カテゴリー: 不動産・マンデベ・流動化

2009/01/15 08:08

トーセイ、今期は黒字確保で不動産企業としては立派な計画

~ 50%減益予想でも立派に見えるのは不動産企業の業績が超悪いから。減損には注意。 ~

トーセイの決算発表。

平成20年11月期 決算短信

パッと見て、なかなかいいじゃんと思った人、多くないですか?50%の減益予想でもそう思ってしまうのだから、いかに不動産企業の業績が悪いか分かるというものでしょう。

今期予想は、売上-16%、営業利益-45%、経常利益-53%、純利益-46%、EPSは5000円の-46%。

これでいいじゃん、と感じるのは赤字では無いからですな。立派に30億円の経常利益を予定しているんです。

前期は140億の営業キャッシュフローと10億の投資キャッシュフローで120億円の借金返済。期末の借入金は476億円で、自己資本比率は28%へ増加(前々期末22%)。

棚卸資産は640億円から536億へ圧縮。

減損は59億。前々期末の棚卸資産の9.5%。この減損の規模ですけれど、トーセイの考えとしては十分減損したのでもう大丈夫ですよと言いたいらしい。

当社の棚卸資産は、「棚卸資産の評価に関する会計基準」の早期適用により一定の流動性を回復しておりますが、売買市場における競争力を更に高めるためにバリューアップやリーシングを施し物件の収益力を高め、魅力ある投資商品として販売を進めてまいります。

「一定の流動性を回復」とは、十分減損したのでそれを原価とすれば利益を出して売ることができるまで棚卸資産の流動性は回復した、って事でいいですよね?それって信じていいですか?

純利益が19億円の計画なので、仮に棚卸資産の3.5%の減損をするだけで吹っ飛びます。減損しないでね。

とりあえずは、意外といいじゃんトーセイ、で株価は上がるんじゃないですか?少し上げれば後はこれまで通り厳しい展開に逆戻りだと思うけど。

不動産・マンデベ・流動化
トーセイ ファンド 不動産 流動化

2009/01/15 07:07

プロパスト、減損計上で下方修正、もう少し減損すれば債務超過

~ 取締役の大量辞任、担保に入った社長の持ち株が処分、そんな会社の資産が優良ですか? ~

プロパストの下方修正。

棚卸資産評価損の計上並びに2009年5月期業績予想及び配当予想の修正に関するお知らせ

これまた強烈な減額ですが、不動産屋のこういう激しい下方修正には不感症になってしまいましたな。ああやっぱりね、そうだよね、というあきらめに近い感覚とでも言いましょうか。

一番大きいのは棚卸資産の減損で170億円。第1四半期末時点での棚卸資産が1485億円なので、割合としては11%にあたります。この11%が多いのか少ないのか、よく分からん。他の不動産屋も軒並み減損を計上しているので、それを調べればだいたいの見当はつくんじゃないですか?面倒なのでやらない。

でも、感覚からいって11%は多くはないって感じですか。前期、前々期に100で仕入れたものを89にするわけで、不動産マーケットの様子からすればもっと下がってもいいようにも思う。どういう物件を持っているかにもよるので一概には言えないけど。

しかしながら、プロパストの所有不動産が優良だとは到底思えないのは仕方ない。皆さんそう思うでしょう。取締役の大量辞任とか社長持ち株の担保とか、そういうエグイのを見せつけられて、優良不動産を持っていると考えるのには無理があるってものです。

あと50億ほど減損を増やせば債務超過転落ですな。覚悟しておいて損は無いと言えましょう。

当然ですが減配。減配というか無配。これまで1500円配を計画していましたけど、そんなの払えるわけもない。1500円出ると思っていた人はいませんな。だってそれじゃあ配当利回り27%なんですから。あり得ない。

