アーカイブ: 2008年9月30日

2008/09/30 23:11

ケネディクス、コミットメントラインの設定

~ 会社の説明通り、コミットメントラインの設定は貴重でしょう。 ~

ケネディクスのファイナンスが順調っぽい。

コミットメントラインの設定について

プレスリリースの中にある通り、

本件コミット枠は毎年更新を重ねているものですが、本年度の継続にあたっては、昨年度の契約に対して規模を縮小することとなりました。しかしながら、不動産業向けシンジケートローン市場が極めて低調に推移する中、物件を特定しないコミットメントラインはとくに希少な例となっており、200 億円を超える金額で更新に至ったこと自体が、当社に対する金融機関からの信頼を裏付けるものと捉えております。

確かにその通りではなかろうか。倒産する可能性の高い不動産屋というより、生き残って残存社利益を享受しそうな不動産会社のような気がする。

不動産・マンデベ・流動化
ケネディクス 不動産



2008/09/30 23:11

スターマイカ、この不動産マーケットで業績は好調

~ 安定家賃収入があり、実需の中古マンションを手がける。 ~

不動産がこれだけ厳しい中にあって、スター・マイカの業績は飛び抜けて順調と言えそう。

平成20 年11 月期 第3四半期財務・業績の概況

決算説明資料

第3四半期までで売上こそ微減であるものの、利益は前期比プラス。通期計画でも同様で、売上、利益共に結構な成長を維持する予定。うーん、これってすごくないですか、今の不動産マーケットでは。

やはり、ビジネスモデルの違いでしょう。スターマイカは所謂不動産流動化に力を入れてはいない。中古のマンションを買って、所有して、売るというのが基本的なビジネス。マンションの中でもファミリーマンションを中心とする。

稼働中の中古ファミリーマンションを1戸単位で買い、まずはそのまま所有する。高級マンションではなくて、標準的な、普通の庶民が買い手になるような物件。だから、大きな流動化案件が一つできるかどうかで業績がとてつもなくぶれる流動化企業とは違う。小口物件を積み上げるわけだ。つまり、投機・投資としてのマンションではなく、実需のマンションと言える。

200809301.jpg

稼働中は持ち続け、その間は賃料が安定的に入ってくる。この安定家賃収入が業績の安定感に結びつくのは言うまでもない。図で示すとこんな感じになってとても分かりやすい。この図は決算説明資料より。つまり、右下(スターマイカ)に近づけば近づくほど、不動産屋から不動産を買って不動産屋に売る、というビジネスから、個人から不動産を買って個人に売る、というビジネスになっていく。実需、に近づく。

とりあえず、この決算説明資料を見るとよく分かる。さらに、この決算説明資料は、不動産株で儲けようという人だけではなく、マンション購入を考えている人にも少し役立つ。特に、3.市場環境のところにある「中古マンションにおける築年数経過時の価格推移」はマンション購入前に読んでおくべきでしょう。

新築マンションは買ったその日からぐんぐん資産価値が下がる。買ってすぐに、全く住まずに売っても中古マンションで、価格はぐっと下がる。悲しいかな、これが日本の不動産マーケット。10年落ちのマンションを買うのが一番賢い選択肢と言えます。

少し話がそれたが、スターマイカの業績は好調。株価は他の不動産屋と変わらず思いっきり売られている。じゃあ、株は買いかと聞かれれば、否。さすがに、どんな好業績も今の不動産マーケットでは力不足ですな。株価の下値支持ぐらいにはなってくれると期待する。

不動産・マンデベ・流動化
スターマイカ 不動産 中古マンション

2008/09/30 19:07

ランドビジネス、資産の入れ替え

~ いつか見た光景、販売用不動産と固定資産を入れ替える。 ~

利益にならない不良資産を、無理矢理固定資産に振り替えて、損が実現しないことにするという会計手法がありますな。これはバブル崩壊の後、不動産が値下がりして困ったときに、大手のマンデベが、在庫として持っていた不動産を固定資産に振り替えたことで皆さん嫌な思いをしてきました。

今日のランドビジネスの発表も同じ系統のものでしょうな。

不動産ポートフォリオの所有目的の変更に伴う固定資産の異動に関するお知らせ

売るに売れない資産を固定資産にして、売れる資産を販売用不動産へ。販売用不動産は売り払って、少しでも現金を手に入れ、資金繰りを楽にしたい。結局、そういう流れなのではないかと推察します。

もちろん、こういう資産の入れ替えが、そういうマイナス向きではなくて、本当に利益を最大化する経営戦略なら全然OKなわけです。今の状況ではそう信じるのは難しいですけどね。

不動産・マンデベ・流動化
ランドビジネス 不動産

2008/09/30 19:07

神戸製鋼所の上方修正

~ 景気が悪くなれば鉄は儲からない。散る寸前の桜です。 ~

相変わらず鉄鋼が儲かっています。神戸製鋼所は上方修正の発表です。

業績予想の修正に関するお知らせ

繰り返しになるけど、鉄鋼などの市況株は今が本当に桜が散るときだと思うんですね。景気が悪くなっていくのに、鉄が儲かることはないです。今の上方修正は、原油とか為替とか、金属類の原料とか、そういう鉄の需要には関係ないところで利益が出る要因があるはず。

