カテゴリー: 不動産・マンデベ・流動化

2009/10/01 14:02

日神不動産、不動産市況の底を見て分譲用地の仕入れを再開

~ マンション市況は決して良くない、それでも不動産屋を無視しておけばよい局面は終わった。 ~

日神不動産が仕入れを再開。

マンション分譲用地取得再開に関するお知らせ

不動産屋、特にマンデベや流動化企業、が仕入れを再開するというお知らせがあちこちで出てきている。いよいよ不動産マーケットが底だという判断があるのと、いい加減に仕入れをしなければ売るものがないという事情と、両方があるわけです。今回の日神不動産も同じですな。

不動産市況の底打ちと、当社在庫物件の適正水準への減少に伴い、昨年来控えていたマ ンション分譲用地の取得を再開いたしました。

取得価格は、3物件合計で1,100 百万円となり、今後、日神パレステージシリーズのマンションを3棟建設し、分譲する(完売した場合の売上高4,720 百万円、戸数148 戸)予定であります。

マンションは土地を仕入れてから売るまで1年から1年半かかるわけで、今回の仕入れが売上になるのは2011年3月期になる。

マンション販売戸数や在庫数、販売単価などの不動産マーケットデータを見ると、まだまだ底打ち下なんて言えないように思いませんか?日経の記事を読んだりしてみてもマンション市況は最悪という論調ですしね。

まあ、それは間違いではないと思うんです。

でも肝心なのは先行き。3ヶ月、半年、1年先はどういう方向にあるのか。究極的には、株を買って儲かるのか。

考えなければいけないことは沢山ある。亀井のおっさんが借金返済猶予をするなんて言うから、不動産屋に金が回らなくなりそうで株が急落するなんて事だってある。そうじゃなくても、資金調達力は重要だけど。

いずれにしても、もう何度も書いたけれど、不動産屋は完全に無視しておけばいい局面は既に終わったということ。

不動産・マンデベ・流動化
マンション マンデベ 不動産 日神不動産



2009/09/15 22:10

飯田産業、第1四半期は計画通り順調、建て売り住宅は底を見た

~ 不動産マーケットの順序、安い戸建て、オフィスビルやマンション、一番最後に流動化。 ~

飯田産業の第1四半期決算。

平成22年4月期 第1四半期決算短信

会社計画通りに順調に業績回復。

飯田の主張。

マンション分譲会社をはじめとして、多くの不動産会社が事業規模を縮小せざるを得ない事態となるなかで、販売価格の低下、低金利の住宅ローンや、住宅取得減税をはじめとする政府による住宅に関連する景気刺激策などによって、顧客の購入意欲を喚起するような低価格帯の住宅の需要が堅調に推移し、このような住宅を供給できる企業にとっては、業績の好転の追い風となりました。

マンションは売れないよ、でも安い建て売り住宅は売れるよ、ということですか。確かに、マンション販売戸数は下げ止まる気配がない。一方で、パワービルダーの販売状況はもう悪化していない。

そして何より、戸建ては売れば利益が出る状況になった。もう損が出ようがナンだろうがとにかく売り払えという事はなくなった。

これからの順番としては、オフィスビル空室率、賃料、マンション販売、マンション価格、そして最後に流動化ですか。最初の4つは順不同でも、流動化はどうやっても最後。

ってことになれば、これから注意してみていく株は分かるというもの。

不動産・マンデベ・流動化
パワービルダー 不動産 建て売り 戸建て 飯田産業

2009/09/13 15:03

ダヴィンチ、パシフィック丸の内の借り換えできず評価損を計上

~ 芝パークのローン借り換えは大丈夫なのか、ノンリコースなので業績インパクトは大きくない。 ~

ダヴィンチ・ホールディングスがパシフィックセンチュリープレイス丸の内でデフォルト。正確にはまだ期限が到来していないので、可能性としてありますよという発表ですが、ダメでしょうな。でなければ今発表する理由もありますまい。

子会社における棚卸資産評価損計上の見込みに関するお知らせ

ノンリコースローンなので23億円の純損失。今期の最終損失(まさか最終利益はないでしょう)がいくらになるか分からないけれど、とりあえず株主資本は130億円以上あるので大丈夫でしょう。