ということで、ここでもまた「高配当不動産銘柄は高配当じゃなくなるまで業績が下がっるの法則」が証明されました。

不動産・マンデベ・流動化
プロパスト マンション マンデベ 不動産 流動化

2009/01/15 07:07

アトリウム、急激な業績悪化にも関わらず棚卸資産と借金は増加

~ この不動産マーケット状況で資産増加は珍しい、下方修正で配当は当然0円。 ~

アトリウムの第3四半期決算。

平成21年2月期 第3四半期財務・業績の概況

大幅な減収減益には驚きはありませんな。

どこの不動産屋も棚卸資産の圧縮と借入金の返済に忙しいわけだけど、アトリウムにはそういう気があまりないのでしょうか。中間期から棚卸資産、借入金共に増加。今時めずらしいですな。

それでいてそれなりに業績が良ければいい。そんなわけもない。

業績予想および期末配当予想の修正に関するお知らせ

従来の計画から売上と営業利益は半減、経常利益と純利益に至っては80%以上の減額。そんな状態なのに資産をどんどん膨らませていいんですか?クレディセゾンの後ろ盾があるからいいんですか?

30円計画だった配当は0円に減配。10%を越えていた利回りは当然バカげていたということで、相変わらず「高配当不動産銘柄減配はいずれ減配して利回は激下げの株価に見合ったものになるの法則」は通用してますよ。

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アトリウム クレディセゾン ファンド 不動産 流動化

2009/01/11 11:11

アセットマネジャーズ、でっかく下方修正、倒産は無さそう

~ 債務超過や倒産は無さそうではあるものの、もう一度の減額修正はほのめかされている。 ~

アセット・マネジャーズ・ホールディングスの下方修正。

通期業績予想の修正に関するお知らせ

でっかく減額修正ですが、それ自体になんの驚きもありませんな。もう一度下方修正があるのはほぼ確定と言えましょう。

たな卸資産の低価法に関しては、平成21 年2 月期期末からの適用を予定しており、現在、外部の第三者機関である鑑定会社による価格調査を実施しております。たな卸資産の低価法を適用した場合、当社グループが保有する不動産について損失計上が見込まれますが、本損失見込額につきましては現在算定中であり、算定が完了次第開示いたします。

まさか減損の必要が全然ないなんてことはない。そんな粋な資産ばかり持っているのであればここまで赤字になんてならないですからね。

そして何より気になるのはいちごアセット。いちごアセットは、アセットマネジャーズと倒産したクリードの筆頭株主。いちごアセットの資金はそんなに腰の据わった目先の損失など気にしない性格のものなんですか?

とりあえず自己資本は厚いので債務超過になることはないんじゃないですか?資金繰りもなんとかなりそうなので倒産は無さそうではあるけど、さてどうなんでしょう。

何とも言えないのが今の不動産企業の悲しいところ。

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いちごアセット アセット・マネジャーズ・ホールディングス ファンド 不動産 流動化

2009/01/07 00:12

タクトホーム、淡い期待を裏切る当然の下方修正

~ 強気の会社計画で順調だった株価は再び奈落の底へ落ちそうな気配、トンネルは長い。 ~

タクトホームの下方修正。

業績予想の修正に関するお知らせ

これまた酷い減額ですな。これまでの業績予想は何か期待を抱かせるような数字でした。株価もその淡い期待にこたえるかの如く底堅い展開。しかしながら、今回の下方修正でまたまた売り叩かれるでしょう。

戸建て分譲パワービルダーもまだまだ先は暗く長い。

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タクトホーム パワービルダー 不動産 戸建て

2008/12/29 06:06

クリード・オフィス投資法人の借入金利は他のREITに無いほど高い

~ 2%台後半の借入金利はREITでは高すぎるぐらいで、いちごアセットの信用は効いていない。 ~

クリード・オフィス投資法人の借入金利について。

資金の借入れ(金利決定)に関するお知らせ

借入金利が2.48%と2.73%。これってちょっと高すぎないですか?これほど高い数字は他のREITではお目にかかれませんよね。それぐらいしないと借金できないって事なんだろうか?

