カテゴリー: 不動産・マンデベ・流動化

2009/03/11 10:10

アセット・インベスターズ、新社名はマーチャント・バンカーズ

~ 倒産しない事に賭けるのは宝くじを買うよりは当たる確率が高いような気がする。 ~

アセット・インベスターズが社名変更。

商号(社名)変更に関するお知らせ

新社名はマーチャント・バンカーズ株式会社。どーでもいいけどね。

株価は倒産価格の8円。けれど、倒産するような気はしませんな。千株買って8千円。ずっと知らん顔して持ち続けて、気がつけば株価100円。8千円は10万円。宝くじ買うよりは当たる確率が高いような気がしませんか?

もちろん、倒産覚悟でね。

不動産・マンデベ・流動化
アセット・インベスターズ ファンド マーチャント・バンカーズ 不動産 流動化

2009/03/03 12:12

ダヴィンチの新株予約権、転換価額の下方修正でほぼ下限価格に

~ 17万だった転換価格は4027円へ、下限まであと1円、2500円の株価も下限(倒産)に近そう。 ~

ダヴィンチ・ホールディングスの新株予約権の続き。

行使価額修正条項付新株予約権の月間行使状況に関するお知らせ

今のところ行使はゼロ。

行使価額はまた下方修正。新しい行使価額は4028円。転換価額の下限は4027円なのであと1円。

転換価額の推移

・当初 17万円
2008年12月12日 6196円
2008年12月18日 5638円
2009年1月16日 4987円
・2009年3月2日 4028円

それにしてもね、17万が4027円ですよ。一体どれだけの希薄化が起きるのか、前に書いた事を見直す気にもなりませんな。

株価は2500円なので、次の修正では下限になるんじゃないですか?1円ぐらいどうでもいいけど。それにしても2500円というのは倒産価格と言っても言い過ぎじゃないですな。

不動産・マンデベ・流動化
ダヴィンチ・ホールディングス ファンド 不動産 新株予約権 流動化

2009/02/28 20:08

パシフィック、中国資金が無ければ上場廃止や倒産もあり得る

~ 中柏ジャパン経由で入る予定の金が入らない、監査意見も付かなければどうなるのか。 ~

パシフィックホールディングスのその後の経過。中柏ジャパンの資本参加はどうなったんですか?と皆さん思ってますな。

株式会社中柏ジャパンによる資本参加の現在の状況と今後の予定について

何だかんだと書いてありますが、要は、中柏ジャパンからお金はこれ以上もらえそうにない、ってこと。

中柏ジャパンからの資金調達を前提に資金繰りを立てていたわけであって、それが実現しそうにない今、会社としての継続は疑われる。となれば、監査意見も不表明となりましょう。

有価証券報告書に関する監査意見不表明のお知らせ

中柏ジャパンにはたったの6.5億円で29%もの株式を握られた。前提としては、その僅かな金以外にももっと資金を引っ張ってこられる約束があって29%も渡したのにね。のっとられたと言っても言い過ぎではないでしょう。

この状況だといよいよ上場廃止は濃厚じゃないですか?倒産の可能性も十分にありましょう。

株価はストップ高とかしてますけど、単にマネーゲームが繰り広げられているだけ。トレーディングが得意な人にはもってこいの儲けのチャンスですな。

それにしても、ここまでなっても監査法人はトーマツを使うということで、それだけは立派と褒めてあげましょうよ。

不動産・マンデベ・流動化
パシフィックホールディングス ファンド 不動産 流動化

2009/02/23 22:10

プロパスト、森社長が辞任、こんな時期に辞めるとは、諦めの境地か

~ 倒産先頭集団の一員プロパスト、社長はそれを見越してさじを投げたのか?いつまで持つか。 ~

プロパストの森俊一社長が辞任。

代表者及び代表取締役の異動に関するお知らせ

もう馬鹿らしいから辞めたって事ですか?

森俊一代表取締役社長CEOより、一身上の都合により代表取締役社長CEOを辞任したい旨の申し出があり、取締役会はこれを受理しました。

退職や辞任はいつも「一身上の都合」。なんとも意味不明な言葉ですな。

#退職するときに自分も書いたなあ。。。

プロパストに関しては何度も書いているわけだけど、倒産の可能性のある不動産業のトップ集団を走っていると思いますね。一体どこまで行けるんでしょうか?