後は芝パークですか。これも資金の借り換えができないと同じような結果になるのかと。

この辺りのローン借り換えは既に決算発表やその資料で「なんとかしようと頑張っています。何とかなりそうです。」的な発表があったが、最後にはなんとかならなかった。

それにしても、ノンリコースローンなのだから貸した方も不動産の担保価値はOKと判断したってこと。投資は自己責任、ですか。

不動産・マンデベ・流動化
ダヴィンチ・ホールディングス ファンド 不動産 流動化

2009/09/09 22:10

トーセイ、新株予約権で資金調達、中古マンション再生ビジネスを開始

~ ついに流動化銘柄にも「来るべき投資機会が到来した」らしい、嘘かホントか、さて。 ~

トーセイが新株予約権を発行する。

行使価額修正条項付き第4回新株予約権(第三者割当て)の発行及びコミットメント条項付き第三者割当て契約に関するお知らせ

下限が31500円。下限での潜在株式数が8万株で発行済株式38万株の21%。ひゃー、嫌ですねえ。

しかし、プレスリリースを読む限りでは、今回のスキームはトーセイにかなり有利なように思える。引受先はメリルリンチですけど、まさか100%儲かる確信がなければ引き受けないだろうから、トーセイに有利とは言っても、既存の投資家とかが損するんでしょうけどね。

いずれにしても、うわぁエゲツないっ、って事は感じられないスキーム。不動産マーケットがそこまで回復しつつあるって事だと考える。

じゃあ公募増資したらどうかって話ですが、さすがにそこまで勇気はないって事じゃないかと。

一部の住居系物件・中小型収益物件については事業会社・個人富裕層の実需取引が活発化し、金融機関等による不動産事業者の選別も一巡するなど、事業環境に一定の変化が確認されつつあります。

当社グループは、これらを不動産市況の底打ちの兆候と捉え、来るべき投資機会が到来したと判断し、昨年来差し控えていた仕入れをこのたび再開することと致しました。

ほほぅそうですか、「来るべき投資機会が到来した」のですか。

これは本当だろうと思う。

ずばりピンポイントで底打ちなんて分からんけどね、後で振り返ればこの辺りが底だったということになるんじゃないですか?

調達した資金は流動化事業、開発事業、ファンド事業などに使われる予定。特に合わせて発表のあった、中古マンション再生プロジェクトに使われるようですな。

『中古マンション再生投資プロジェクト』開始のお知らせ

当社は資金調達環境および不動産市況の底打ち状況に鑑み、昨年来差し控えていた仕入れを再開するとともに、新たな商品企画を模索してまいりました。この度、当社の主力事業である不動産流動化事業における新たなビジネスモデルとして『中古マンション再生投資プロジェクト』を開始しましたのでお知らせいたします。

仕入れ再開。数年来の資産処分を終えて、仕入れが復活。うーん、考えさせられますな。

各社在庫圧縮が進み、住宅市況に底打ちの兆しが見られるなど、個人向けの住宅販売については底堅い需要があると見られております。

中古マンション市場においても首都圏の売買成約率が今年3 月以降5 ヶ月連続で前年同月比増加となるなど、底打ちが顕著に現れております。

ほほう、「底打ち」という言葉を使えるんですね。

流動化銘柄の株価は底から考えれば既に数倍になっているものが多い。高値は遥か上なので、高値からの下落率でいえばまだまだ相当なものではある。先は長い、焦らずじっくりやっていけばよろしいかと。

不動産・マンデベ・流動化
トーセイ ファンド マンション 不動産 流動化

2009/09/09 22:10

ファースト住建、戸建て分譲マーケットの底打ちで仕入れを積極化

~ ここ何年か禁句だった「仕入れ」が復活、仕入れて売れば利益が出るという状況に戻った。 ~

ファースト住建の第3四半期決算。

平成21年10月期 第3四半期決算短信(非連結)

景気の良い話だけ抜粋。

不動産市場におきましても非常に厳しい状況ではあるものの、販売価格が所得の状況に即した水準にまで低下すると、住宅ローン減税による効果と相まって次第に住宅需要が喚起され始めております。