クリード・オフィスREITは既にクリードの傘下からいちごアセットの傘下に移っている。クリードが自分のREIT売り払ってしまったのは、信用が無くて資金調達が難しいからだと自分で説明していますな。いちごアセットになれば信用が増して、借り入れも楽になるって事であれば、もう少し金利は低くてもいいような気がしますねえ。

ま、いろいろ何か条件があったりで、今回はたまたまこういう数字が出てきたのかもしれんが。要注意で見ておいて損はなし。

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REIT いちごアセット クリード クリード・オフィス投資法人 不動産

2008/12/27 08:08

アパマンショップ、倒産しそうで増資するかも知れませんよと発表

~ 新株発行するかもしれないというプレスリリース、決まってからの発表が普通だと思うが。 ~

アパマンがショップホールディングスが増資するかもしれませんよと発表。

第三者割当(予定)による新株式及び新株予約権の発行登録に関するお知らせ

普通、こういう発表ってしますか?しないような気がするが、ちょっとはっきりしないので何とも言えないが。

新株の発行登録、であって、新株発行が決まったわけでもなければ、発行先が決まったわけでもない。誰がどれだけいくらで引き受けてくれるか全くの白紙なわけですよ。こういう発表は今まで見た記憶がない。あったのかもしれんが。

新株発行が決まって、発行価額が決まって、割当先が決まって、そういう状況になって新株発行のお知らせが出るのが普通の流れじゃないのかと。

なんかイヤーな予感がしますな。

もともと倒産しそうなアパマンなわけで、ここまで来れば何でもしてやれって感じが伝わってきませんか?

株価はストップ高の暴騰をしている。信用規制で空売りができないけど、空売りしたい人は沢山いそう。短期売買の値幅取り以外に何ができましょう。長居は無用ですよ。個人的には無視。

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アパマンショップホールディングス 増資 新株予約権 新株発行

2008/12/27 08:08

イオンモール、業績好調、来期四季報予想も強いのだけど

~ イオングループの強気出店戦略の転換で、業績の伸びは鈍るかもしれないと保守的に考える。 ~

イオンモールの第3四半期決算。

2009年2月期 第3四半期財務・業績の概況

業績数字は絶好調ですな。来期は減速するんじゃないですか?四季報の数字はかなり強いけれど、イオンはイケイケドンドン積極出店から既存店頑張って回復型に転換した。そうなればイオンモールの業績も頭打ちになるか、成長スピードが落ちると考えるのが自然でしょ。

そうならなくて来期も高成長するのかも知れない。けどね、今は四季報の強気数字を信じて投資するより、もっと保守的な見通しでもって投資していく局面。そうじゃなくても、イオンモールの評価は決して低くないわけだし。

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イオン イオンモール ショッピングセンター 不動産

2008/12/27 07:07

アスコット、有報を提出でず倒産や上場廃止もあり得る

~ 2008年8月に上場してすぐの失態は社長や主幹事の詐欺に近いものがある、株価は悲惨。 ~

アスコットが有価証券報告書を提出できない。

平成20 年9 月期有価証券報告書提出遅延に関するお知らせ

上場して間もないのにこんな事になるのは詐欺ですな。上場は2008年8月ですよ。減益決算での上場。不動産マーケットが悪いのは分かっていたし、ますます悪くなるのは明らかだった時期。まさか上場を考える不動産企業のトップがそんな事は予測できなかったなんて言わないでしょ。

主幹事の大和にも責任はある。そんなのを上場させるのはやめてくれませんか?ま、大和がやめていれば怪しい主幹事で上場したのだろうけどね。

有報提出できなくて上場廃止とか、資金繰りがつかなくなって倒産とか、十分あり得るわけだが、そうなれば社長と主幹事は訴えられて実刑になって当然ですよね。残念ながら、そうならないのが日本社会。

こういう危うい状況になることは12月12日のこのプレスリリースでうすうすは感じられました。

会計監査人の異動及び一時会計監査人の選任に関するお知らせ

監査法人を新日本からアスカに変更するというものですな。厳しい監査法人からユルユルな監査法人へ。

変更理由。

当社は、本日まで当社の会計監査人である新日本有限責任監査法人と、当社の連結子会社を含めた事業計画、資金計画について度重なる協議を続けてまいりましたが、当社保有物件の売却見込等の計画の実行可能性に関し、一部見解の相違が解消できませんでした。