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プロパスト マンション マンデベ 不動産 倒産 流動化

2009/02/15 09:09

フージャース、今期業績は達成できそう、倒産せず生き延びられるか

~ 堅実・誠実が売りだったフージャース、社長の担保処分で信用は地に落ち、投資はできない。 ~

フージャースの第3四半期決算。

平成21年3月期 第3四半期決算短信

厳しいですな。契約残高が77億円あるので、とりあえず今期の計画数字は達成できるんじゃないですか?大きく下方修正をした数字なのでまあ大丈夫かと。

平成21年3月期 通期業績予想の修正に関するお知らせ

しかしこんな数字を達成できても何の自慢にもなりませんな。

200902146.gifそれにしても、3Q末時点での契約残個数が277戸とは先が思いやられる。来期の物件なんてほとんどこの残数には含まれていないのではないかと思う。

かつて堅実なマンデベで誠実な社長がいたフージャース。果たして幻想だったんですかね。社長が持株担保に入れて借金したりすればどうしたって信用は下がりますよ。

とりあえずは倒産なんて事にはなる雰囲気はないですけど、れれれっ?ていうのが足下のひんやり不動産マーケット。特に投資する意味はありますまい。

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フージャース マンション マンデベ 不動産

2009/02/15 09:09

セイクレスト、3Qは倒産せずに債務超過を生き延びた、どこまで行く?

~ 債務超過で数千万の社債償還資金さえ用意できない、資産処分を猛烈に進めてもダメ。 ~

セイクレストの第3四半期決算。

平成21年3月期 第3四半期決算短信

とりあえず生き延びていますな。すでに債務超過で現金は6400万円しか持っていない。当然支払には窮しているわけで、いつ倒産してもおかしくない。

同時に発表になった「継続企業の前提に関する事項の注記についてのお知らせ」にこう書かれている。

平成20 年12 月末日現在、金融機関に対して運転資金として発行した社債28,000 千円については延滞、また、役員報酬を含む一部経費21,717 千円についての支払いの遅延が発生している状況となっております。平成21 年2月13 日時点におきましては、合計47,217千円についての支払いの遅延が発生している状況となっており、支払いの遅延の状況を完全に解消するには至っておりません。

社債償還資金のたった2800万円ぽっちが用意できない。なんと情けない。役員報酬2200万円はまあカットすればいいだけの話ではある。

棚卸資産は48億円から6億円まで急減。こんなに頑張って資産処分したのにお金がないってことはですよ、どれだけ高値で不動産を買ってしまったのかが分かるというものです。

監査法人は明誠。

引き続き倒産は覚悟ですな。

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セイクレスト マンション マンデベ 不動産 代理販売 流動化

2009/02/15 09:09

大和システム、今時BS肥大化している珍しい不動産企業、大丈夫?

~ 受注・契約残高は十分あるが、棚卸資産の急増は今の不動産マーケットで気になる。 ~

大和システムの第3四半期決算。

平成21年3月期 第3四半期決算短信

200902144.gifBSを見てギョッとする人も多いんじゃないですか?棚卸資産が減るどころか猛烈に増えている。この冷たい不動産相場の中で今はどこの不動産屋も在庫を処分してキャッシュを捻出して借金を返すのがトレンド。そんな中で大和システムは大丈夫なのかと心配にもなりましょう。

通期計画の売上数字は3Qから200億円もプラスなので、その分を差し引けばそれなりにBSの肥大化は小さくなる。それでも計画通りに売れないのが今の不動産マーケットでしょう?って疑心暗鬼なる。

決算短信の下の方に受注と契約の状況が載っている。

200902145.gifこれを見ると建築受注残高とマンション契約残高で320億円ある。一応契約済みな仕事なわけで、この分は棚卸資産から差し引いても良いと考えたい。もちろん、契約は売上高で、棚卸資産は原価なので320億丸々とは行きませんよ。

そう考えるとようやく棚卸資産の水準が前期と同じなる。それでも同水準ですな。

大丈夫なんだろうか、大和システム。それなりに堅実なイメージがある不動産屋だが、さて。

株価は100円割れで危険信号を発しているようにも思える。

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スーパー銭湯 マンション 不動産 大和システム 建築

2009/02/15 08:08

リサ・パートナーズ、不動産売却益がなくても利益が出る、褒めたい

~ 業績計画達成は分からないが、ビジネスの展開の仕方には相変わらず好感が持てる。 ~

リサ・パートナーズの決算。

平成20年12月期 決算短信

今期も大きく減収減益の計画ですな。売上40%、利益30%のマイナス。

注目はここじゃないですか?