春先からは販売価格に下げ止まりの兆しが見られるようになったため、完成在庫の圧縮を進めた結果、戸建分譲事業における収益性も徐々に改善しております。

底打ちの兆しが見られ始めている最近の住宅需要の動向に速やかに対応し、将来の収益機会に備えるために、新たな分譲用地の仕入に取り組んでまいります。

ここ何年か、不動産屋にとって「仕入」は禁句でしたな。仕入は悪、とにかく売って処分して資産を圧縮。その過程で損が出るわ出るわ、債務超過で力つき倒産した会社も続出したわけですよ。

そしてようやく、仕入れができる状況になった感がある。当然ですけど、今まで仕入れがゼロってワケじゃないですよ。全体的なモメンタムの話ね。

ファースト住建は同時に上方修正も発表している。増額幅はデカイ。

利益面におきましては完成在庫の圧縮のほか、建築原価の見直しによるコスト削減や適正な価格での分譲用地仕入れに努めた成果として、利益率の改善が当第3四半期会計期間から表れ始め、戸建分譲事業における営業利益、経常利益が当初の見通しを上回る見込みとなりました。

仕入れて売れば利益が出るようになったと、そういうことでしょ。ようやくそういう不動産マーケットに戻ってきた。でも、基本的に不動産の中でも戸建て分譲だけの話だと言うことには注意が必要かと。

不動産・マンデベ・流動化
ファースト住建 不動産 戸建分譲

2009/09/09 22:10

東栄住宅、2Qは黒字を確保、BSもすっきりし、最悪期は脱した

~ 株価は既に動き始めている、焦る必要はない、不動産マーケットはまだまだ暗いのだから。 ~

東栄住宅の第2四半期決算。

平成22年1月期 第2四半期決算短信

戸建分譲がメインの不動産屋には改善が見られますが、東栄住宅も状況は同じようですな。

当第2四半期連結累計期間におきまして上記の政策の進捗により、在庫に占める新規物件の割合が増加したこと、人件費及び建築コスト削減の効果が表れたことから、収益性が改善し、営業損益は営業利益へと転じております。更に通期におきましても、引き続き経営改善策及び経営合理化策の効果により業績回復基調が継続すると見込まれることから、経常利益、当期純利益ともに黒字化を見込んでおります。

また資金面におきましても、上述の業績回復により資金繰りが安定したこと、主要な金融機関より今後も従来どおり継続して支援するとの同意をいただいていることから、今後の資金繰りについての懸念は解消しているものと判断しております。

BSを見ると販売用不動産は前期末の300億から54億まで急減している。上の文面からすれば、単に叩き売って減らしたわけではなくて、黒字確保で売れたと言うことでしょう。実際、2Qは黒字を確保している。

こうなるとキャッシュフローにも余裕ができるわけで、借金の返済も進んだ。当然、継続の疑義も消える。立派じゃないですか。

戸建てはどうやら底を打ちましたな。不動産マーケットが底を打ったわけではなくて、企業業績の悪化が底を打ったというのが正しいとは思うが。

ご存じの通り、戸建て分譲企業の株価は既にぶっ飛んでいる。まあ、焦らず気長にやっていけばいいんじゃないですか。

不動産・マンデベ・流動化
不動産 戸建て分譲 東栄住宅

2009/08/15 07:07

ダヴィンチ、資金繰りは大丈夫か、流動化ビジネスに光は差さない

~ ファンドの手数料だけで成り立つビジネスモデルではなかったのか?それが強だったような? ~

ダヴィンチ・ホールディングスの第2四半期決算。

平成21年12月期 第2四半期決算短信

数字的には悲惨ですな。かといって驚くようなことでもない。継続企業の前提に関する注記はついたまま。

いつも発表される決算説明資料。

2009 年12月期(第12 期)第2四半期決算の概況

とりあえずツッコミどころ。

REITによる物件購入の動きが始まれば、私募ファンドの出口戦略にも明るい兆しが見えてくると考えられる。

結局、REITが復活しないと最後の押し込み先が無いのでどうにもならない。ファンド間で転がして儲かった数年前の状況は返ってこないのだからね。でも、あと10年もすればそういう時代がもう一度やってくるのは歴史の示すとおりでもある。

実際の不動産取引においては、立地が良く需要が強い賃貸住宅の取引はされているものの、オフィスについては大型物件の取引は細ったままで、確認できる取引の殆どが小型物件の投売りという状況が続いている。

