから気長にもっておくこともできますな。バリュエーションも極めて安い。業績予想が本当ならね。

不動産・マンデベ・流動化
プレサンスコーポレーション マンション 不動産 高利回り

2008/11/09 23:11

藤和不動産、低い自己資本比率でも三菱地所の力がある

~ 9%の株主資本比率でも問題なく借入ができるのは三菱地所の子会社だから。 ~

藤和不動産の中間決算発表。

平成21年3月期 第2四半期決算短信

ついに赤字に転落。通期でも赤字の予定。自己資本比率は9%まで低下。とにかく、マンションのを売っても利益が出ない。売れば売るほど損をする、までは行かないが、それに近いものがありましょう。いかに高値で土地を買っているのか分かるというものです。

三菱地所の子会社なので、まさか倒産はないと思う。いざとなれば三菱地所への第三者割当とか、三菱地所の債務保証付きで銀行借入とか、なんとかするでしょうね。

平成20年9月30日付けで、当社と三菱東京UFJ銀行をはじめとする6金融機関との間で、総額280億円のシンジケートローン契約を締結しました。当融資は、当社の新規マンションプロジェクト資金に利用します。

と短信に説明があるので、借入もなんなくこなせている様子。三菱地所という後ろ盾がなければ難しそうですなあ。

不動産・マンデベ・流動化
三菱地所 不動産 藤和不動産

2008/11/08 23:11

フジ住宅、通期の数字は100%達成すると自信満々

~ ここまで強気に言い切るわけだから通期予想は必達ですねえ。 ~

フジ住宅の中間決算発表。

平成21年3月期 第2四半期決算短信

業績数字は良くないのは言うまでもなし。短信の中で面白い所を抜粋。

株主アンケートの回答者への「スダチ1㎏」プレゼントの継続実施は実質的な株主還元として個人株主に人気を得ました。

酢橘をもらえるのは嬉しいですな。短信に書くほどの人気という事でしょう。

当社の大株主でありましたタワー投資顧問株式会社は、平成20年9月19日付の大量保有報告書の提出により、同社が保有しておりました当社株式を全て売却処分したことが判明いたしました。

敢えてこれを書くと言うことは、会社としてもタワーの保有と売却が株価の重しになっていたという考えなんでしょうな。もう大口の売り圧力はありませんので、その点は安心してね、という意思表示。素直に喜びたい。それにしてもタワー投資顧問、ボロボロになってるのが予想されますな。

そして何より気になる記述がこれ。

公表致しました平成21年3月期通期の業績予想数値は達成できる見通しではあるものの上方への変更は行っておりません。各事業セグメントの受注契約が順調に推移しているため、第2四半期末の受注契約残高のうち当期売上予定分を含めますと、通期売上計画の82.5%が見込まれ、さらには10月以降の中古住宅や小規模建売住宅の受注契約と賃貸及び管理事業セグメントの売上が当期の売上に加わりますので、通期の売上・利益は達成確実な状況となっております。

業績達成には相当の自信があるらしい。

ついでに、同時に発表された決算短信補足資料の文章も引用したい。

当上半期の売上実績に、第2四半期末の受注契約残高のうち17,869百万円の下半期売上 計画分を加えた36,812百万円が既に当期の売上に見込まれており、年間売上計画の82.5%に達しています。これに上半期に3,188百万円を売上げた賃貸・管理と上半期に順調な受注実績を計上した中古住宅・小規模建売一戸建住宅の10月以降来年2月までの受注契約分の売上が加わることで売上目標が達成できる見通しの他、売上総利益率、販管費も計画通りに推移していますので通期目標は達成できる見通しです。

どうやら今期の業績予想数値は100%の確度で達成できる模様。利回りは7%超え。

これで未達とかになったら詐欺って言われても仕方ないですな。

不動産・マンデベ・流動化
フジ住宅 不動産 住宅 建て売り

2008/11/08 23:11

日本エスリード、財務に余裕があって利回りは10%

~ ローリスク経営の日本エスリード、利回りと取りながらじっと持つか? ~

日本エスリードの中間決算。

平成21年3月期 第2四半期決算短信

ローリスク経営というか、保守的経営というか、危うさが全然ない経営が自慢のエスリード。自己資本比率は49%と、天下のゴールドクレストよりも高い。もちろん、業績はゴルクレには遠く及びはしませんが。