今は市況株を楽しむときじゃない。

市況株
市あ況株 神戸製鋼所

2008/09/30 18:06

薄膜太陽電池で三洋と日石が提携

~ 目新しさもないニュースだけど、とりあえず補足しておきたい。 ~

三洋電気と新日本石油が薄膜太陽電池を共同で製造していくというニュース。

薄膜太陽電池共同出資会社の設立協議を開始

現在主流の多結晶シリコンをたっぷり使う太陽電池は、ウェハー価格の高騰で厳しいものがある。今年、来年にかけて新工場があちこちで立ち上がり、ウェハーはぐっと安くなるというのが去年ぐらいまでの予想だった。けど、どうもそういう方向にはなさそうな気配。去年までの+30%を越えるような価格高騰は収まった感があるけど、横這いかちょい高ぐらいです。

結局、ポリシリコンをたくさん使わない技術で太陽電池を作ろうと、各社各様に頑張っているわけですな。薄膜系の太陽電池はその一つ。たくさんの会社が既に薄膜には取り組んでいる。

なので、今回の三洋と日石の提携には全然目新しさもなければニュース性もない。ただ、個人的には太陽電池はこれからの新エネルギーでは急先鋒だと思っているので、一つの動きとして捕捉しておきたい。

新エネルギー・環境
三洋電気 太陽電池 新日本石油 薄膜系

2008/09/30 10:10

ライトオンの決算発表、下げ止まり感あり

~ 月次売上は好調なので、利益がどれだけ伴うのか?結構楽しみ。 ~

ライトオンの業績が下げ止まった感がある。

平成20年8月期 決算短信(非連結)

短信の中でよく見るべきは、一番下の決算データ。もちろん景気は悪いので、業績予想もあてにならないと言ってしまえばそれまでだが、月次数字は改善している。決算説明資料もあるので参照。

説明資料によると今2009年8月期の既存店売上は97%(上期97%、下期97%)を計画している。業績を追いかけるにあたり、とりあえずは月次の数字がこれをどれぐらい上回って推移していくのか見ていく。9月の既存店月次は+7.5%と計画をずいぶん超過している。Good。

全体の売上は+0.7%(上期+1.1%、下期+3%)の予算で、9月の月次数字は+13%。Good。

9月の月次が良かったのは、前年9月がものすごく悪かったということもありましょう。しかしながら、計画を上回っているのが重要ですな。

売上数字としては今な感じで今期の出だしは好調だけど、売上点数と客数はあまりよろしくない。特に客数減は酷くて、既存店では-6%、全体で-2%。

結果、売上増は客単価の上昇に助けられていることになる。実際、客単価は+15%と高い伸びです。

で、売上の伸びが利益に結びついているのか?さて、どうでしょうね。

決算説明資料にあるとおり、「原材料高騰による個人消費の落ち込み」が業績悪化の一つの原因。原材料高騰は利益を削ぐけど、それに対抗するには値上げか販管費の削減しかない。ライトオンが値上げしているのかどうか分からない。しかし、前期の原価率は前々期に比べそれなりに改善している。一方、前々期に比べ前期の販管費は増加している。

今期の計画は原価率横這い、販管費減。前期までの傾向としては無理そうな計画でもない。が、実際こればかりはふたを開けてみないと分からない。この計画通りに進んでいるのなら、9月の月次数字と合わせて、今期の1月目は絶好調になりますな。

個人的には、絶好調に一票。

あと、いくつか数字を並べておきたい。前期、部門別では、ボトムスが売れなかった。これはデニムが下火だからと思う。デニムはいずれまたブームというか、ブームとは言わないまでも盛り返すときが必ず来る。トップスやアウターはちょい伸び。

今期計画では、全部門で横這い計画。ボトムスがどれだけ持ちこたえられるかがポイントかと。多分、ライトオンの考えも同じで、だからボトムスにフォーカスしたテレビCMなんかも流しているんではなかろうか。

店舗構成は、ショッピングセンター型が右肩あがりで、ロードサイドや路面店はドンドン閉店されている。この傾向は続く計画。消費者としては、どうせ高いガソリン使って行くなら、一度にたくさんいけた方がお得なので、ショッピングセンター有利の傾向は今後も続く。ショッピングセンターの集客力を考えれば、良い流れかと思う。が、どこの服屋さんも考えることは同じで、ショッピングセンターに集まってきている。そいういう競合の問題もありましょう。

出店数は減少傾向。さすがに500店近くまで増えると出店余地が徐々になくなってきている感はする。ユニクロの店舗数は750店なので、それを考えるとあと1.5倍。ちなみに、店舗数と売上を考えると、いかにユニクロが高効率かよく分かりますな。

PERは14倍。安くはないけど、いずれぐっと業績が改善してくるときのことを考えればとても安い。そういう目線で投資できるのであればとても面白い。

アパレル・ファッション銘柄
ライトオン 有望

2008/09/30 09:09

パシフィック、大和に見捨てられる

~ 後ろ盾を失った今、いよいよ前途が分からなくなってきた。 ~

パシフィックは大和の資本参加を期待していたけど、残念ながら見捨てられてしまった。

株式会社大和証券グループ本社による資本参加の協議状況について

大和証券による子会社かもきっぱり否定。今までは必ずしもそういう計画がはっきりしていたわけではないけど、なるかもね、という淡い期待もあって、それが大きな後ろ盾となっていた。大きな後ろ盾を失って、株価はますます軟調になることが予想されますな。

先日下方修正を発表し、第3四半期決算ではBSがますます大きくなっていた。いよいよ厳しくなってきた感がありますね。

不動産・マンデベ・流動化
パシフィック 不動産 大和証券

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