アーカイブ: 2008年9月

2008/09/30 23:11

ケネディクス、コミットメントラインの設定

~ 会社の説明通り、コミットメントラインの設定は貴重でしょう。 ~

ケネディクスのファイナンスが順調っぽい。

コミットメントラインの設定について

プレスリリースの中にある通り、

本件コミット枠は毎年更新を重ねているものですが、本年度の継続にあたっては、昨年度の契約に対して規模を縮小することとなりました。しかしながら、不動産業向けシンジケートローン市場が極めて低調に推移する中、物件を特定しないコミットメントラインはとくに希少な例となっており、200 億円を超える金額で更新に至ったこと自体が、当社に対する金融機関からの信頼を裏付けるものと捉えております。

確かにその通りではなかろうか。倒産する可能性の高い不動産屋というより、生き残って残存社利益を享受しそうな不動産会社のような気がする。

不動産・マンデベ・流動化
ケネディクス 不動産



2008/09/30 23:11

スターマイカ、この不動産マーケットで業績は好調

~ 安定家賃収入があり、実需の中古マンションを手がける。 ~

不動産がこれだけ厳しい中にあって、スター・マイカの業績は飛び抜けて順調と言えそう。

平成20 年11 月期 第3四半期財務・業績の概況

決算説明資料

第3四半期までで売上こそ微減であるものの、利益は前期比プラス。通期計画でも同様で、売上、利益共に結構な成長を維持する予定。うーん、これってすごくないですか、今の不動産マーケットでは。

やはり、ビジネスモデルの違いでしょう。スターマイカは所謂不動産流動化に力を入れてはいない。中古のマンションを買って、所有して、売るというのが基本的なビジネス。マンションの中でもファミリーマンションを中心とする。

稼働中の中古ファミリーマンションを1戸単位で買い、まずはそのまま所有する。高級マンションではなくて、標準的な、普通の庶民が買い手になるような物件。だから、大きな流動化案件が一つできるかどうかで業績がとてつもなくぶれる流動化企業とは違う。小口物件を積み上げるわけだ。つまり、投機・投資としてのマンションではなく、実需のマンションと言える。

200809301.jpg

稼働中は持ち続け、その間は賃料が安定的に入ってくる。この安定家賃収入が業績の安定感に結びつくのは言うまでもない。図で示すとこんな感じになってとても分かりやすい。この図は決算説明資料より。つまり、右下(スターマイカ)に近づけば近づくほど、不動産屋から不動産を買って不動産屋に売る、というビジネスから、個人から不動産を買って個人に売る、というビジネスになっていく。実需、に近づく。

とりあえず、この決算説明資料を見るとよく分かる。さらに、この決算説明資料は、不動産株で儲けようという人だけではなく、マンション購入を考えている人にも少し役立つ。特に、3.市場環境のところにある「中古マンションにおける築年数経過時の価格推移」はマンション購入前に読んでおくべきでしょう。

新築マンションは買ったその日からぐんぐん資産価値が下がる。買ってすぐに、全く住まずに売っても中古マンションで、価格はぐっと下がる。悲しいかな、これが日本の不動産マーケット。10年落ちのマンションを買うのが一番賢い選択肢と言えます。

少し話がそれたが、スターマイカの業績は好調。株価は他の不動産屋と変わらず思いっきり売られている。じゃあ、株は買いかと聞かれれば、否。さすがに、どんな好業績も今の不動産マーケットでは力不足ですな。株価の下値支持ぐらいにはなってくれると期待する。

不動産・マンデベ・流動化
スターマイカ 不動産 中古マンション

2008/09/30 19:07

ランドビジネス、資産の入れ替え

~ いつか見た光景、販売用不動産と固定資産を入れ替える。 ~

利益にならない不良資産を、無理矢理固定資産に振り替えて、損が実現しないことにするという会計手法がありますな。これはバブル崩壊の後、不動産が値下がりして困ったときに、大手のマンデベが、在庫として持っていた不動産を固定資産に振り替えたことで皆さん嫌な思いをしてきました。