自己勘定で保有する不動産については、無理な売却は行わずに、安定的に見込める賃料収益の獲得を目指します。ただし、良い買い手が現れた場合には柔軟に売却を進めていく方針です。

不動産共同投資につきましては、不動産の売却活動を積極的に展開するものの、不動産市況の低迷を鑑みて、業績予想には不動産売却益や売却成功報酬は見込まないこととします。

今期、不動産売買で儲けるつもりはなく、不動産売買益を業績予想には入れてませんよ、って事ですな。前期まではプリンシパル投資事業の不動産売却収入が売上の大きな部分を占めていたわけで、それを今期は全然考えていません。これであれば当然売上が減少する。

各期の売上と物件売却収入

  • 2005年12月期 売上92億 物件売却収入48億 割合52%
  • 2006年12月期 166億 78億 47%
  • 2007年12月期 274億 70億 26%
  • 2008年12月期 248億 101億 41%
  • 2009年12月期計画 150億 0円 0%

逆に言えば、不動産価格がうまく折り合って売れるようなことがあれば業績数字は上ぶれる。もっと言えば、リサの場合は不動産がなくても十分利益が出る。

以前のアセットマネジャーズはリサと同じように企業投資なんかに力を入れ、世界の投資銀行を目指していた。知ってのとおり大失敗。

ダヴィンチにしても不動産持ちの企業への投資をしたわけだけど、全然話になっていない。

そういう中で、リサは地方銀行とのパイプを深め、不動産以外の分野で成功しているワケです。立派だと思いますね。当然リサとしても、単なる不動産屋として考えられるのは不本意なのではないですか?

ま、もちろん、会社の業績計画が達成できるかどうかって事が分からないわけで、達成できるという前提で話をしても意味無しですけどね。

株価の上昇こそ期待できませんけど、企業としては魅力があると思うし、面白いなあといますね。

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ファンド リサ・パートナーズ 不動産 企業ファンド 債券ファンド 流動化

2009/02/13 11:11

ダヴィンチ、特損で絶頂下方修正、金子社長の言葉が聞きたい

~ 自己資本比率が低いのはファンド連結のため、フィービジネスで倒産の可能性は低い感じ。 ~

ダヴィンチ・ホールディングスの下方修正。

特別損失の発生及び通期業績予想の修正に関するお知らせ

絶頂下方修正ですな。

株価は既にこんな事は折り込み済み。3500円の株価なワケですからね。

最後まで強気だった金子社長、今の考えを聞いてみたいものですな。

ところで、ダヴィンチの自己資本比率が一桁と低いので倒産するかと心配するのはナンセンス。ダヴィンチのBSはファンドなんかも全部連結されていて実体を表していない。ダヴィンチの自己資本比率は十分高いし、基本的にはフィービジネスなので倒産はないんじゃないですか?

ダヴィンチに限らず、不動産ファンドバブル時の会計制度の変更(ファンド連結)でBSが実体を表していない会社はある。それは考えないとね。

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ダヴィンチ・ホールディングス ファンド 不動産 流動化

2009/02/13 11:11

穴吹興産、今時資産増やす不動産屋、棚卸資産の減損はないらしい

~ 穴吹興産だけが減損を計上しない理由が見つからない、自己資本比率9%まで低下で大丈夫? ~

穴吹興産の中間決算。

平成21年6月期 第2四半期決算短信

今時資産を膨らますとは珍しい不動産屋ですな。販売用不動産+仕掛販売不動産は前期末の330億円から390億円に18%の増加。

自己資本比率は9%台まで低下。

中間時点では赤字でも通期では黒字転換する計画。

にわかに信じがたい。穴吹興産は棚卸資産の減損も計上していないし、するつもりも無いらしい。どこの不動産屋も減損の嵐なワケだけど、穴吹だけそうならない理由が見つからない。天才的な仕入をしてきているって事ですか?