以前は賃貸住宅が全然動かずオフィスがそれなりに取り引きされている、という趣旨でしたけれど、それとは正反対になったようですな。

東京都心については、オフィス賃料の水準が低下してきているので、ビルの空室率はそう遠くないうちに底打ちすると予想される。

そうでしょうねえ。

ダヴィンチが一番得意とする不動産私募ファンドの運用に集中し、それ以外の事業については来年度までに譲渡する

川上、川中、川下を全部抑えるビジネスモデルは失敗でした。

BNPパリバプリンシパルインベストメンツジャパンとのコミットメントライン契約に基づく借入金250億円のうち、30億円を7月1日付けで期限前弁済している。借入金の最終弁済期限延長に向けた基本合意は得ており、現在はその具体的な方法についての協議を行っている。

BNPパリバからの借金については基本合意ができている模様。決算短信には基本合意とかいう言葉はない。ニュアンスから予想しろって事ですか?「基本合意は得ており」という言葉があるかないかでずいぶん違うような気がする。

ダヴィンチ芝パークについては複数のレンダーと新規のローン調達および期限延長について交渉しており、パシフィックセンチュリープレイス丸の内については既存債権者との間で協議を行っている。

まだ協議が終わらないんですね。

地方の物件を中心にデフォルトが発生し、ファンドに一定程度の損失が発生する見込み。 地方は苦しい。

V号ファンド「ノービル」については、エクイティの募集は完了しており投資可能な状態にあるが、不動産マーケットにノンリコース・ローンの供給が戻るまで投資の開始は見合わせる。

デットは集まらない。不動産ファンドに貸し付ける金融機関はまだ無い。ダヴィンチでこんな状態なのだから、他のファンドの状況も想像に難くない。

リアルエステイト・オポチュニティ・ファンドのIII号「ムーンコイン」及びIV号「カドベ」の運用手数料収入のみで会社運営が成り立つ規模まで組織をスリム化する。

ダヴィンチの以前の言い分では、運用手数料収入だけでもやっていけるのがダヴィンチモデルの強みではなかっただろうか?確かそういう説明があったはず。そういう時期があったのは事実だけど、組織肥大化で今はそうではなくなったということですか。

不動産流動化企業に光は見えない。

株価は相変わらず高ボラティリティーなのでトレードには非常に良いですな。それに、倒産さえせず生き延びるのであれば、株価が底値圏であるのは間違いないはず。もっとも、「圏」は広いけどね。

不動産・マンデベ・流動化
REIT ダヴィンチ・アドバイザーズ ファンド 不動産 流動化

2009/08/04 22:10

フジ住宅、予想外の上方修正、堅実保守的な不動産屋がこれなら

~ 不動産マーケットさえ反転すれば、という積極姿勢組の業績反転が近づいている気配(住宅)。 ~

フジ住宅が上方修正を発表。

業績予想の修正に関するお知らせ

2009080407.gif

通期では30%の増額。下半期は上半期の分だけの上乗せというのが会社の説明。

第1四半期決算も。

平成22年3月期 第1四半期決算短信

フジ住宅の上方修正は意外な驚きじゃないですか?フジ住宅はとても堅実な会社で、こんなに保守的な不動産屋があるのかと驚く。ここ数年の激震を生き延びた、厳しいだろう今後数年も生き残ることを第一に考える、というぐらいの会社ですからね。

そういうこともあって、不動産マーケットが底打ちさえすればジャンジャン儲けようなどという会社体制になっていない。その証拠に、今後数年については業績をほとんど伸ばさない計画。

それにも関わらず増額できるといことは、不動産マーケットがそれなりに回復してきて、思わず増額になってしまった感じのはず。

フジ住宅でさえそんな状況なのだから、不動産マーケットさえ回復すれば、とチャンスを窺っている不動産屋の業績が回復するのが見えてきたように思う。

不動産・マンデベ・流動化
フジ住宅 不動産 住宅 戸建て

2009/07/19 06:06

タクトホーム、今期は強気の数字、流れは微妙に変化している

~ 飯田産業と並んで業績回復を計画、盲目的に信じられないが、微妙な変化は感じられる。 ~

タクトホームの決算発表。

平成21年5月期 決算短信(非連結)