今日のランドビジネスの発表も同じ系統のものでしょうな。

不動産ポートフォリオの所有目的の変更に伴う固定資産の異動に関するお知らせ

売るに売れない資産を固定資産にして、売れる資産を販売用不動産へ。販売用不動産は売り払って、少しでも現金を手に入れ、資金繰りを楽にしたい。結局、そういう流れなのではないかと推察します。

もちろん、こういう資産の入れ替えが、そういうマイナス向きではなくて、本当に利益を最大化する経営戦略なら全然OKなわけです。今の状況ではそう信じるのは難しいですけどね。

不動産・マンデベ・流動化
ランドビジネス 不動産

2008/09/30 19:07

神戸製鋼所の上方修正

~ 景気が悪くなれば鉄は儲からない。散る寸前の桜です。 ~

相変わらず鉄鋼が儲かっています。神戸製鋼所は上方修正の発表です。

業績予想の修正に関するお知らせ

繰り返しになるけど、鉄鋼などの市況株は今が本当に桜が散るときだと思うんですね。景気が悪くなっていくのに、鉄が儲かることはないです。今の上方修正は、原油とか為替とか、金属類の原料とか、そういう鉄の需要には関係ないところで利益が出る要因があるはず。

今は市況株を楽しむときじゃない。

市況株
市あ況株 神戸製鋼所

2008/09/30 18:06

薄膜太陽電池で三洋と日石が提携

~ 目新しさもないニュースだけど、とりあえず補足しておきたい。 ~

三洋電気と新日本石油が薄膜太陽電池を共同で製造していくというニュース。

薄膜太陽電池共同出資会社の設立協議を開始

現在主流の多結晶シリコンをたっぷり使う太陽電池は、ウェハー価格の高騰で厳しいものがある。今年、来年にかけて新工場があちこちで立ち上がり、ウェハーはぐっと安くなるというのが去年ぐらいまでの予想だった。けど、どうもそういう方向にはなさそうな気配。去年までの+30%を越えるような価格高騰は収まった感があるけど、横這いかちょい高ぐらいです。

結局、ポリシリコンをたくさん使わない技術で太陽電池を作ろうと、各社各様に頑張っているわけですな。薄膜系の太陽電池はその一つ。たくさんの会社が既に薄膜には取り組んでいる。

なので、今回の三洋と日石の提携には全然目新しさもなければニュース性もない。ただ、個人的には太陽電池はこれからの新エネルギーでは急先鋒だと思っているので、一つの動きとして捕捉しておきたい。

新エネルギー・環境
三洋電気 太陽電池 新日本石油 薄膜系

2008/09/30 10:10

ライトオンの決算発表、下げ止まり感あり

~ 月次売上は好調なので、利益がどれだけ伴うのか?結構楽しみ。 ~

ライトオンの業績が下げ止まった感がある。

平成20年8月期 決算短信(非連結)

短信の中でよく見るべきは、一番下の決算データ。もちろん景気は悪いので、業績予想もあてにならないと言ってしまえばそれまでだが、月次数字は改善している。決算説明資料もあるので参照。

説明資料によると今2009年8月期の既存店売上は97%(上期97%、下期97%)を計画している。業績を追いかけるにあたり、とりあえずは月次の数字がこれをどれぐらい上回って推移していくのか見ていく。9月の既存店月次は+7.5%と計画をずいぶん超過している。Good。

全体の売上は+0.7%(上期+1.1%、下期+3%)の予算で、9月の月次数字は+13%。Good。

9月の月次が良かったのは、前年9月がものすごく悪かったということもありましょう。しかしながら、計画を上回っているのが重要ですな。

売上数字としては今な感じで今期の出だしは好調だけど、売上点数と客数はあまりよろしくない。特に客数減は酷くて、既存店では-6%、全体で-2%。

結果、売上増は客単価の上昇に助けられていることになる。実際、客単価は+15%と高い伸びです。

で、売上の伸びが利益に結びついているのか?さて、どうでしょうね。

決算説明資料にあるとおり、「原材料高騰による個人消費の落ち込み」が業績悪化の一つの原因。原材料高騰は利益を削ぐけど、それに対抗するには値上げか販管費の削減しかない。ライトオンが値上げしているのかどうか分からない。しかし、前期の原価率は前々期に比べそれなりに改善している。一方、前々期に比べ前期の販管費は増加している。