十分分かりやすく書かれているが、もっと分かりやすく書いてみる。

うちは在庫の不動産を売って借金を返済していく計画なので、資金調達はしなくてもいいと思っている。仮に資金調達が必要だとしても、棚卸資産を売って返済する分は必要ないと思うんです。計画通り不動産は売れるはず。

200812266.gifだけどね、新日本監査法人は、計画してる値段やスケジュールでは不動産は売れないから、資金調達計画をしっかり立てろって言うんです。そうしないと資金繰りが悪化して倒産するって、脅すんです。

そういうことで意見が合わず、このままだと有報提出できない。うるさいな、新日本は。面倒なので、アスカに変更しますよ。そうすれば丸く収まるでしょ。

株価は悲惨な状況で、上場来上がった試しがない。儲かったのは株を売りだした人=社長と主幹事と会社。エグイね。

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アスカ アスコット マンション 不動産 流動化 監査法人

2008/12/22 21:09

アセットマネジャーズがトヨタと手を組んだ?

~ 日本で一番手に入れたいトヨタの信頼を強調したい気持ちは理解できる。 ~

アセット・マネジャーズ・ホールディングスのくどいようなプレスリリース。

豊田D&C株式会社との業務提携及びケイ・ティ・ストアマネジメント株式会社(神奈川トヨタグループ)との不動産アドバイザリー契約締結に関するお知らせ

何がくどいって、トヨタを強調繰り返しでくどい。

気持ちは分からんでもない。トヨタと取り引きするというのは、日本企業にとってはステータスであり、信用の証であるからね。アセットマネジャーズとしては、トヨタと手を組んだんですよと声を大にして言いたいわけです。

実際にはトヨタと手を組んだわけでもなんでもない。ちょっとトヨタとつながりがありそうな企業と一緒にビジネスができそうですよ、ってのが実状ですな。

ところで、アセットマネジャーズは世界10本の指に入る投資銀行を目指していたわけだが、その目標は正式に撤回されたのでしょうか?今回のリリースにはこう書かれていますな。

当社グループは、「ASSET MANAGERS」の社名のとおり、不動産を中心とする資産運用ビジネスをコア事業としており、平成20年8月末現在で約4,500億円の受託資産を運用しております。当社グループでは、事業の安定性・確実性を追求し、不動産に関連したフィービジネスに特化することで継続的な収益の獲得を目指しております。

はっきりと不動産屋ですと。投資銀行はやめたのですね。

このプレスリリースに関係なく、株価の動きは激しい。不動産関連銘柄、どれもこれもボラティリティが非常に高いですな。

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アセット・マネジャーズ・ホールディングス ファンド 不動産 流動化

2008/12/20 13:01

パシフィックHD、第三者割当は完了、その後はホントに大丈夫?

~ 6.5億円で1兆円資産の40%が買えるなんて、何かがおかしいが何がおかしいんだろう? ~

以前発表のあった、パシフィックホールディングスの資金調達。とりあえず最初の段階である第三者割当増資が完了。

第三者割当増資の払込完了のお知らせ

それにしても、発行済株式の40%もの新株を発行するのにその対価がたったの6.5億円とはねえ。1兆円近い不動産資産(少なくとも会社発表ではね)を持つ会社の評価とはとても思えますまい。

これからのスケジュールはプレスリリースにある通りなのだが、本当に予定通り進むのか一抹の不安が残りませんか?400億以上の金がパシフィックに本当に届くのか。

そういうことを何となく疑うというのは変な話で、普通なら、そうか順調そうで良かったね、となりそうなもの。そうならないほど今の不動産企業の信頼性は低い。金融システムがまだまだまともに機能していないし、不景気だし、バタバタ倒産しているし、とにかく全部が全部疑わしく見えているわけです。