200907172.gif前期は期中に2度の下方修正があって、最後は赤字で終わり。期初の計画では不動産屋としてはそれなりに良い数字出していた。終わってみれば赤字。

販売棟数は期初計画比で-10%ほどで、それほど狂いはなかった。結局、不動産マーケットの軟化が激しくて、売価を下げて利益が圧迫された。

今期の計画は、売上-31%、営業利益+640%、経常利益と純利益は黒字転換、EPSが3000円。販売棟数の計画は1400(上半期650、下半期750)。

信憑性はどうなのか?問題は、果たして前期と同じように、売れないから値下げして、結局は儲からないという結果にならないかということ。

前期よりはその心配は少ないと思う。前期は棚卸資産300億円以上でスタートしたわけですが、今期は160億円。仕入は極力抑えてきているので、それほど高値で掴んでしまった土地はないと予想。そうなれば、計画以上に安く売らなければならない物件も少ないはず。

もっとも、建て売りはマンションと比較して、仕入れと販売のサイクルは短く回転率の高いビジネス。これを忘れて棚卸資産の規模だけ考えると間違える。

既に飯田産業は強気の計画出している。飯田産業に比べればタクトホームの業績は大人しいものだ。

不動産企業がだんだんと業績回復を匂わせ、不動産マーケット回復の可能性をほのめかすようになっている。もちろん会社側の予想数字を鵜呑みにするのは危険ですけれど、流れが微妙に変化してきている事を感じる必要はあると思う。

不動産・マンデベ・流動化
タクトホーム パワービルダー 不動産 住宅 建て売り

2009/07/12 10:10

トーセイ、不動産マーケットの底打ちと物件取得の再開を宣言

~ 不動産マーケットの底が見えたような説明が不動産企業の短信に増えてきた。 ~

トーセイの第2四半期決算。

平成21年11月期 第2四半期決算短信

おっ!と思わず声を上げたくなるのはこの部分じゃないですか?

なお、当社は、これまで、来るべき投資機会に備え、低価法の早期適用・棚卸資産の販売促進・有利子負債の圧縮を推進し、経費削減策を進めるなど、財務健全性の強化に努めてまいりました。その結果、当第2四半期末で自己資本比率約35%を実現するなど財務基盤の再構築が進展いたしました。今後は資金調達環境の改善状況および市況に鑑み、住居系物件及び10 億円以下の収益物件(オフィス・マンション)を中心に、来るべき投資機会が到来したと判断し、昨年来差し控えていた仕入れを再開することといたしました。平成21 年5月にアクイジションチームを編成し、東京23 区を中心としたオフィス、マンション等の収益物件を中心に仕入れを行ってまいります。

来るべき投資機会が来た。つまり、不動産マーケットは底だと。それは何も、不動産価額が下げ止まったとか、空室率がピークアウトしたとか、そういう不動産だけの事を言っているのではないはず。

マクロ経済や資金調達環境、自分のバランスシートや経営体制、そういう諸々の状況を全部ひっくるめて、来るべき時が来た、って事ですよね?

結果として、「住居系物件及び10 億円以下の収益物件(オフィス・マンション)」の仕入開始ですか。ただ、「収益物件」と説明しているのは、賃貸用物件って事ですか。しかしそういう物件だって、不動産マーケットが底と思わなければ買わないでしょ。

トーセイの言うことを鵜呑みにできないのは言うまでもない。

ポイントは、最近チラホラと不動産会社の短信で「そろそろ不動産マーケットは底ですよ」的な説明が見られるようになった事。

で、株ですけど、不動産銘柄は相変わらずものすごいボラが高い。デイトレがうまい人には最高のセクターじゃないですか?安くなったところは思い切って買い、吹いたところは躊躇なく売り、そうくしながら中期ポジションを持てたら最高ですね。そうはうまく行かないけどね。

不動産・マンデベ・流動化
トーセイ ファンド 不動産 流動化

2009/07/03 11:11

ダヴィンチが250億円の借金に苦労するのは低株価だから

~ 株価が低くて新株予約権が転換されない、耳揃えて返すか返済期限の延長か、さて。 ~

ダヴィンチ・ホールディングスの資金繰り。

借入金の一部期限前弁済並びに自己新株予約権の取得及び消却に関するお知らせ

この250億円は既に1Q発表の時に出てきた問題なのですけど、まだ片が付いていなかったのね。弁済期限は2010年3月なので、そんなには焦る必要はないって事ですか?