今期の計画は原価率横這い、販管費減。前期までの傾向としては無理そうな計画でもない。が、実際こればかりはふたを開けてみないと分からない。この計画通りに進んでいるのなら、9月の月次数字と合わせて、今期の1月目は絶好調になりますな。

個人的には、絶好調に一票。

あと、いくつか数字を並べておきたい。前期、部門別では、ボトムスが売れなかった。これはデニムが下火だからと思う。デニムはいずれまたブームというか、ブームとは言わないまでも盛り返すときが必ず来る。トップスやアウターはちょい伸び。

今期計画では、全部門で横這い計画。ボトムスがどれだけ持ちこたえられるかがポイントかと。多分、ライトオンの考えも同じで、だからボトムスにフォーカスしたテレビCMなんかも流しているんではなかろうか。

店舗構成は、ショッピングセンター型が右肩あがりで、ロードサイドや路面店はドンドン閉店されている。この傾向は続く計画。消費者としては、どうせ高いガソリン使って行くなら、一度にたくさんいけた方がお得なので、ショッピングセンター有利の傾向は今後も続く。ショッピングセンターの集客力を考えれば、良い流れかと思う。が、どこの服屋さんも考えることは同じで、ショッピングセンターに集まってきている。そいういう競合の問題もありましょう。

出店数は減少傾向。さすがに500店近くまで増えると出店余地が徐々になくなってきている感はする。ユニクロの店舗数は750店なので、それを考えるとあと1.5倍。ちなみに、店舗数と売上を考えると、いかにユニクロが高効率かよく分かりますな。

PERは14倍。安くはないけど、いずれぐっと業績が改善してくるときのことを考えればとても安い。そういう目線で投資できるのであればとても面白い。

アパレル・ファッション銘柄
ライトオン 有望

2008/09/30 09:09

パシフィック、大和に見捨てられる

~ 後ろ盾を失った今、いよいよ前途が分からなくなってきた。 ~

パシフィックは大和の資本参加を期待していたけど、残念ながら見捨てられてしまった。

株式会社大和証券グループ本社による資本参加の協議状況について

大和証券による子会社かもきっぱり否定。今までは必ずしもそういう計画がはっきりしていたわけではないけど、なるかもね、という淡い期待もあって、それが大きな後ろ盾となっていた。大きな後ろ盾を失って、株価はますます軟調になることが予想されますな。

先日下方修正を発表し、第3四半期決算ではBSがますます大きくなっていた。いよいよ厳しくなってきた感がありますね。

不動産・マンデベ・流動化
パシフィック 不動産 大和証券

2008/09/29 22:10

ほっともっとを立ち上げたプレナスの下方修正

~ 原材料費ではなく、新ブランド立ち上げの費用が利益率を悪化させた。 ~

プレナスが下方修正を発表。

平成21年2月期 中間期及び通期業績予想の修正に関するお知らせ

売上高の修正幅がわずかながら、利益の修正はかなり大きい。修正幅はおおむね、売上-2%、利益-30%という感じ。

基本的に、弁当の需要は激しく変化しないので、店舗の数だけ売上が上がり、売上はだいたい計画値に着地する。利益にしたって、材料費が上がれば弁当値上げするだけ。今のご時世、値上げは当然のものとして実施されますなあ。

弁当が10円、20円上がると売れなくなるか?いや、そういうことはないでしょう。基本、弁当屋はコンビニと同じで、メイン顧客は小さい値上げにもうるさい主婦層ではなく、忙しい単身者、学生、サラリーマンのお昼、なんかだ。こういうのは小さい値上げはそれほど問題ない。