まあ、パシフィックの資金調達が計画通り進むことを祈りましょうよ。

不動産・マンデベ・流動化
パシフィック・ホールディングス ファンド 不動産 増資 流動化 第三者割当

2008/12/20 12:12

ダヴィンチの新株予約権の行使価額修正、その後フォロー

~ 転換化学の下限は4027円、当初は17万だったものがねえ。。。。 ~

せっかくなので最後までフォローしたい。ダヴィンチ・ホールディングスの第一回新株予約権。

第1回新株予約権の行使価額の修正に関するお知らせ

つい先日に初めての行使価額修正があったわけだが、今後は毎週金曜だかに修正されていく。転換価額の下限は4027円で、果たしてそこまで下がるのかどうか。

転換価額の推移

  • 当初 17万円
  • 2008年12月12日 6196円
  • 2008年12月18日 5638円

不動産・マンデベ・流動化
ダヴィンチ・ホールディングス 新株予約権

2008/12/17 07:07

アセットインベスターズ、倒産に三歩進んで二歩下がる

~ CBの早期償還資金が工面できず、古川さんとTNHからの出資が命綱。どうなるか? ~

アセット・インベスターズが資金ショートしている。

転換社債型新株予約権付社債の早期償還に関するお知らせ

不渡りってことですな。不渡りは正確ではないにしても、現実問題としては返すべき金が無いわけであって、意味するところは同じです。世間では不渡りを2度すると倒産にたどり着きますね。

アセットマネジャーズの支援は全く期待できない。そんな余裕なんかあるわけ無し。しかしながら、先日の資本政策の検討状況に関するお知らせで発表されたとおり、アセットグループの創業者、古川令治さんとTotal Network Holdingsが出資する方向でまとめようとしている。これがあればなんとか資金繰りはつくんじゃないですか?

いずれにしても綱渡りの状況は続きます。投資するなら倒産覚悟でね。

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アセット・インベスターズ アセット・マネジャーズ・ホールディングス 倒産

2008/12/13 12:12

ダヴィンチのCB転換価額修正、潜在株は膨大で注意

~ 最大で発行済株式数の4倍という希薄化の可能性、エゲツないとしか言いようがない。 ~

ダヴィンチ・ホールディングスの第一回新株予約権の行使価額が修正された。

第1回新株予約権の行使価額の修正に関するお知らせ

元々どんな新株予約権だったか思い出すために改めて詳細発表を確認する必要がありましょう。今年の2月28日に出されたプレスリリースですな。

第1回行使価額修正条項付新株予約権の発行(第三者割当て)及びコミットメントライン契約締結に関するお知らせ

この頃ダヴィンチは不動産マーケットについてまだまだ強気でしたな。そういう姿勢だったから自社の株価についても下げすぎだという思いが強かったわけです。

又、本件取引は昨今のサブプライムローン問題等に起因する金融市場の不安定化によって下落している株価をもとにした資本調達を避けるため新株予約権の行使期間の開始を2008 年9 月15 日からとしています。さらに行使価額が当初約9 ヶ月間2008 年12 月14日まで(同日を含む。)170,000 円で固定されていますので、2008 年12 月14 日まで(同日を含む。)は170,000 円未満による権利行使は起こりません。

2月に10万だった株が12月13日には6000円。ダヴィンチが予想し得なかった株価じゃないですか?ダヴィンチとしては1年近くもあればサブプライムローン問題も落ち着いて、ファイナンスの状況はずっと楽になり、新株予約権を使った資金調達をしなくて済むとか、そういう考えもあったはずですよ。

当初転換価額が17万円で、それを前提とした潜在株式数が147,000株、発行済株式の9.4%。今回の転換価額修正で転換価額は6,196円に大幅下落、それを前提とした潜在株は400万株、発行済株式数のなんと2.6倍。

え!?2.6倍?計算が間違っているんじゃないの?