もともとは新株予約権が行使されることでBNPパリバからの250億円がちゃらになる計画だったわけでしょ。それがこれだけの低株価で実現しなくなった。だから耳揃えて返すか、弁済期限を延長するか、なんとかしないといけない。

今回は30億円を期限前弁済するってことで、25,000個の新株予約権のう3,000個を取得して消却。これによって、

現在当社は本借入についてBNPPIJ 社と最終弁済期限延長のための協議を行っております。今回の一部期限前弁済はこの協議の円滑化に寄与するものと考えております。

ということで、弁済期限延長協議が円滑に進むらしい。

ここのところ、不動産銘柄がビュンビュンと値を飛ばしていますけど、流動化銘柄の筆頭でもあるダヴィンチの伸びがイマイチ良くない。この250億円(残り220億円)について心配しているからでしょうかね?そうじゃないとは思うけど。。。。

不動産・マンデベ・流動化
ダヴィンチ・ホールディングス ファンド 不動産 流動化

2009/06/18 20:08

ダヴィンチがDAオフィスREITを売却、栄枯盛衰は繰り返す

~ 川上、川中、川下戦略を放棄、数年前のように不動産転売で儲けられる時代は当分来ない。 ~

ダヴィンチ・ホールディングスが傘下REITのDAオフィス投資法人を売却。買うのは大和証券グループ。

子会社の異動を伴う株式の譲渡及び特別利益の発生に関するお知らせ

DAオフィス投資法人からのリリース。

大和証券グループとの取り組みに関するお知らせ

正確には、DAオフィス投資法人の資産管理会ダヴィンチ・セレクトを売却するわけですけど、そういうテクニカルな意味よりは、実質的に傘下REITを売り払うってことですな。

DAオフィスREITは積極的に借金返済を進めてきたので、負債比率はREITとしては異様に低い。多分、全REITの中で一番低いんじゃないか。一番じゃないにしても、トップ集団でしょう。ダヴィンチの信用が無くて借り入れできないとも考えられるし、こういう不動産マーケットで戦略的に借金を少なくしてきたとも考えられる。両方あると思う。

レバレッジをかけて不動産投資をすることで利回りを高めるのがREITの魅力なのにね。

ま、そんなことはどうでもいい。ダヴィンチがREITを手放したら、私募ファンドなどの物件はどう処分するのでしょうか?けど、REITを持っていても不動産マーケットがボロボロでDAオフィスREITに物件押し込みはできなかったわけです。今REITが無くなっても状況は変わらないはず。

そうは言っても、従来からダヴィンチが描いていた、川上、川中、川下という流れの川下が無くなってしまうわけでしょ。どうするんですか?何か新しい戦略があるんですか?

現在、上場REIT 市場ではこのような資産運用会社を巡る再編が急速に進んでおりますが、これを機にREIT 市場が適正水準に戻り、REIT インデックスが不動産マーケットに適正な売買価格水準(CAP)を提供することにより、現在完全に低迷している不動産取引が正常に戻ることを期待しています。また、同時に、当社グループのコア事業である不動産私募ファンド事業の出口戦略も確実になっていくことと確信しております。

つまり、不動産マーケットがまともになれば、また私募ファンドの物件を転売して儲けるという出口戦略が復活すると言うことでしょう。川下REITに押し込まなくてもいいわけですな。

考えてみると、バブル崩壊後ずっとダメだった不動産マーケットにようやく芽が出てきたところで儲けたのが新興不動産ファンド。新興不動産ファンドはバブルの後遺症は全くないので身は軽かった。プチ不動産バブルが来た。そして儲かった。

儲けた筆頭がダヴィンチでしたな。

でも、今はバブル崩壊を食らった不動産屋と全く同じになってしまった。プチ不動産バブルの前であれば、ダヴィンチが積極的に買っていく立場だった。それが今では逆で、こんな不動産マーケットが低迷している時期に売らなければならない。

ということはですよ、バブル崩壊後=プチ不動産バブル前に新興不動産ファンドが芽を出していたように、プチ不動産バブル崩壊後=今の不動産マーケット低迷時に新しい不動産屋が芽を出しているに違いない。

プチ不動産バブルの後遺症が無くて身の軽い人達。広い意味での不動産マーケットから新しい市場を作って儲けていく人達。どこにいるんでしょうね?