もちろん、修正発表リリースでは、利益の減少は原価高って事になっているが、原価高の分、既に値上げしているんだし、上のような理由で説得力に欠ける。

結局、ほっかほっか亭をやめて新ブランドを立ち上げたわけだけど、それに費用をじゃんじゃんつぎ込んでいるのではないかと推察。

多分、フランチャイズのオーナー達には何か魅力的なパッケージを出さないとならないはず。そうでもしなけりゃ、みんなほっかほっか亭に連れて行かれる。新らしいFCを獲得するにしても、ほっかほっか亭との喧嘩で、好条件を示さないとならない。そういう費用がたくさんかかるけど、それは残念ながら弁当代には転嫁できない。勢い、利益率さがる。

弁当なんて、市場がどんどん大きくなっていくわけではない。今のほっかほっか亭のテリトリーに出ていくのだろうが、向こうだってこっちのテリトリーに出てくる。限られたパイの奪い合い。一番苦しむのはもちろんFCオーナー。

ちなみに、ほっともっとはまだ食べたことがない。

外食・レストラン・居酒屋
プレナス 下方修正 弁当

2008/09/29 21:09

サンシティ、継続疑義の注記

~ 3拍子揃っての継続疑義、次が続くといよいよ危ないかもしれない。 ~

サンシティの状況も非常に厳しい。継続疑義の注記がついた。

継続企業の前提に関する事項の注記に関するお知らせ

中間期が83億の大赤字、当然営業キャッシュフローも大幅赤字、そして財務制限条項に抵触。ということで、継続疑義の注記が付けられました。

とりあえずは、不動産流動化はやめて、地方都市のマンション分譲に特化する戦略。流動化をやめるのはまあ今の不動産マーケットでは良いにしても、地方都市のマンションってどうなの?都心部でのマンションが厳しいんだから地方はもっと苦しいと思わずにはいられませんなあ。ただし、ここ数年の都心部不動産の異常な値上がりと対照的に、地方の不動産価格は上がっていない。そういう点では仕入が楽と言えましょう。

さて、怪しい監査法人を選任するとか、決算発表延期が次に来るようだといよいよ危なくなりますねえ。

不動産・マンデベ・流動化
サンシティ 不動産 継続疑義

2008/09/29 21:09

クリードオフィスの借入金利が高い

~ 不動産会社の信用力の差は金利の差。大手は余裕の資金調達。 ~

クリード・オフィス投資法人の金利が高すぎないですか?

資金の借入れ(金利決定)に関するお知らせ

2.5%を越える借入金利は最近のREITの資金調達ではめったにないような気がする。だいたい1.5%前後が相場という感じですな。たったの1%なんて言ってはいけません。基本的に儲けが数パーセントの世界がREITなんだから、借入金利が他社より1%も高いなんて致命的です。

クリードというスポンサーの信用の低さが問題なのでしょう。

ジャパンリアルエステイト投資法人と比較。

資金の借入(金利決定)に関するお知らせ

もちろん、借入期間の違いとか諸般諸々違うので一律に比較はできないけれど、それでもジャパンリアルエステイトの方は0.9%と低い。この数字はREIT各社の中でもかなり低い。ひとえに、三菱地所がスポンサーという信用力の賜でしょう。

ということで、不動産屋さんの信用力にはものすごい差が出ていて、それがもろに調達金利に跳ね返っている現状があります。つい2、3年前にはじゃぶじゃぶに資金が回っていたのとはエライ違いです。

不動産・マンデベ・流動化
クリード クリードオフィス 不動産

2008/09/29 21:09

カウボーイ、監査法人を選任

~ 晴れてクサイ企業の仲間入りと言えましょう。 ~

カウボーイ、監査法人を変更。新日本がもう嫌ですとなって、新しくハイビスカスが選任された。

一時会計監査人の選任に関するお知らせ

これで正真正銘のクサイ会社の仲間入りでしょうか。債務超過、継続疑義の注記、大赤字、そしてハイビスカス。

ちなみに、ハイビスカスが監査しているのは、インサイト、日糧製パン、ビジネスワン、さくらパートナー。どれもこれも。。。。

クサイ会社・エグイ企業
カウボーイ、ハイビスカス

2008/09/29 18:06

ランドコム、倒産

~ 倒産しそうな不動産屋の急先鋒ランドコムがやっぱり逝ってしまった。 ~

ランドコムが倒産しました。負債総額は309億円。

民事再生手続開始の申立てに関するお知らせ

不動産屋はどこもかしこも倒産してしまいそうだけど、その中でも特に倒産しそうだったランドコムなので、今日の倒産であれっ!と驚いている人はおりますまい。

膨れあがった在庫を何とか現金化しようにも、値下がり&買い手のファイナンスの難しさで思うように処分は進まず、資金繰りがどうにもならなくなりました。今まで倒産した不動産会社と全く同じ理由ですな。まあ、それ以外にはない。