株価はそんなはず無いですよ言っていませんか?

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マンション マンデベ 不動産 人材派遣 穴吹興産

2009/02/11 11:11

アセット・インベスターズ、35億の転換社債償還で13億儲けるとは立派

~ 古川さんなどからの増資で償還資金は確保、「マーチャントバンク」は社債償還でさえチャンス? ~

アセット・インベスターズが転換社債の買入償却。

転換社債型新株予約権付社債の償還または買入の完了に関するお知らせ

うまいこと行きましたな。無事に早期償還できることのなったわけで、まずはおめでとう。このために増資したわけであって、当たり前と言えば当たり前。

これに伴い、発行残高と上記買入総額との差額約13 億円を、社債償還益として当第4四半期に計上する見込みです。

経常損失が85億円の計画なので13億円の償還益はそれなりにいいんじゃないですか?キャッシュは入ってきませんが。

35億円の転換社債を償還して13億円も儲けるんですからね、さすがマーチャントバンクですな。

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アセット・インベスターズ ファンド 不動産 企業ファンド

2009/02/11 11:11

丸誠の3Qは順調、現金価値割れと5%真ん中以上の配当だけが頼り

~ 不景気と不動産マーケットの悪化でビジネス環境には向かい風しかない、拠り所を忘れずに。 ~

丸誠の第3四半期決算。

平成21年3月期 第3四半期決算短信

業績は横這いで順調。

流れとしては苦しいのは間違いない。企業業績の悪化と不動産マーケットの悪化は当然ビルメンテナンスの価格にもプレッシャーになる。空室率はじわりじわりと上昇しているわけで、賃貸屋さんもビルメンテナンス費用を安くしたいのは当たり前。

200902111.gif向かい風はあっても追い風なんて一個もない。

結局、現金価値割れまで叩き売られることと高配当利回りだけが頼り。具体的には、配当利回りで5%台真ん中ぐらいになり、現金修正BPS420円を大きく下回る状況になれば買ってもいいかなって事ですね。

チャートで言えばまさに前回の底値付近になりましょう。

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PBR ビルメンテナンス 不動産 丸誠 配当 高利回り

2009/02/10 16:04

コスモイニシア、160億の評価損、財務制限条項でヘタすれば倒産

~ 財務制限条項に抵触し倒産した会社は多い、短期売買するか近寄らないのが賢明。 ~

コスモイニシアの第3四半期決算。

平成21年3月期 第3四半期決算短信

酷いですな。棚卸資産評価損を160億円計上。これは売上原価なので営業損益段階で大赤字。しかし仮に評価損が無いにしても営業利益しょぼしょぼであることは間違いない。

新規マンションの売上総利益率(※)が前年同期比7.5%低下の17.2%、戸建住宅の売上総利益率(※)が同9.0%低下の5.3%となるなど、収益性が悪化した

最近のマンションの値引きは凄まじいものがありますな。3000万ぐらいのマンションでも1000万円引きぐらいの勢いはある。当然利益率はがくっと下げますよ。

しかし、マンションがそれだけ叩き売られれば投資物件としていよいよ魅力が出てくるのかも知れない。実際、投資マンションを売る会社の業績は良いところも結構あります。投資マンションと言っても、ファンドなんかに一棟売りしているのはダメ。個人投資家向けの投資マンションですな。

コスモイニシアでも悪くない様子。

投資用不動産(マンション・オフィスビル)やリノベーション・コンバージョン物件の販売におきましては、不動産投資市場が大幅な調整局面を迎える中、前年同期を上回る販売実績となりましたが、一方で新規マンション・戸建住宅の引渡戸数が前年同期比大幅に減少いたしました。