こういう栄枯盛衰はいつの世も繰り返す。そこに投資のチャンスはある。

不動産・マンデベ・流動化
REIT ダヴィンチ・アドバイザーズ ファンド 不動産 大和証券グループ 流動化

2009/06/17 02:02

飯田産業、強気の利益計画、株価は本当かもね?と言っている

~ 過去最高数字の70%まで回復すれば凄いこと、飯田以外の不動産屋でも状況は同じ。 ~

飯田産業の決算。

平成21年4月期 決算短信

今期の業績予想は、売上げ+8%、営業利益+207%、経常利益+309%、純利益+371%。EPSは124円で配当が30円。

数年前の流動化銘柄の業績成長を見ているようですな。200%とか300%とか言っても、前期の数字が低すぎるから絶対額は知れてるでしょ、なんて思うかも知れませんけれど、絶対額も実はスゴイ数字だ。

売上高は1126億円、経常利益が73億円、純利益が38億円。過去最高の業績は2004年4月期で、その時の数字のざっと70%というところ。過去最高数字の70%は高いでしょ。その数字も立派だし、何より飯田産業は前年度も、前々年度も赤字になっていない。不動産企業としては褒めてあげたいと思う。

ただし、飯田産業は2008年4月期の決算でも、2009年4月期は急激な利益回復を見込んでいた。結局、下方修正を繰り返して、減収減益の決算になった。まあ、その時は誰も飯田産業の数字なんて信じられるはずもなかったわけです。不動産マーケットはボロボロだったからね。

で、今回の数字ですけど、もしかしたら達成するんじゅあないかい?ひょっとするとひょっとするなあ、という感覚ではなかろうか。

昨年10月以降、当社は仕入の厳選とともに、顧客の購入意欲の喚起を促す価格帯の商品を提供するために、いままで通り住宅性能表示制度に対応しつつ建設原価を削減することに着手した結果、昨年11月以降で10%、今年2月からは約14%から最大で20%強の建設原価の削減を達成しました

11月以降販売契約ベースでは、前年実績を上回るようになってきましたが、第3四半期の売上(決済ベース)に寄与するまでには至りませんでした、しかし販売契約棟数の対前年比増加の傾向は、その後も続いて推移し、第4四半期連結会計期間において、上記の対策の成果を一部出すことができました。

200906161.gif飯田産業に限らず、不動産の売れ行き悪化が落ち着き、徐々に回復してきているという話はあっちこっちで出てきている。

株価はずいぶん上げている。こうなると飯田産業の業績予想数字も信じた方がいいんじゃないかとも感じますな。

忘れちゃいけないのは、もし飯田産業の数字が本当であれば、数字がいいのは飯田産業だけじゃない。他の不動産屋も同じって事。もちろん不動産屋さん全部じゃないにしても、飯田産業と同じように利益が回復する企業は続出する。

よーく考えよう。

不動産・マンデベ・流動化
パワービルダー 不動産 戸建て 飯田産業

2009/05/20 17:05

ダヴィンチ、軍艦ビルを売らなくても資金繰りには問題なし?

~ 流動化ビジネスは息絶えたのか、少なくとも今年や来年に復活することはない。 ~

ダヴィンチ・ホールディングスの第1四半期決算。

平成21年12月期 第1四半期決算短信

軍艦ビルを売らないと資金繰りがどうだとか言う噂があったけれど、どうなったんですか?単なるデマという可能性もありましょう。

ダヴィンチの主張では資金繰りは大丈夫そう。BNPパリバが250億を耳揃えて返せって言わない限り資金繰りには問題ないって事ですな。となれば、軍艦ビルは売らなくてもいいって事ですか?