とりあえず、今までのランドコムを取り巻く状況を簡単にまとめておきます。

2008年5月末、第1回社債が償還できなかった。それはたったの1億円の社債。そこまでお金がないって事。と同時に、第2回社債の制限に抵触し、償還しないといけなくなった。けど、償還できるわけもなく、第2回社債も償還不能。これもたったの1.2億。合計してもたったの2.2億。

そんな状況で、第1四半期末時点の短期借入金+1年内長期借入金は200億円もあった。自己資本比率は8.4%で、不動産企業に対する融資の厳しさを考えると、トテモじゃないけど200億円の借り換えできそうになかった。

青木社長が大株主だけど、株は担保になっていた。何の担保かははっきりしないけど、借入金の担保と思われる。EDINETで大株主の異動状況を見ると、その担保がじゃんじゃん売られているのが分かります。

8月末までで、総株数の23%が売られた。その時点で、社長の持ち株比率は48%から25%まで下がる。この担保処分売りが始まったのが6月で、そこから株価は急落している。

中間発表は8月29日だったが、決算発表は延期となる。下方修正も発表し、その時点で債務超過は確実となった。これが決定打と言えましょう。「倒産しそうな不動産屋」ではかなり上位に入っていた。

そんなわけで、ランドコムは本日逝ってしまわれました。

倒産・上場廃止
ランドコム 不動産 倒産

2008/09/27 15:03

アメリカ第2四半期GDP

~ サブプライムの震源地のGDPは日本より高い。 ~

米商務省、2008年4月~6月の実質国内総生産(GDP)。確定値。

前期比+2.8%(年率加算)。市場予想は+3.4%。

内訳。個人消費+1.2%、耐久消費財-2.8%、輸出+12.3%、住宅投資-13.3%。

統計・資料・調査
GDP アメリカ

2008/09/27 15:03

8月の消費者物価指数(CPI)

~ 10年ぶりの高い伸び率。 ~

総務省発表、8月の全国消費者物価指数(CPI)。

前年同月比+2.4%(生鮮食品を除く)。10年ぶりの高い数字。

統計・資料・調査
消費者物価指数

2008/09/27 11:11

ゼンショーの回転寿司を巡る戦い

~ 紆余曲折を経て結局はうまく行かなかった寿司ビジネス。 ~

ゼンショーはあきんどスシローを売却して、回転寿司からは完全撤退となった。

エーエスホールディングス株式会社による当社株券等に対する公開買付けの開始に関する意見表明のお知らせ

外食の業態をどんどん拡大しているゼンショー。一番大きいのは牛丼のすき家。その他、ココス、宝島など、知らず知らずのうちにゼンショーで食事をしている人は多いはずである。

ゼンショーが力を入れそうだったのが回転寿司で、これまで回転寿司最大手のカッパクリエイトと、今回売ることになったあきんどスシローを取り込もうとしてきた。

ちょっと今までの流れを追ってみたい。

まずはあきんどスシロー関連。

2007年3月 株式会社あきんどスシローの株式取得に関するお知らせ

あきんどスシローの株27%を取得した。創業者である大株主から取得したんだけど、これがあきんどの社長には事前の打診などはなかったので、社長は反対して、最初からぎくしゃくした関係になってしまった。

決算説明会などの動画で確認する限り、あきんど社長は職人肌がとても強い。実際、寿司職人あがり。美味しいものを提供するという心意気が強いので、ゼンショーとはマッチしようもない。