・・・・・・

再計算しました。やっぱり2.6倍ですね。

つまりですよ、現在の発行済株式数は156万株で、400万株がプラスされるわけですよ。全部転換されれば金子社長は当然筆頭株主ではなくなりますな。

転換価額は今後毎月第3金曜日に修正されるので、株価が上がれば転換されていない分の希薄化は弱くなりますよ。逆に、株価が下がれば転換価額はさらに下がるわけで、潜在株数も当然増える。

転換価額の下限は6,196円の65%なので4,027円。これだと潜在株は620万株。発行済株式数の4倍。

酷い。エグイ。情けない。

200812132.jpg 株価は既にこういう状況を織り込んでここまで下げているのかもしれないですけど、週明け月曜日に「えっ!?」っていう投資家がたくさんいてストップ安が数日間続くかもしれないですな。

既にダヴィンチがこの新株予約権に基づく資金調達をどれぐらいの金額しているのか、そこら辺が分からない。仮にほとんど借り入れていなければBNPパリバも転換するものがないわけで、希薄化も起こらない。仮に沢山借り入れていたとしても、BNPパリバが転換しないことにすれば希薄化は起こらない。

そういう事情とかいろいろ変数が多いので、実際にどれぐらい希薄化するかわ分かりませんな。ただ、最低下限価額で最大転換されればそれだけの希薄化の可能性があるって事ですよ。

不動産・マンデベ・流動化
ダヴィンチ・ホールディングス ファンド 不動産 新株予約権 流動化

2008/12/13 12:12

ケネディクス、下方修正で大赤字、ついでに来期の特損を開示

~ 来期の特損を今開示するのは親切ですが、いずれにしても大赤字で配当ゼロ。 ~

ケネディクスの下方修正。

平成20 年12 月期通期業績予想の修正、特別損失の計上、配当予想の修正、並びに役員報酬の減額に関するお知らせ

赤字に転落ですな。面白い情報が書かれている。

棚卸資産の低価法に関しては、来期(平成21 年12 月期)からの適用を予定しており当期の業績への影響はありません。来期に保有が見込まれる約120 物件(バルク案件は1 件と数える)の棚卸資産について低価法を適用した場合の見込みとしては、現在取得している外部の第三者機関である鑑定会社の価格調査を参考にすると、約70 億円前後の特別損失が平成21 年12 月期の第一四半期に計上される見通しです。低価法に基づく損失計上が見込まれる一方で、当該鑑定会社の価格調査によれば、現状の市場環境下であっても含み益を有する物件もあり、その含み益の総額は約220 億円と試算されております。

来期の特損を早めに開示してくれるのは良いですねえ。この低価法は今期既に適用している不動産会社もあったりで、そういう事も考えたりして業績比較する必要があります。とは言うものの、業績を比較したところで不動産マーケットはちゃんちゃらダメなわけで、それは大前提として認識すべきですな。

で、1Qに特損を70億計上するけど、含み益は220億円ある、と言っています。70億は損で計上されて、220億は利益で計上されるわけじゃないので、なんかフェアじゃないですね、と言っているわけじゃないよね?単なる情報開示ですよねえ?

今期の配当は当然ゼロへ修正されました。これまでの数字は2350円なわけだが、これだと配当利回りは13%もある。そんな利回りが実現するはずもないです。高配当不動産銘柄業績下方修正配当減額の法則、は生きていますよ。

不動産・マンデベ・流動化
ケネディクス ファンド 不動産 流動化

2008/12/13 12:12

ケネディクス、傘下のケネディクス不動産投資法人の持分を売却

~ ここ数年で勃興した不動産流動化企業の信用の低さがREITの信用にも影響する。 ~

ケネディクスが傘下のREIT持分を売却。

ケネディクス・リート・マネジメント株式会社の株式一部譲渡に関するお知らせ

正確にはケネディクス不動産投資法人の資産運用会社のケネディクス・リート・マネジメントの持分を売却したのだが、実質的な意味合いとしては自分のREIT持分を売ったって事ですな。持分の10%を伊藤忠に売却。

伊藤忠は先日クリードオフィスREITの持分全部を売却した。その埋め合わせってわけじゃないだろうけど、今回はケネディクスREITを10%取得。

不動産流動化企業は傘下のREITを持っているわけだが、だんだん売却する動きが出てきたと言えましょう。昨日はクリードが傘下のREITを売り払ったし、アセットホールディングスはもうずっと前に売却しているし。結局、新興不動産流動化企業の信用の低さが、収益が安定してるREITの信用にも悪影響を与えているって事じゃないですか。

不動産・マンデベ・流動化
REIT ケネディクス投資法人 ケネディスク ファンド 不動産 流動化


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