BNPPIJ社からの借入金250億円の返済期限の延長を前提とした場合、当第1四半期会計期間末現在より1年間に販売用不動産等の売却収入がないと想定した場合においても営業活動に支障をきたすことのない必要十分な資金を確保しております。また当第1四半期連結会計期間末現在の1年内返済予定の長期借入金のうち4,666百万円には財務制限条項が付されておりますが、当第1四半期連結会計期間末現在においての抵触はありません。

それにしても、ダヴィンチあたりの流動化企業がそれなりの状態になって欲しいですな。やっぱり最低でもそうじゃなければ、他の流動化銘柄だってダメだろうと思うんです。それとも、もう流動化っていうビジネスは息絶えたのでしょうか。

確かに、レバレッジをガンガン効かせたカネがジャブジャブあって、それが流動化の元になっていたわけです。レバレッジがなくなった今、流動化ビジネスが成り立たなくなったとも言える。

もちろん不動産価格の高低や景気の善し悪しも関係してくる。

全部ひっくるめて考えても、あれだけの相場を作った流動化銘柄が、今年や来年に復活してもう一度相場を作ることはないでしょうな。10年後、みなさんが流動化なんて忘れた頃に、バブルが再びやってくる感じでしょうか。

気長に行きましょう。

不動産・マンデベ・流動化
ダヴィンチ・ホールディングス ファンド 不動産 流動化

2009/05/20 11:11

フィンテックグローバル、それらしい事を言っても、お先は真っ暗

~ 投資銀行とは名ばかり、結局不動産マーケットが良くならないとフィンテックの業績もダメ。 ~

フィンテック グローバルの第2四半期決算。

平成21年9月期 第2四半期決算短信

下方修正もあって酷い数字ですな。下方修正は貸倒引当金や貸倒損失などで92億円。あと繰延税金資産の取り崩しで8億円。その他なんやらかんやらで、結局220億円の利益減額。売上が20億しかないのにね。

それでも資金繰りは大丈夫そうだとは言っている。

一方で、当社グループの金融機関借入については、連結しているSPC向けのノンリコースローンを除くと、第2四半期末で2,105百万円まで減少し、今後は約定弁済への対応を残すのみとなっており、金融機関との関係に問題は生じておりません。

嘘じゃないよね?

ヘタすると通期で債務超過になっても不思議はありませんな。

で、今さら何を?って思うのが売れ残りマンションの買取り販売事業じゃないですか?

短期的な収益獲得源として、マンションの完成在庫の仕入・販売事業を開始しております。

もともと何をやろうと息巻いていた会社かを思い出すと、ため息しか出ませんな。ブティック型の投資銀行なんてかっこよい言葉を使うけど、それらしい仕事は何一つしていないような気がする。もっとも、しようとしていたとは思うのだけれど、全く実を結ばなかったということですな。

玉井社長の決算説明動画もあるので見ておきましょう。何とも情けない内容ですけどね。

っていうか、言ってることが意味不明です。「それらしい単語を無くても良い多くの形容詞・副詞で修飾しながら接続詞を使って微妙につなぎ合わせた文章を口から発している。」←この通りの説明の仕方なんですよ、玉井社長。この文章ってそれらしく聞こえるけど、意味無いでしょ。そういうこと。

それでもこういう動画を載せる気概は立派です。

不動産・マンデベ・流動化
フィンテック グローバル 不動産 投資銀行

2009/04/21 19:07

フージャース、かつての優良マンデベ・誠実社長が倒産寸前

~ 債務超過まであと一歩、今期1Qが赤字なら債務超過は確実かと、恐ろしい。 ~

フージャースが下方修正を発表。

平成21年3月期 通期業績予想の修正に関するお知らせ

こりゃひどいですな。純利益は137億の赤字へ100億円以上の下方修正。5月15日の決算では、自己資本比率はかろうじてプラスという数字まで減少することになりましょう。今期1Qが赤字なら、債務超過転落じゃないですか?

フージャースの発表にあるとおり、東証2部への降格、時価総額の小ささで上場廃止、と言うようリスクも十分ですな。そして何より、倒産というリスクも覚悟しておくべき。

それにしても、かつて優良マンデベと呼ばれたフージャースですが、見る影もありません。誠実と言われた社長も、持株は担保処分でどんどん減っているしね。なんて事はない、数年前は不動産マーケットが良かっただけということですか。

ま、不動産に限らず、世の中全ての企業の業績なんて、マーケットが良いか悪いかでしかないけどね。

不動産・マンデベ・流動化
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