不動産管理事業は当然ながら順調。賃貸事業も順調。

で、全体としてはボロボロ。大赤字で株主資本比率は4%まで低下。一桁はまずいですな。BSを眺めればいつ倒産してもおかしくない。

継続疑義の注記がつくのは当たり前。

継続企業の前提に関する事項の注記についてのお知らせ

当連結会計年度末において当社が複数の金融機関と締結しているコミットメントライン契約(平成20 年12 月31 日現在の借入残高355億円)をはじめとした各シンジケートローン契約の財務制限条項に抵触する見込みであります。

財務制限条項の詳細は見ていないけど、どこの不動産屋も似たり寄ったりの内容。つまり、ある条件を満たさない場合は耳を揃えて借金返してね、っていうもの。ある条件というのは、黒字だったり株主資本比率だったりそういうもの。

先日倒産した日本綜合地所の場合も財務制限条項に抵触しましたな。つまり、倒産の引き金としては十分ってこと。

君子危うきに近寄らず。

不動産・マンデベ・流動化
コスモイニシア マンション マンデベ 不動産 継続疑義

2009/02/10 15:03

リサパートナーズの優先株はMSCBみたいなエグイものではない

~ バフェットが買ったGSやGEの優先株と同じ類、希薄化は大きいが資金の出所は怪しくない。 ~

リサ・パートナーズの下方修正と優先株発行。

特別損失の発生および通期業績予想の修正に関するお知らせ

投資有価証券評価損を76億円も計上。純利益40億のところへこの特損で、当然ながら大赤字に転落。純損失は22億円の予定。

保守的な見地から、当社が不動産共同投資事業において投資をしてきた不動産保有会社に対する全ての投資持分(不動産保有会社のエクイティの一部)の簿価を見直すことといたしました。

200902104.gifこの説明と右図から分かるとおり、特損を計上するのは出資している不動産保有会社の分だけ。自己投資している不動産や企業投資の部分の資産は毀損していないと。

それから優先株発行による増資。

業務資本提携、第三者割当による優先株式の発行及び定款の一部変更に関するお知らせ

内容を簡単にまとめると、発行総額は40億円、割当先はNECキャピタルソリューション。NECキャピタルソリューションは37%をNECが持つNECの持分法適用関連会社。優先株への配当は2%。

優先株は39,000円で普通株を取得できるので、全部転換されれれば35%の希薄化になる。その場合、リサは25.7%をNECキャピタルソリューションに握られ、持分法適用関連会社になる。転換期間は2009年4月1日~2013年3月29日。

200902105.gif希薄化が大きいので株は売られるでしょうな。今のマーケットでこれは厳しい。

しかし、個人的に、この増資は嫌いじゃないですね。どちらかと言えば好感が持てると思うんです。

まず第一に、これはMSCBではない。MSCBって言葉はどうでもいいんだけど、よくある、株価が下がれば転換価額がどんどん下方修正され、どんどん希薄化が大きくなるやつですな。例えば、今はダヴィンチのMSCBの転換価額が猛烈に引き下げられているところ。

今さらながら、MSCBのような株主の利益を120%無視したバカげた増資は許せないわけで、リサの今回の資金調達はそれとは違う。

ゴールドマンサックスやGEが昨年優先株をウォーレン・バフェットに割り当てましたが、基本的にこれらと同じ。

ゴールドマンサックスの場合は確か利回り10%で、GEは15%(10%だったかな?)。割り当ての時よりだいたい10%ぐらい低い価格で普通株に転換できるってやつですね。

調達資金の使途。

本新株発行により調達する資金は、本提携の目的に資する各種戦略的投資へ機動的に充当していく予定です。具体的には、案件の増加が予想される債権投資や企業向けのエクイティ投資等に充当する予定です。

平成21年4月以降において、事業機会を慎重に検討し戦略的に支出することを予定しております。当社は、本優先株式の差引手取概算額を上記資金使途に充当するまでの間、当該額を当社銀行口座にて管理し、他の資金使途に充当することはございません。

借金返済とか運転資金とか、そういうもののための調達ではないって。あくまで事業拡張。悪くないんじゃないですか?