怒り心頭の社長の気持ちは、あきんどスシローからのプレスリリースを見れば分かりやすい。

筆頭株主及び主要株主の異動に関するお知らせ

この発表とゼンショーからの発表を比べて欲しい。ゼンショーは、協業シナジーでいろんなノウハウ等を融合し、商品開発とか物流、その他いろいろで企業価値が向上できる、と言っている。一方のあきんどスシローは、ゼンショーとの関係は一切白紙とつれない。

創業者が勝手に株を売ってしまって、最初から2社の関係は冷たい。

そうこうしているうちに、あきんどスシローは大株主ゼンショーに相談することもなく勝手に増資を決めてしまう。

2007年8月 第三者割当による新株式及び第2回~第4回新株予約権発行、戦略的業務・資本提携並びに 中期経営計画の策定に関するお知らせ

あきんどスシローの取引先である極洋に頼み込み、出資を受けると共に協力関係を築いて事業を拡大する計画とした。ゼンショーとの協力は何も決まっていないのに。まさにやられたらやりかえせである。

同時に資本・業務提携について詳しく説明し、ゼンショーは関係ないことを見せつける。

戦略的業務・資本提携について

これに対しゼンショーは平静を装っている。

㈱あきんどスシローの企業価値向上に向けたユニゾン・キャピタルとの協働について

すぐに増資は実行され、極洋(の関連会社)が10%以上を持つ第三位の株主になる。

主要株主の異動に関するお知らせ

実際には、いくつかの極洋関連会社が株を持ち、実質的に20%弱ぐらいの所有となる。

年末になると「親会社に関する事項について」というものを親会社を持つ上場企業は発表する事になっている。親会社といっても必ずしも50%超ではなく、実質的に大株主の場合も含まれるので、あきんどスシローもゼンショーとの関係を発表する。

親会社等に関する事項について

これ以上冷たくしようがないほど冷たい内容で、ゼンショーとの間にいかなる関係も一切ないと一刀両断する。

そして今回の発表となる。

株式会社あきんどスシローの非公開化に向けたエーエスホールディングス株式会社との「公開買付け等に関する合意書」締結について

ゼンショーはあきんどスシローの株を全部売却。最終的には4億ほどの利益になるようだ。しかし、これだけのすったもんだでたったの4億では割に合わない。が、だだこねてスシロー株を持ち続けても協力関係が築けるわけでもなく、どうしようもない。

この公開買付けであきんどスシローは上場廃止へ。

以上が、回転寿司を巡るゼンショーの動き、あきんどスシロー編です。カッパクリエイト編は続く。

外食・レストラン・居酒屋
あきんどスシロー カッパクリエイト ゼンショー

2008/09/26 23:11

ジーンズメイトの中間決算発表

~ 業績は悪いけど高財務で高配当。中長期で投資する銘柄。 ~

ジーンズメイトの中間決算。厳しいの一言。

平成21 年2月期 中間決算短信(非連結)

社名が表すとおり、ジーンズに力を入れてるわけだけど、今はジーンズの時代じゃない。(ジーンズじゃなくてデニムか、今風には。)デニムは流行って廃れて流行って廃れて、まあ、なくなりはしないけど。ジーンズマイスターなるものを店舗に配置して、ボトムスのコンサルティングで販売力向上と言うが、そもそもデニムが流行っていないのだからどうしようもない。

中間時点で既存店売上高は前年比87.9%、全店売り上げは85.9%。ヒドイ数字です。

関東圏に集中出店しているので、関西圏などへの出店余地は十分にある。業績が改善してからの出店になりましょう。財務はとても良好なので資金面での心配はありますまい。

今期は赤字予想だけど、高財務なので配当はされるはず。されるべき。してください。配当利回りは5%と高い。優待もあるので総合利回りは10%を越えますな。財務が強いので利回りには安心感があるね。

それにしても、小売業のくせに無借金で、あまり出店しない。どんどん貯まるお金は有価証券になっていく。積極的に出店すれば業績は上向く可能性もあるんじゃないの?

利回り10%を取りながら、静かにじっと持ち続けたい株ですな。

アパレル・ファッション銘柄
ジーンズメイト 有望

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