さすがにマンション不況の現実には勝てず、大幅減収で赤字ですな。通期では黒字を確保する計画ですが、黒字幅も小さい。上場来で最低の利益。

業績悪化にも関わらず、増配の予定ですな。資金繰りに余裕があればこそ。減配しないでね。優待も廃止しないでね。配当+優待の総合利回りで10%近いんだから。

財務に余裕があるので、この不動産マーケットを切り抜けることはできましょう。今こんな状況で不動産屋に期待するのは、それだけで十分じゃないですか。10%近い利回りを取りながら不動産市況の改善を待つにはエスリードですな。

監査法人が太陽ASGであることには注意が必要ですが。

不動産・マンデベ・流動化
マンション 不動産 日本エスリード 株主優待 高利回り

2008/11/08 23:11

グラウンド・ファイナンシャル、ネットネット株という激安

~ 会社規模が小さすぎることが、ネットネット株としての条件は満たしている。 ~

グラウンド・ファイナンシャル・アドバイザリーの中間決算発表。

平成21年3月期 第2四半期決算短信(非連結)

どうでもいいけど、会社名が長い。

売上はたったの7600万円。近所のスーパーマーケットじゃないんだからねえ。通期でも1億9千万円。とても上場企業とは思えないですな。時価総額は3億8千万。浮動株では1億円程度か。ちょっとお金がある人なら簡単に買い占めできますね。

気になるのは自己資本比率。99.7%と限りなく100%に近い。借入金はゼロ。総資産が11億4千万円で現金同等物がざっと10億円。BPSは71000円で、現金同等物-総負債で考える修正BPSが62000円。PBRが0.32、現金修正PBRが0.37。

なんと、グラハム先生の言うところの、ネットネット株じゃないですか。これは何気にすごい事ですぞ。

配当利回り4.3%。

減損しなければならない資産は持っていない。今期はキャッシュフローマイナスにはなりそうだけど、それほど大きなマイナスでなくて、人件費と家賃などの限られた経費が売上より大きい分だけマイナス。

うーん、何か見落としてますか?そうじゃなければ買いですね。こんな株が存在しいいんだろうか?アメリカなんかだったら即買い占められませんかねえ?

やっぱり何か見落としているのか。。。。

不動産・マンデベ・流動化
グラウンド・ファイナンシャル・アドバイザリー ネットネット株 有望

2008/11/08 22:10

DAオフィス投資法人の会計監査人は太陽ASG

~ 太陽ASGが監査をしている企業を眺めていると。。。。 ~

DAオフィス投資法人の監査法人変更。

執行役員選任及び会計監査人選任に関するお知らせ

太陽ASGが新任。まずいんじゃないですか。。。

不動産・マンデベ・流動化
DAオフィス投資法人 太陽ASG 監査法人

2008/11/08 22:10

総和地所、環境関連事業の流動化に力をいれるの?

~ 環境という切り口での産業廃棄物処理より先にすることがないですか。 ~

総和地所が環境関連に力を入れるというプレスリリース。具体的には産業廃棄物処理に関連する事業の流動化のアドバイスを行うと。

ジーダブリューエム株式会社との業務提携に関するお知らせ

なぜ不動産屋がそんなことをするかと言えば、厳しい不動産マーケットを鑑みて

当社としてはこの難局を乗り切り、経営を立て直すためには早急に新規事業の立上げと事業化が必要不可欠であるとの結論に達しております。

というお考えのようです。

いやいや、そうじゃないでしょう。必要不可欠なのは、資産を圧縮して負債を削減し、資金繰りを改善する事じゃないですか?その前に新規事業に力を入れるってねえ。。。

どこまで持つだろうか。

不動産・マンデベ・流動化
流動化 産業廃棄物 総和地所


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