NECキャピタルソリューションは訳の分からない資金源じゃないのも良いです。パシフィックなんか中国のナンチャラから資金調達しようとして会社を乗っ取られた。そう言うと言葉が悪いし怒られるので訂正して、資金調達が予定通り進んでいない。

不動産会社に限らず資金的に厳しい会社は、何だか怪しいところからばかり資金を引っ張ってくる。それは当然で、まともなところが資金を出してくれないから。その点、今回のリサの資金は出所がおかしくなくはっきりしていて安心。優良と言えましょう。

これだけの損失ながら配当1500円は変更無し。ま、特損でキャッシュアウトがあるわけでもないので配当に無理は無いのでしょう。

思うに、景気が回復し、不動産マーケットが復活するときにトップグループで活躍するのがリサなのでは無かろうか。

不動産・マンデベ・流動化
リサ・パートナーズ 不動産 企業ファンド 投資銀行 流動化

2009/02/06 11:11

不動産大手3社の状況は同じ、不動産マーケットを横目で眺めるだけ

~ 不動産銘柄に乗り遅れたなんて事にはならない、大手3社の状況を少し見ておけばいい。 ~

不動産大手3社の第3四半期決算。

・三井不動産 平成21年3月期 第3四半期決算短信
・住友不動産 平成21年3月期 第3四半期決算短信
・三菱地所 平成21年3月期 第3四半期決算短信

どこの決算も内容は同じ。つまり、オフィスビル賃貸は堅調、それ以外は減速、特にマンションや戸建て販売の減速が大きい。各社の説明資料が参考になります。

・三井不動産 平成21年3月期第3四半期決算短信補足説明資料
・住友不動産 平成21年3月期 第3四半期 F A C T S H E E T S
・三菱地所 FACT BOOK 2009/3 第3四半期

オフィスビル賃貸に関してはまだそれほど空室率は上昇していないけど、これから上昇してくるんじゃないでしょうか?なぜなら、不動産調査会社が発表している首都圏のオフィスビル空室率は順調に上昇しているわけで、そういう流れの影響をいずれ受けざるを得ない。

マンションと戸建ては減速しているとはいえ、さすが大手。ブランド力と販売力があるのでしょう。他の不動産屋の減速と比べたら全然へっちゃらですな。

まあ、大手3社の決算書を眺めていろいろ数字をつついても仕方ない。大まかな流れをつかめばそれでOKですよ。3社の中でどれが一番に以下なんて考えるだけ時間の無駄。それが知りたければアナリストのレポートでも読めばいい。

上がるときは全部同じように上がる。下がるときもまた同じ。業績の推移もまた同じ。

200902061.gifいつ買うか、だけが問題であって、3社のどれを買うかなんて問題じゃない。

相対的には三菱地所がより上がる可能性が強いので、底だと思えば素直に三菱地所を買えば事足りると思うんです。

で、今はまだまだ強気で買えるはずもない。徐々によりたくさんの注意を払っていく場面であって、横目で様子をうかがっていればいいんじゃないですか?不動産銘柄は時々ぐっと上がったりして、乗り遅れた?なんて思うかも知れませんけど、そんなはずないですねえ。

不動産・マンデベ・流動化
オフィスビル マンション 三井不動産 三菱地所 不動産 住友不動産 戸建て

2009/02/06 09:09

日本綜合地所、予想通りの倒産、負債総額2000億で会社更正手続

~ 不動産マーケットがおかしくなるのを見誤り、積極的に土地を仕入れ過ぎたのがダメだった。 ~

日本綜合地所が倒産。負債総額1975億円で会社更生手続きとなりました。

社更生手続開始申立てに関するお知らせ

まさに予想通りの倒産ですな。

ついでに子会社2つも倒産。

当社子会社の会社更生手続開始の申立ておよび債権の回収不能に関するお知らせ

プレスリリースにはこう書いてあります。

当社は、平成20年3月期に過去最高益を計上するなど、同業他社との差別化に成功していたことから、さらに業容を拡大すべく、積極的にマンション用地を買い増し、平成20年9月末には約1465億円の棚卸資産を保有するようになりました。

200902054.gif倒産しても勘違いしているようです。「同業他社との差別化に成功していた」からじゃんじゃんマンションが売れて業績が良かったワケじゃない。

その時期はどこのマンデベも同じ状況であって、それは単に経済状況がそうなっていただけなんですよ。

代表取締役社長は西丸誠。筆頭株主も同じ。

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マンション マンデベ 不動産 倒産 日本綜合地所


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